The object of this paper is the study of physical and financial viability of a real estate development of compact residential units to be developed through the reconversion of existing buildings or occupation of abandoned areas at downtown of the city of Rio de Janeiro.

The theoretical basis is a study of degradation and rehabilitation of urban areas in the world and in the city of Rio de Janeiro - especially the Urban Operation in Consortium of Port Area of Rio de Janeiro - in addition to the contemporary trend for compact residential units.

The principles assimilated in the conceptualization stage are used for prospecting potential land on the perimeter of the Special Urban Interest Area of the Port of Rio de Janeiro and then architectural studies feed a model of financial viability.

During development it was found the necessity to create a functional solution to promote the best use of spaces created and get the proper occupation of these units and make them viable as a real estate product. This solution, based on the form of sets of multifunctional furniture and equipment, is understood as an integral part of this project.

The main qualities of this project are: To offer the audience housing units in the central area of the city, coming from the use of buildings and abandoned and degraded areas; Develop intelligent and compact housing units that can be adaptable to local needs; Contribute to the reoccupation of the central area of the city by population, catalyzing an incipient process of urban regeneration; And utilize the already available and underutilized infrastructure, reducing the pressure for urban sprawl and the transport systems.

The main objective of this paper is to demonstrate the viability and relevance of this type of development in the context of central and port area of Rio de Janeiro and contribute to the definition of target parameters for similar projects. 

O objeto deste trabalho é o estudo de viabilidade físico financeira de um empreendimento imobiliário piloto de unidades residenciais compactas a ser desenvolvido a partir da reconversão de edificações existentes ou ocupação de terrenos residuais na área central da cidade do Rio de Janeiro.

Como embasamento é estudado o tema da degradação e reabilitação de áreas urbanas centrais, no mundo e na cidade do Rio de Janeiro - em especial a Operação Urbana Consorciada da Região do Porto do Rio de Janeiro – o Porto Maravilha -, além da tendência contemporânea por unidades residenciais compactas.

Os princípios assimilados na etapa de conceituação são utilizados para a prospecção de imóveis em potencial no perímetro da Área de Especial Interesse Urbanístico – AEIU do Porto do Rio de Janeiro e então estudos arquitetônicos alimentam um modelo de viabilidade financeira.

Durante o desenvolvimento constatou-se a necessidade de se criar uma solução funcional para promover o melhor aproveitamento dos espaços criados e assim conseguir a ocupação adequada dessas unidades e viabilizá-las como produto imobiliário. Esta solução, consubstanciada na forma de conjuntos de mobiliários multifuncionais e equipamentos, é entendida como parte integrante do empreendimento.

As principais qualidades deste empreendimento são: Oferecer ao público-alvo unidades habitacionais na área central da cidade, oriundas do aproveitamento de edifícios e áreas abandonadas e degradadas; Desenvolver unidades habitacionais inteligentes e compactas que possam ser adaptáveis às necessidades do habitante; Contribuir para a reocupação da área central da cidade pela população, catalisando um processo incipiente de reabilitação urbana; E aproveitar a infraestrutura já disponível e subutilizada, reduzindo a pressão pelo espraiamento urbano e pelos sistemas e transporte de característica pendular.

O principal objetivo deste trabalho é demonstrar a viabilidade e pertinência deste tipo de empreendimento no contexto da área central e portuária do Rio de Janeiro e assim contribuir com a definição de parâmetros alvo para projetos similares.