The compact apartments with footage up to 45 m2, were a niche unexplored five years ago in the city of Sao Paulo, accounting for less than 1% of the total stock of new homes, according SECOVI-SP. The stock of compact apartments grew 1,700 % in five years in São Paulo. The situation attracted the attention of major real estate developers and a lot of projects have grown rapidly, attracting consumers who could not afford to pay for larger units..

The compact apartments meet consumers looking for a convenient place to live, with lower ticket or to serve as housing for only a few days .The resident profile is usually single people, couples without children, the elderly, or people traveling to Sao Paulo sporadically. The projects are concentrated in densely populated areas of the city, with good availability of trade, services and public transport, as center neighborhoods, and Vila Olimpia, Itaim, Pinheiros, Cerqueira César, among others .These units were also sought after by the small investor which migrated into this niche at the time that appeared slowdown signals in the commercial market rooms..

Allied to this context has been the new Zoning Law of Sao Paulo, Municipal Law 16,402 / 16, which brought numerous factors that contribute to the increase in the price of real estate. According to Rocha Lima (2014), the effects of this new law on residential properties offer prices on the axes of consolidation will lead to the construction of ever smaller units for the target audience, and this audience will be moved to more peripheral areas and there will be the dilemma to understand what the product being offered on track and to what audience.

Analyzing the current situation it is clear that before this new reality there is an important question: What type of real estate product will be developed by Real Estate companies to serve the market in this new context of excess this offer compact products and the new law zoning, which induces the production of these same products?

Os apartamentos compactos, com metragem de até 45 m2, eram um nicho pouco explorado há cinco anos na cidade de São Paulo, respondendo por menos de 1% do estoque total de imóveis novos , segundo SECOVI-SP.O estoque de apartamentos compactos cresceu 1.700% em cinco anos em São Paulo. A situação despertou a atenção de grandes incorporadoras e uma grande quantidade de projetos cresceram rapidamente, atraindo consumidores que não tinham condições de pagar por unidades maiores .

Os apartamentos compactos atendem os consumidores que procuram um local prático para morar , com tíquete mais baixo ou que sirva como moradia por apenas alguns dias .O perfil do morador é geralmente de pessoas solteiras , casais sem filhos , idosos , ou pessoas que viajam para São Paulo esporadicamente . Os projetos estão concentrados nas regiões adensadas da cidade , com boa disponibilidade de comércio, serviços e transporte público , como bairros do Centro , além de Vila Olímpia , Itaim , Pinheiros, Cerqueira César , entre outros .Essas unidades também foram muito procuradas pelo pequeno investidor , que migrou para este nicho no momento em que surgiram sinais de desaquecimento no mercado de salas comerciais .

Aliado a este contexto tem-se a nova Lei de Zoneamento da cidade de São Paulo , Lei Municipal 16.402/16 , a qual trouxe inúmeros fatores que contribuirão para o aumento do preço dos imóveis . Segundo Rocha Lima (2014) ,os efeitos desta nova lei nos preços de oferta de imóveis residenciais nos eixos de adensamento levarão à construção de unidades cada vez menores para o público alvo , ou este público será deslocado para bairros mais periféricos e aí ficará o dilema de entender qual será o produto a ser oferecido nos eixos e para qual público.

Analisando a conjuntura atual percebe-se que diante desta nova realidade há um questionamento importante : Que tipologia de produto imobiliário será desenvolvida pelas empresas de Real Estate para atender ao mercado neste novo contexto entre o presente excesso de oferta de produtos compactos e a nova lei de zoneamento ,a qual induz à produção destes mesmos produtos?