The pricing of Real Estate (RE) Structured Debt or Real Estate Receivables Certificates (CRIs) is investigated in relation to the effects of ratings as far as volume and maturity are controlled for. An added average premium of 1.0 p.p. is seen in CRIs, compared with the same maturity and rating debentures. This premium is motivated by the different levels of risk and underlying assets leading to different pricing levels. The different risk levels are perceived by the different guarantees used – for instance, 41% of issuances include personal guarantees of the originators. It is curious to verify that only 23% of all CRI issuances have been assessed by rating agencies. The effect of rating is distinguished for either segments, the residential or the commercial. Being assessed by rating agencies is not a trivial solution for lowering spreads of CRIs. The average spread for CRIs is 3.2p.p. above the market yield curve. Within segments, the residential CRI bears an average spread 1.4p.p. higher than the commercial CRI. Residential CRIs show a positive effect (lower spread) when assessed by any rating agency whereas commercial CRIs show a negative effect (higher spreads) simply due to the fact of being rated. The commercial CRIs can also show a positive effect (lower spread) for issuances rated above ‘A’ or if they are assessed by an international rating agency. To summarize, residential CRIs show lower spread as long as they are rated by an external agency whereas commercial CRIs must deliver high scores (and preferably by international rating agencies) to present significant lower spreads. In order to minimize risks or the perceived risks and compensate for the low level of rated issuances, credit enhancements such as accumulation of guarantees, tranching and excess spread seem to be the rule.

Analisamos os determinantes de precificação de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com relação ao efeito do rating, controlando por variáveis de tamanho e prazo. Verifica-se um prêmio médio adicional em CRIs de 1,0 p.p. quando comparados com debêntures de prazos semelhantes e de mesmo rating. A justificativa desse prêmio é explicada pelos diferentes níveis de risco e ativos-objeto. Os diferentes níveis de risco são percebidos pelas diversas garantias utilizadas sendo que 41% das emissões possuem garantias pessoais de originadores (aval ou fiança). Somente 23% de todas as emissões foram avaliadas por agências de rating. Os efeitos do rating são analisados e, em resumo, são distintos para os segmentos residencial e comercial. A realização de avaliações de rating para instrumentos de dívida imobiliária como CRIs não é uma solução trivial para a redução de spreads. Em média, o spread de CRI é da ordem de 3,2p.p. superior à curva de juros de mercado. Em relação aos segmentos, o CRI residencial tem um spread médio 1,4p.p. superior ao CRI comercial. Para CRIs residenciais, o efeito de uma avaliação de rating é positivo (redução de spread) caso a emissão seja avaliada por alguma agência de rating, enquanto que para os CRIs comerciais, o efeito é negativo. O efeito pode ser positivo para os CRIs comerciais (redução de spread) em caso de avaliação por agência de rating internacional ou possuir notas de rating superiores à nota ‘A’. Em resumo, os CRIs residenciais apresentam um menor spread se avaliados por quaisquer agências de rating enquanto que os CRIs comerciais devem apresentar notas altas de rating (e preferencialmente por agências de rating internacionais) para que apresentem spreads significativamente menores. Para a redução de riscos percebidos ou devido à baixa proporção de emissões com avaliação de rating, tornou-se comum que as emissões tenham melhorias de crédito tais como a acumulação de garantias, a subordinação e um excesso de retorno identificado por altos spreads.