With the depletion of SFH’s resources (the Brazilian Housing Finance System) the residential real estatemarket is experiencing the same credit difficulty faced by the sector up to 2005. The SFH’s resourceswere directed and subsidized (with lower interest rates than the Brazilian Central Bank base rate), and they have been using short-term funds (savers) to fund long-term operations, creating a mismatch in the Brazilian mortgage credit system. High interest rates make alternative solutions for funding the construction and sale of the residential units difficult. This article evaluates a solution using funds raised in the market through LCI (real estate letter of credit) with free interest rate and upfront payment of sold units to developers during the construction. This analysis is conducted taking into account the current Brazilian economy conditions and available investment instruments, using a prototype of a low-income residential development, comparing that same venture in two situations: SFH’s conditions and theproposed solution.

The solution appears to be balanced for all the parts (developers, investors, banks and buyers), however, developers will receive lower margins (approximately 7% margin reduction), due to the higher financial cost and the difficulty of passing on any increase during construction to the buyers (considering thehigher interest rates of the loan and the installments up to 30% of the buyer’s income).

Com o esgotamento dos recursos do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) o mercado de real estate residencial está passando pela mesma dificuldade de crédito enfrentada pelo setor até 2005. Os recursos do SFH eram direcionados e subsidiados (com taxas de juros inferiores à taxa de juros da economia brasileira), e utilizavam recursos de curto prazo (dos poupadores) para financiar operações de longo prazo, conformando o desequilíbrio do sistema de crédito à habitação no Brasil. A elevada taxa de juros da economia brasileira dificulta a proposta de soluções alternativas para funding à produção e comercialização dos empreendimentos com captação livre a mercado. Nesse artigo é avaliado, nas condições atuais da economia brasileira, uma solução usando taxa de juros livre, com recursos captados no mercado por meio de letras de crédito imobiliário (LCI) e repasse antecipado aos empreendedores. Essa análise é conduzida utilizando um protótipo de um empreendimento residencial do segmento econômico, comparando esse mesmo empreendimento das duas situações: plano empresário (SFH) e situação proposta com repasse antecipado.

A solução analisada parece equacionada para todas as partes envolvidas (empreendedores, bancos, compradores e investidores), no entanto, empreendedores com margens mais comprimidas (redução de quase 7% nas margens), em razão do maior custo financeiro e da dificuldade em repassar acréscimo de custos nos preços das unidades durante obras, visto que mutuários também passarão a pagar taxas de juros maiores, e as parcelas devem atender a capacidade de pagamento do público alvo (comprometimento de até 30% da renda familiar).