Valuation de empreendimento para renda deve se apoiar em doutrina conservadora e que preserve a lógica do investimento, cujas expectativas são: receita em regime próximodaharmoniaelastrodevalornãosubmetidoaoscilaçõesbruscas. Valornão é característica de um bem do real estate, mas resulta de como as partes de uma transação se posicionam para julgar o valor. Valuation é um procedimento técnico, que não envolve ansiedades ou necessidades das partes que transacionam o bem, de modoquedevebuscaro"fairvalue"dobem. Este"valorjusto",noconceitodevalor da oportunidade de investimento (VOI), que seria o adequado para comprar o bem, deve atender às duas premissas originais: produzir renda com certa harmonia, equivalente a uma taxa de atratividade imposta pelo investidor e servir de lastro para o investimento. Para determinar VOI há rotina adequada, que vem sendo divulgada pelo NRE-Poli e há a doutrina da perenidade, largamente utilizada no meio. Perenidade é responsável por viés de valor, na medida em que, pretendendo uma simplificação na medida de VOI, acaba por produzir um cálculo sob premissas distorcidas, sendo inclusive um dos motores das ondas de mercado e até de bolhas. Fazemos neste artigo uma advertência sustentada quanto aos problemas gerados pela aplicação a doutrina, bem como, por meio de análise de um protótipo, ilustramos a intensidade das distorções provocadas.
Valuation of real estate commercial properties to rent must lean on conservative doctrine, in order to preserve the investment logic, whose expectations are: i - revenues in close harmony for long period and ii - property value not subject to suddenfluctuations. Valueisnotacharacteristicofanyrealestateproperty,butisthe result of how the parts of a transaction are to judge the value under its environment, been under the economic conjuncture as of the anxieties and needs of each side of the transaction. Valuation is a technical procedure, which cannot involve these anxieties or needs to transact the property, so that it should get the "fair value" of the property. This "fair value", under the concept of value of the opportunity of investment (VOI), must meet the two original assumptions: produce income with certain harmony, equivalent to a rate of attractiveness imposed by the investor and serve as ballast for the investment. A routine to determine suitable VOI has been disclosed by NRE-Poli and there is the doctrine of perennial behavior, widely used in the market. Perpetual assumptions are responsible for producing value bias. The suggested simplification in VOI determination produces a calculation under distorted assumptions,beingoneofrentalswave-inducingandevenbubbles. Thisarticlewarns about the problems generated by applying the perennial doctrine, as well as, through analysis of a prototype, we illustrate the intensity of the distortions provoked.