A tipologia “Ruas de Passagem” é comum em grandes cidades, onde foram originadas como avenidas locais e evoluíram para vias estruturais de grande alcance e influência. Essas avenidas apresentam boa infraestrutura na maioria dos casos, e seria de interesse coletivo que os imóveis distribuídos ao longo dessas vias fossem utilizados de forma eficiente. Porém, o que se nota em vários casos é um cenário de decadência de tais imóveis, e a pesquisa visou detectar possíveis causas para tal cenário. O enfoque da pesquisa foi obter pontos de vista de agentes públicos e privados, buscando as razões para a falta de investimento por vezes verificada, e possivelmente a identificação de causas comuns. Para a maioria das artérias viárias de São Paulo, o zoneamento e a fragmentação da estrutura fundiária foram as justificativas mais frequentes do ponto de vista privado, motivos aplicáveis também a Projetos de Regeneração Urbana em geral. Preocupação com o retorno dos projetos e a ocupação futura dos edifícios no longo prazo também foram citadas. Com relação a uma rua específica em localização secundária, baixa demanda e preço do terreno foram citados como justificativas possíveis. Investimentos nessas áreas parecem depender da iniciativa de empreendedores locais, uma vez que as maiores incorporadoras claramente preferem regiões consolidadas. Do ponto de vista do Poder Público, tais avenidas se adaptaram a um uso comercial de baixa renda que, apesar do aspecto decadente, têm funcionamento imobiliário normal. De fato, levantamentos de campo e entrevistas mostraram que, apesar da aparente falta de investimento, atividades econômicas acontecem, mesmo que em ritmo lento. Esses investimentos aparentemente têm abrangência local, respondendo ao padrão de uso que ocorre nas imediações. Sugestões para pesquisas futuras são o monitoramento de avenidas similares, especificamente se sujeitas a intervenções públicas; estudos de caso de ruas específicas; observação do comportamento social de pedestres e motoristas de carros e ônibus e consequente geração de propostas de desenho urbano.

The typology of Passage or ‘Drive Through’ Roads is common in large cities, where they were originated as local avenues and evolved to structural traffic arteries, with citywide influence. These roads present in most cases good quality infrastructure and it would be in the public interest to see these properties used efficiently. However, in many cases a decadence of the properties along these roads is noted, and the research aimed to verify possible causes for such decay. The approach of the research was to understand the points of view of public and private players for the lack of investment often verified, and possibly identify common causes. For most main arteries of São Paulo, the zoning regulation and fragmented lot structure were the most frequent justification on the private side, which also applies to Urban Regeneration Projects in general. Special preoccupation with return and building occupancy in the long run was detected. For a specific road in a secondary location, low demand and land prices were cited as possible justifications. Investments in these locations appear to be subject to the initiative of local developers and investors, as most large players clearly favour already consolidated areas. From the point of view of public authorities, such roads have adjusted to a low income retail market that works normally, despite their visual aspect. In fact, surveys and interviews identified that, despite the perceived lack of investments, some economic activity does take place, even though in a slow pace. These new developments apparently respond to the land use taking place in the surrounding area. Further research should address long term monitoring of similar roads, especially if subject to public intervention; case studies of particular roads; observation of pedestrian, bus and car behaviour and consequent generation of urban design proposals.