The proposed new strategic master plan of the city of São Paulo establishes mechanisms for attraction of real estate market activities to the vicinity of axles for collective transport systems structured upon the offer of higher utilization coefficients in these locales. The possibility of achieving higher coefficients of utilization is now virtually restricted to areas of urban operations.

Urban operations in turn has been implemented in São Paulo in the last twenty years reaching significant financial results, but urban results often questioned. However, the proposal of the new master plan maintains the urban operations as an instrument of urban policy.

The concomitant use of two concepts may generate a competition which affect the performance of urban operations insofar as the granting costly nearby transport axes should, by all indications, have lower values. Paradoxically the proposal of the new master plan rests largely on the original concepts of the project Água Branca.

Fits reflect what is going on is the end of the cycle of urban operations in São Paulo or, from the innovations of the Água Branca project, the beginning of a new cycle where this instrument is used with new perspectives.

A proposta do novo plano diretor estratégico da cidade de São Paulo estabelece mecanismos de atração das atividades do mercado imobiliário para as proximidades de eixos estruturados por sistemas de transporte coletivo mediante a oferta de coeficientes de aproveitamento mais elevados nessas localidades. A possibilidade de alcançar maiores coeficientes de aproveitamento está hoje praticamente restrita às áreas de operações urbanas.

As operações urbanas por sua vez vem sendo implementadas em São Paulo nos últimos vinte anos alcançando expressivos resultados financeiros, mas resultados urbanísticos frequentemente questionados. No entanto, a proposta do novo plano diretor mantém as operações urbanas como instrumento de política urbana.

A utilização concomitante dos dois conceitos poderá gerar uma concorrência que afete o desempenho das operações urbanas na medida em que a outorga onerosa nas proximidades dos eixos de transporte deverá, ao que tudo indica, ter valores mais baixos. Paradoxalmente a proposta do novo plano diretor se apoia em grande medida nos conceitos originais do projeto da operação urbana consorciada Água Branca

Cabe refletir se o que está em curso é o fim do ciclo das operações urbanas consorciadas em São Paulo ou, a partir das inovações do projeto Água Branca, o início de um novo ciclo onde este instrumento seja utilizado com novas perspectivas.