The financing of commercial real estate in Brazil is a challenge. Entrepreneurs have to use creative and alternative mechanisms to develop their projects. Obtaining a loan to build a commercial property is a difficult task, since few credit lines for this purpose are available in Brazil, interest rates make the projects unattractive, and collaterals requested by the financial agents to release the credit, most of the times, make the projects unfeasible. In the hospitality sector, the funding model found to structure most of the urban hotel focused on business tourism, was the capture of savings of small investors through the sale of hotel units, so-called Condo-hotels. In this model, the entrepreneur ́s or developer ́s goal is to sell the units, not keeping it in order to obtain long-term returns. On the other hand, the customer target of the developer is that investor who seeks regular and homogeneous long-term income. Typically, this investor profile has few tools to assess the quality of the investment and to weigh the risks in positioning its savings in this type of asset. The regulation of the segment established by the CVM through Instruction 602 of August 27th, 2018, requires Developers to release a series of information about the projects and a risk analysis when making their public offerings. The objective of this article is to discuss the valuation process of hotel units commonly used for Developers and compare the value to the unit prices offered in the latest public offerings.

O financiamento de Empreendimentos de Base Imobiliária no Brasil é um desafio, fazendo que os empreendedores se utilizem de mecanismos criativos e alternativos para implantarem seus projetos. Financiar a construção de um empreendimento para fins comerciais é tarefa difícil uma vez que poucas linhas de crédito para este fim estão disponíveis no Brasil, as taxas de juros tornam os projetos pouco atrativos e, principalmente, as garantias reais solicitadas pelos agentes financeiros para liberação do crédito na maioria das vezes inviabilizam totalmente a empreitada.

No segmento Hoteleiro, o modelo de funding encontrado para estruturar a maioria de projetos de Hotéis urbanos voltados ao turismo de negócios foi o de captação de poupança de pequenos investidores através da venda de unidades hoteleiras, representando o compartilhamento do empreendimento por matrícula imobiliária, os chamados Condo-hotéis. Neste modelo o empreendedor ou incorporador tem uma visão pura e simples do projeto com o viés de Empreendimento Imobiliário, ou em outras palavras, realizar seus retornos num horizonte que contempla o planejamento, lançamento/vendas e implantação, muito próximo ao ciclo de uma incorporação imobiliária regular. Por outro lado, o público alvo do incorporador é aquele investidor que busca renda regular e homogênea de longo prazo. Tipicamente este perfil de investidor conta com poucas ferramentas e nenhuma sofisticação para avaliar a qualidade do investimento e ponderar os riscos em posicionar sua poupança neste tipo de ativo. A regulação do segmento estabelecida pela CVM através Instrução 602 de 27 de agosto de 2018 impõe aos incorporadores que ao fazerem suas ofertas públicas divulguem uma série de informações incluindo uma análise de riscos e um estudo econômico, que deve considerar um cenário referencial, e a arbitragem do valor de saída para o cálculo da Taxa de Retorno. O objetivo do presente artigo é avaliar o valor de unidades hoteleiras anunciadas utilizando o conceito Valor de Oportunidade de Investimento (VOI) e confrontá-lo a doutrina da perenidade, largamente adotada como referência para precificação de unidades hoteleiras ofertadas ao mercado.