Este artigo se propõe a analisar, à luz do Plano Diretor Estratégico da Cidade de São Paulo instaurado no ano de 2014, as regiões de Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (EETU) para, num primeiro momento, identificar quais delas estão sendo mais atrativas aos incorporadores imobiliários. Após contextualização do tema, através da apresentação dos conceitos de Plano Diretor, caracterização das EETU e sua relação com a mobilidade urbana, serão apresentados os dados de mercado levantados acerca do assunto. Tais dados trazem informações sobre todos os empreendimentos imobiliários aprovados com base no Plano Diretor Estratégico vigente (Lei Municipal 16.050/2014), lançados em EETU entre janeiro de 2016 e dezembro de 2018 e comercializados a valores acima de R$ 6.000,00 (seis mil reais) por metro quadrado de área privativa. A análise destes dados permitiu a identificação de duas EETU onde foi concentrado o maior número de lançamentos dentro do período em questão, servindo de base para o desenvolvimento de uma análise crítica a respeito dos possíveis atributos que levaram os empreendedores imobiliários a priorizarem estas regiões. Foram identificados três elementos relevantes: (i) oportunidades de localização pelas alterações de zoneamento, (ii) proximidade dos principais centros comerciais e de negócios da cidade e (iii) nível de qualidade de vida, medido através do IDH (Índice de Desenvolvimento Humano) dos bairros aos quais pertencem os Eixos mais procurados. Em seguida, ao se expandir a análise para todos os Eixos da cidade, a relevância dos atributos identificados foi verificada e confirmada, sendo possível também compreender a importância de se analisar as especificidades de cada localização, bem como identificar outros EETU com grande potencial de atração a novos empreendimentos.
This article proposes to analyze, taking into account the City Master Plan of São Paulo established in 2014, the newly introduced Structuring Axes of Urban Transformation (EETU), in order to identify which of them are most attractive to real estate developers. After contextualizing the theme, through the presentation of the concepts of the City Master Plan of São Paulo, characterization of the EETU and its relation with urban mobility, market data related to new projects will be presented. The data provide information on all real estate projects licensed under the present City Master Plan (Municipal Law 16,050 / 2014), launched in EETU between January 2016 and December 2018 with sales price over R$ 6,000.00 (six thousand reais) per square meter of saleable area. The analysis of the data allowed the identification of two EETU that concentrated the largest amount of projects within the period in question, serving as basis for the development of a critical analysis regarding the possible attributes that led the real estate developers to prioritize these regions. Three relevant elements were identified: (i) location opportunities due to zoning changes, (ii) proximity to City of São Paulo main business districts, and (iii) the level of quality of life measured by UN’s Human Development Index (HDI) of the neighborhoods to which the EETU belong. Then, by expanding the analysis for all other EETU of the city, the relevance of the identified attributes was verified and confirmed, and it was also possible to understand the importance of analyzing the specificities of each location, as well as to identify other EETU with most potential attraction to new projects.