Prospecting Real State is a developer permanent activity. It is expensive and has many instances of decisions. The chances of success in the acceptance of the product by its market are launched in the moment before the purchase of the land. This lifecycle building phase is named INCEPTION (ISO/TR 14177:1994).

Inception is a process through which the promoter decides his production strategy (location, available and needed resources, and partners) and how to organize the product transformation (its characteristics, typology, program, services etc.), and it is practiced nowadays by the companies in an empirical way. Exploratory research made in the residential real state developer market, object of a Master degree thesis, identifies that , in a practical and generic way, entrepreneurs appropriate themselves of the negotiable proceedings inherent to their business management, delegating technical issues to business partners, constructors, architects, providers, without concerning with the necessary unity in its product formatting.

The recent publication of the Manuais de Escopo do SINDUSCON-SP (SINDUSCON, 2006) proves that affirmation. They were born from the constatation that nor ever building initial definitions are clear and precise. An expressive amount of projects (big or small) initiate with badly adjusted agreements among its idealizers and people responsible to the design making.

According to this Manual, the situations of discomfort tin all steps of designing, generated between promoters and designers, are very common, its cause are the doubts abut what, when and how any item should be made, developed and delivered.

The mistakes resulted from the lack of communication in the starting of the building lifecycle, the Inception, are pointed as causes of the rest of communication failings in the phases after, ensuing wastefulness and loss of quality of the product delivered to the user.

Contrasting to those difficulties in conciliating management aspects with quality housing production technical constraints, many technological advances, not only in the computational modeling but also in the specialist software, are changing the traditional scenario of real state conception.

These advances constitute the Building Information Modeling (BIM), and combine construction management with virtual modeling of the building to be done, making it possible the coordinated management among designers and construction managers, side by side with the architect, the structural engineer and other technicians. By that way, the building , conceived in a digital environment, receives technical, business, budget and client constraints adjusts, still in the primary stage of development

Meanwhile, as other tools available and perfectly feasible to use in terms of technological and knowledge infrastructure, BIM could be stopped by the difficulty to establish proactive relationships among the many participants in the real state development.

Under this perspective, the Inception modeling constitutes itself an important basis for the future successful implementation of project supporting systems, in technologically advanced management environments. BIM is one of the possible future development applications of this modeling.

A prospecção de negócios imobiliários é atividade permanente do promotor ou incorporador imobiliário. Dispendiosa, ela compõe-se de várias instâncias de decisões. As chances de sucesso na aceitação do empreendimento pelo mercado são lançadas no momento anterior à compra do terreno. Esta fase do ciclo de vida do empreendimento imobiliário chama-se INCEPÇÃO (ISO/TR 14177:1994).

Esse processo, pelo qual o incorporador decide sua estratégia de produção (localização, recursos disponíveis e necessários, parceiros) e como organiza a transformação do seu produto (suas características, tipologia, programa, serviços etc.), é vivenciado atualmente pelas empresas de maneira empírica. Pesquisa exploratória junto ao mercado promotor de edificações residenciais, objeto da dissertação de mestrado de um dos autores, identifica que, na prática e de maneira genérica, os empresários se apropriam dos procedimentos negociais pertinentes à gestão do seu negócio, delegando os aspectos técnicos a parceiros de negócios, construtores, arquitetos, fornecedores, sem a devida preocupação com a necessária unidade na formatação do seu produto.

Prova desta afirmação é a recente publicação dos Manuais de Escopo do SINDUSCON-SP (SINDUSCON, 2006), que nasceram da constatação de que nem sempre as definições iniciais de empreendimentos são claras e precisas. Uma quantidade expressiva de projetos (grandes ou pequenos) inicia-se com acordos mal-ajustados entre seus idealizadores e os responsáveis pela preparação dos projetos.

Segundo o manual, são comuns as situações de desconforto em todas as etapas do projeto, geradas entre empreendedores e projetistas, por conta das dúvidas sobre o que, quando e como determinado item deveria ser elaborado, desenvolvido e entregue.

As falhas decorrentes da falta de comunicação adequada na inauguração do ciclo de vida do empreendimento, a INCEPÇÃO, é apontada como causas dos problemas de comunicação nas fases posteriores, acarretando desperdícios e perda de qualidade do produto entregue ao cliente usuário.

Contrastando com essas dificuldades em conciliar os aspectos gerenciais com os requisitos técnicos da produção de habitação de qualidade, diversos avanços tecnológicos, tanto na área de modelagem computacional como dos softwares especialistas, estão mudando o cenário tradicional de concepção do empreendimento imobiliário.

Esses avanços constituem o Building Information Modeling (BIM), e combinam gerenciamento da construção e modelagem virtual do empreendimento a ser realizado, tornando possível a gestão coordenada entre projetistas e gerentes de construção lado a lado com o arquiteto, o engenheiro de estruturas e outros técnicos. Deste modo a edificação, concebida em ambiente digital, recebe acertos técnicos, negociais, orçamentários e dos requisitos do cliente ainda em estágio preliminar de desenvolvimento.

No entanto, a exemplo de outras ferramentas já disponíveis e perfeitamente viáveis em termos de infra-estrutura tecnológica e conhecimento, o BIM pode esbarrar na dificuldade em se estabelecerem relações pró-ativas entre os diversos participantes do processo de realização de empreendimentos imobiliários.

Sob essa perspectiva, a modelagem da INCEPÇÃO constitui uma base importante para a futura implementação com sucesso de sistemas de apoio a projeto, em ambientes de gestão tecnologicamente avançados. O BIM é um possível desenvolvimento futuro de aplicações desta modelagem.