This article discusses the structural Brazilian market elements, showing its potential and restraints for achieve a quality that could be compared with the USA market, used as benchmark. To evaluate investment opportunity for foreign capitals in a certain economy, in the real estate realm, one should analyze: [i] – the exchange policy from the local currency and the dollar and the cost of hedging the resources internalized; [íi] – the legislation for foreign investment, for real estate investment and the investor protections; [iii] – the quality of the existing systems to share the real estate property investment, to measure the liquidity attributes, that aggregate quality to the investment; [iv] – the strength of the secondary market for the investment securities, also to understand the liquidity attributes; [v] – the market information available, about behavior, prices, rentals, demand and supply, to evaluate the opportunity of buy and sell properties or securitization titles; [vi] – and, using prototypes, what level of return on capital can be achieved and if the return is leveled with the risks of the particular market. The article emphasizes: [i] – the regulatory frontiers, comparing the investment securitization using a typical American REIT structure with the Brazilian solution, using the Fundo de Investimento Imobiliário - FII; [ii] – the investment quality attributes in the Brazilian market, using an office building prototype, and [iii] – the compared [ risk x yield ] generated by an investment in Brazilian market, using a FII, benchmarked against an existing REIT in USA market.

A oportunidade de ingresso de investimentos estrangeiros (IE) no mercado brasileiro, para aplicação em Empreendimentos de Base Imobiliária (EBI), deve ser julgada tendo em vista aspectos estruturais que discutimos neste artigo. Mostramos como se encontram no mercado brasileiro os fundamentos para captação de recursos de investimento nos EBI e as perspectivas de médio prazo para que alguns atributos de qualidade do mercado sejam equivalentes aos que se apresentam nas economias mais evoluídas, tomando como benchmark o segmento de mercado nos Estados Unidos. A avaliação da oportunidade de ingresso de IE numa determinada economia, no segmento do real estate, compreende análises sobre: [i] – o comportamento da economia quanto ao câmbio para as moedas fortes e o custo do hedgiamento dos investimentos; [ii] – os marcos regulatórios; [iii] – a qualidade dos sistemas de partilhamento do investimento; [iv] – a força do mercado secundário; [v] – a estrutura de informações disponíveis para avaliar o comportamento do mercado e [vi] – a qualidade intrínseca dos investimentos, em avaliações via protótipos. Neste artigo, Fazemos ênfase: [i] - na discussão dos marcos regulatórios, comparando o partilhamento do investimento numa estrutura típica de REIT com a solução brasileira do Fundo de Investimento Imobiliário – FII; [ii] – na qualidade intrínseca do investimento em edifício de escritórios para locação, usando um portfolio de edifícios equivalentes a protótipo adequado e [iii] - na comparação do binômio [riscos x rentabilidade] de IE em edifícios de escritórios para locação via um FII, contra a mesma aplicação no mercado americano, num Equity-REIT.