Em virtude da crescente concorrência na construção civil e a constante busca por investidores, a otimização do fluxo de caixa se tornou uma ferramenta imprescindível. A partir deste cenário, o presente trabalho aborda a simulação da utilização de um fluxo de caixa em conformidade com as condições de mercado da cidade de Florianópolis. Sendo assim, esta simulação possui 15 (quinze) variações em relação ao custo do edifício e 15 (quinze) variações em relação ao preço de venda. Para cada tipo de simulação tem-se o comportamento do fluxo de caixa variando, levando-se em consideração os conceitos tradicionais de valor presente líquido, taxa interna de retorno e o período de payback. Assim, esta simulação abordou 36 (trinta e seis) variações percentuais diferentes, demonstrando a melhor, a pior e a situação mais provável de ocorrer ao longo do período de execução da edificação. Além disto, decisões como o prazo da obra, índices de aproveitamento de terreno, prazo de comercialização das unidades, preços das unidades, forma de pagamento, inadimplência e custos da construção, foram levados em consideração para estas análises. A partir dos resultados obtidos, verificou-se a possibilidade de programar a obra permitindo avaliar a recuperação do capital investido e a viabilidade econômica do empreendimento. Além disto, esta simulação permite uma análise de sensibilidade do empreendimento, possibilitando a opção pela melhor alternativa para o investidor.


DECISION-MAKING MANAGERIAL IN THE CONSTRUCTION OF A BUILDING USING THE CASH FLOW AS CENTRAL ELEMENT OF THE ANALYSIS

Increasing competition in building construction development markets recommends a better understanding and awareness in connection to financial and economical cash flow issues. This research work deals with simulating cash flow positions for a building developer in the city of Florianópolis, Santa Catarina, south of Brazil. Price, costs and financial arrangement’s timing were varied according to what might be expected to occur in this market. A set of 36 different simulated studies were performed and analyzed. Comparisons were made in terms of classical measures of Net Present Value, Internal Rate of Return and Payback period. Moreover a new form of data presentation is introduced, showing discounted costs and recipes according to the Minimum Required Rate of Return imposed by the developer. This novel form of data presentation allows the developer to take decisions while the project is under way, regulating the profit prospects of new apartment sales. It makes it easier to access new sales impact on the financial position of the project as a whole.. Conclusions point to the desirability of selling apartments as soon as possible during the construction period, even if later sales might be negotiated at higher prices. This contradicts current practice in the development market of the city, where it is still common to self-finance apartments in order to benefit from better negotiation terms prices afterwards, as ready for occupation apartments attract better prices and shorter periods for loans. Most of the discussion applies for Brazilian circumstances, where housing acquisition is generally not supported by mortgage arrangements with commercial banks, leaving developers with the burden of financing both construction and clients.