In the real estate evaluation, can be found units of apartments whose state of conservation and/or constructive standard are conflicting with the building’s conditions and vice-versa. So, it must be stimulated the application of analyses that could contribute with methodologies of evaluation. There are varied items in the question, like the state of the plumbings; defects in the structure of the buildings and roof’s conditions. Our objective is to show that the state of conservation, the degree of depreciation and the constructive standard must be valued so much for the unity separately as for the building as a whole. The search took place at Rio de Janeiro city, collecting data obtained from scientific articles, judicial documents, from contractors of constructions repairs and meetings carried out by the Secovi-Rio, where we could talk about the building pathologies, rarely considered together in the routine of evaluations, besides the expenses which are relegated to the owners when interventions of modernization in the property are necessary. We finish this work showing that the conditions of entirety of the building must be considered, searching, by means of more inquiries, for an evolution in the use of the traditional criteria of depreciation adopted in the real estate evaluations.

Na Engenharia de Avaliação de Imóveis, não raro, podem ser encontradas unidades de apartamentos cujo estado de conservação e/ou padrão construtivo estejam discrepantes em relação às condições do prédio e vice-versa. Portanto, deve ser incentivada a aplicação de análises que contribuam com metodologias mais abrangentes, mais holísticas de se diagnosticar a construção. Variados itens permeiam a questão, como o estado das instalações prediais, questões estruturais, condições dos revestimentos e das coberturas. Nosso objetivo é mostrar que o estado de conservação, o grau de depreciação e o padrão construtivo devem ser avaliados tanto para a unidade isoladamente quanto para o edifício como um todo. A pesquisa foi feita no Rio de Janeiro, a partir de dados obtidos em artigos científicos, laudos judiciais, junto a empreiteiras de reparos condominiais, além de encontros realizados pelo Secovi-Rio, onde pudemos discutir a respeito das principais patologias existentes nos edifícios, muitas vezes não percebidas pelas avaliações rotineiras, além das despesas relegadas aos condôminos de eventuais intervenções de modernização no imóvel. Concluímos que as condições de integridade do edifício devem ser contabilizadas, buscando, por meio de mais pesquisas e seus resultados, uma evolução na maneira de se utilizar os critérios tradicionais de depreciação adotados nas avaliações imobiliárias.