This paper aim is analysing the municipal valuation systems used for the appraisal value and posterior real estate tax incidence in four Brazilian big cities: Curitiba, São Paulo, Belo Horizonte and more minutely in Rio de Janeiro. The data basis used in this research are the local taxation legislations and in the case of Rio de Janeiro was also used a sample of 2,511 apartments valued by Caixa Econômica Federal (federal bank and popular agent of real estate financing) in 2009. About the valuation methodology, Curitiba, São Paulo and Belo Horizonte valuate edification and land separately, applying specific correction factors in each part. Rio de Janeiro, on the other hand, calculates edification and land value jointly. The correction factor “age” has been affecting significantly the appraisal values in the cities analyzed. The apartments’ edified part can suffer a detraction of 40% after 50 years in Curitiba, 80% after 60 years in São Paulo and between 40% and 60% after 40 years in Belo Horizonte. In Rio de Janeiro the total appraisal value suffers a detraction of 1% per year up to 50 years, what causes a plenty large lag to the valuations. Analyzing the data basis of Caixa Econômica Federal, it was verified that the appraisal values of Rio de Janeiro was equivalent to between 46,9% and 60,1% on average of the market values. Moreover the applications of the correction factors reduced the appraisal value in 30% and the legal deductions and discounts in 25%. Taking this into account the effective taxation of real estate tax in Rio de Janeiro on average was 0.24% of the market value and 0.48 in the class of 5% most valued, in that sample, in despite of a legal aliquot of 1.2%.

O trabalho visa analisar os sistemas avaliatórios municipais para cálculo do valor venal e posterior incidência do IPTU em quatro grandes cidades brasileiras: Curitiba, São Paulo, Belo Horizonte e mais detalhadamente o Rio de Janeiro. As bases de dados utilizadas para a pesquisa são as legislações tributárias municipais e no caso do Rio de Janeiro utilizou-se também uma amostra de 2.511 apartamentos avaliados pela Caixa Econômica Federal em 2009. Quanto a metodologia avaliatória empregada por essas cidades, Curitiba, São Paulo e Belo Horizonte avaliam a edificação e o terreno separadamente, aplicando fatores de correção específicos em cada parte. Já o Rio de Janeiro estabelece conjuntamente o valor da edificação e do terreno e aplica os fatores de correção sobre todo o valor venal do imóvel. O fator de correção idade tem afetado significativamente os valores venais nas cidades analisadas. Os apartamentos podem sofrer uma depreciação da parte edificada de 40% em 50 anos em Curitiba, de 80% em 60 anos, em São Paulo e entre 40% e 60% em 40 anos em Belo Horizonte. No Rio de Janeiro, o valor venal total sofre uma depreciação de 1% ao ano em até 50 anos, o que torna as avaliações bastante defasadas. Analisando a amostra de apartamentos avaliados, constatou-se que a Planta Genéricas de Valores do Rio de Janeiro continha valores venais que correspondiam em média entre a 46,9% a 60,1% dos valores de mercado. Porém os fatores de correção reduziram o valor venal lançado em 30% e as reduções e descontos em 25%. Com isso a tributação efetiva do IPTU no Rio de Janeiro foi em média 0,24% do valor de mercado dos imóveis da amostra, e de 0,43% na classe dos 5% mais valorados, porém esses indicadores ainda estão muito distantes da alíquota legal de 1,2%.