As modalidades de negócio denominadas “Built-to-Suit”, “Direito Real de Superfície” e “Sale and Leaseback” têm ganhado espaço no mercado imobiliário, apresentando significativo aumento no volume de negócios realizados.
O objeto da presente pesquisa é o estudo dos aspectos técnicos, jurídicos e financeiros que envolvem estas modalidades de negócio e a realização de uma análise comparativa buscando identificar e compreender os motivos que têm levado estas modalidades a alcançar estabilidade ou obter ascensão, independente das oscilações enfrentadas pelo mercado imobiliário.
A pesquisa foi elaborada por meio do levantamento histórico de cada modalidade, do estudo da evolução dos aspectos técnicos e legais que as caracterizam e da análise de situações positivas e adversas enfrentadas por empreendedores, investidores e empresas envolvidas em empreendimentos e contratos firmados nestes modelos de negócio. Buscou-se também identificar as principais diferenças e os aspectos comuns entre as três modalidades, para compreender qual o modelo mais adequado em cada tipo de situação e que melhor atenda aos interesses apresentados pelas partes envolvidas no negócio.
A comparação entre antigos contratos e contratos firmados em períodos mais recentes permitiu compreender a evolução dos aspectos jurídicos que envolvem estes modelos de negócio. A inexistência de legislação específica para amparar tais contratos é um dos grandes fatores de risco destes negócios. No entanto, o mercado e o direito imobiliário já reconhecem tais situações atípicas de contrato.
Apesar dos riscos envolvidos, vantagens tais como a preservação do capital inicial (antes imobilizado com a aquisição de terrenos), a possibilidade de alavancagem do negócio próprio com a utilização dos recursos antes imobilizados em bens imóveis e a possibilidade da realização de contratos “integrando” duas modalidades de negócio, otimizando assim os interesses dos agentes envolvidos, vêm gerando um crescimento significativo no volume de negócios realizados nestas modalidades, sendo tais resultados objeto da discussão e análise deste trabalho.
“Built-to-Suit”, “Brazilian Surface Leasehold” and “Sale and Leaseback” alternatives have taken a growing stake of the Real Estate Market and represent a relatively big proportion of business transactions.
The purpose of this study is to analyze the technical, legal and financial aspects that are involved in these three business forms and to make a comparative analysis among them in order to identify and understand the main reasons that have led these categories to grow, in spite of the “ups and downs” that the Real Estate Market has faced.
The research was based on historical analysis related to each modality, the study of the evolution of the technical and legal aspects which characterize them and the analysis of positive and negative situations faced by entrepreneurs, investors and companies involved in ventures and contracts regarding these types of businesses. The research also focused on identifying the main differences among the three modalities, with the purpose of understanding which form is most suitable to each situation and which one best serves the interests of the parties involved.
The comparison between older and more recent contracts enabled us to understand the evolution of the legal aspects involved in these business models. Lack of specific legislation concerning these kinds of contracts is a major risk factor involved. In spite of this, both the market and the property law already recognize such contract forms.
Even though there are risks involved, advantages like capital preservation (otherwise immobilized by land acquisition), business leveraging through the use of funds that would not be available in other situations and the possibility of making business deals based on the integration of two different business modalities - thus serving the interests of the parties involved - have provided significant growth in the volume of business made through these three modalities, whose findings are discussed and analyzed in this paper.