Shopping Centers have unique legal and economic structures which result in specific tax effects in Brazil. This article aims to analyze the main legal aspects of the Shopping Center business, with respect to the distribution of revenue and costs and their taxation. In fact, there are many specific issues related to the structuring of Shopping Centers in Brazil, as the following: (i) specific forms of investment in real property (e.g. condominium, legal entity, Brazilian “REIT” etc.); (ii) special management issues (e.g. tenant mix); (iii) uniform rental contracts; (iv) joint publicity strategies; and (v) cost sharing agreements between the tenants. Thus, we can identify the main Shopping Center stakeholders as: (i) landlords (investors); (ii) the manager; and (iii) tenants (store owners). The article aims to identify the revenue and cost flow for each stakeholder, especially considering the particular legal structure adopted. After analyzing the distribution of revenues and costs among the stakeholders, it will be possible to show the effective tax burden on investors, specifically with regard to income tax and other direct levies.

O Shopping Center contempla estruturas legais e econômicas únicas, que resultam em efeitos tributários específicos no Brasil. No presente trabalho, analisamos as principais relações jurídicas que regem essa atividade econômica, a distribuição de receitas e despesas entre seus participantes e os respectivos reflexos tributários.

De fato, há diversas questões relacionadas à estruturação dos Shopping Centers no Brasil, tais como: (i) formas específicas de aquisição e exploração da propriedade imobiliária (v.g. condomínio, pessoa jurídica, Fundo de Investimento Imobiliário etc.), (ii) preocupações especiais quanto à administração (v.g. tenant mix), (iii) contratos uniformes de locação, (iv) estratégias conjuntas de publicidade e (v) despesas gerais de manutenção das áreas comuns, rateadas entre os locatários.

Dessa forma, podemos identificar como principais participantes da atividade de Shopping Center: (i) os proprietários (investidores), (ii) o administrador e (iii) os locatários (lojistas).

O objetivo deste trabalho é verificar o fluxo de receitas e despesas no empreendimento para cada participante, considerando sobretudo a estrutura jurídica adotada.

Após a análise da distribuição de receitas e despesas, será possível demonstrar a carga tributária suportada pelos investidores, especialmente em relação ao IRPJ, à CSLL, ao PIS e à COFINS (tributos diretos).