A conjuntura setorial do real estate no Brasil nos anos 2008-2009 foi pautada pela crise internacional, cujo estopim foi o crédito imobiliário favorecido no mercado norte-americano. Ainda que não mergulhado na crise, porque na nossa economia não circularam os títulos que corromperam as carteiras de investimento de grandes fundos de investimento, atingindo poupanças e provocando um rastro de desconfiança em ativos financeiros derivados de produtos imobiliários e dos próprios imóveis, na sua imagem de investimento que tende a preservar valor de lastro estável por longo prazo, a restrição de crédito havida, desconfiança e medo espalhados pelos mercados, fizeram um ciclo de crise. Sabe-se que o setor do real estate é o primeiro que perde liquidez na crise e o último que retoma. Nesse ciclo, ainda que sob demanda rarefeita, vimos os preços crescerem muito além dos patamares inflacionários de referência do setor. O que se pretende reconhecer é se os preços estão impulsionados por alterações profundas na sua estrutura, ou se há uma formação de bolha, evidenciando-se um processo especulativo, como ocorreu no ciclo pré-crise no mercado norte-americano, no qual agentes empreendedores e intermediários exploram o mercado, buscando margens de resultado fora dos parâmetros prevalentes do setor. Neste texto tratamos da questão de validação dos preços no mercado de real estate e dos impulsionadores de demanda, para, ao final, tratar dos preços de imóveis residenciais, oferecendo subsídios para avaliação de como devem estar os “preços justos” dos imóveis nas diferentes regiões do Brasil.
The sectorial situation of real estate in Brazil in the years 2008-2009 was conducted by the international crisis, whose catalyst was the favored real estate credit in the North American market. Although not submerged in the crisis, because in our economy do not circulate titles that corrupted the investment portfolios of large investment funds, attacking savings and causing a trail of suspicion in financial based assets and real estate derivatives, our real estate economy felt the global impact. The disbelief was extended to real estate assets in his image of investment that tends to preserve value ballast stable for long-term. Credit constraint, distrust and fear have spread across the markets, accomplished the factors that built the cycle of crisis. It is well known that the real estate sector is the first that loses liquidity in the crisis and performance the last recovery. In this cycle, even though demand rarefied, we saw prices grow far beyond the inflationary industry reference. What we want to recognize is that prices were driven by profound changes in its structure, or if there was a bubble formation, corroborating a speculative process, as happened in the cycle pre-crisis in North-American market, in which entrepreneurs and intermediaries operated fetching result margins way beyond the prevalent in the industry. In this text we work with the issue of validation of real estate market prices and the drivers of demand. Also we deal with residential real estate prices, offering subsidies for evaluation of what tend to be the present "fair price" of condominiums in the different regions of Brazil.