The main objective of the current work is understand the real estate investment concept with speculative focus, analyzing risks and urban factors incidents in this kind of operation as well as identify and compare the investment quality of some existing alternatives in the market aimed at small and medium individual investors. For that, investment alternatives in real assets have been studied, investments made by direct real estate acquisition, limited to reduced resources from individual investors in R$ 500.000,00 (Five hundred thousand reais). Thus the current study has no pretension to analyze indirect real estate investment alternatives such as shares, debentures or shares of real estate investment funds as well as property-based investment such as shopping malls and corporative offices, which in general are aimed to professional investors with greater availability of resources and whose main objective is obtain medium and long term income.

From the identification of some alternatives of the existing real estate investments in the study submarket, proceeded by a discussion of other important factors such as: zoning, urban operation incidental, acquisition/divestment costs and taxation of real estate investments were estimated the possible incomes to be measured by the individual investors, analyzed the impact factors of the incidental risks, as well as timing of liquidation of the assets: (i) short term: (after 2 years of the acquisition) or (ii) medium term: (after 4 years of the acquisition). The end of the work helds a comparative analysis of positive and negative factors of each investment alternative selected by the case study, which meant to serve as a methodological reference of the analysis for future decision of a new investment by individual investors.

O presente trabalho tem como objetivo principal entender o conceito de investimentos imobiliários com foco especulativo, analisar os riscos e os fatores urbanos incidentes neste tipo de operações, bem como identificar e comparar a qualidade do investimento de algumas alternativas existentes no mercado, voltadas a pequenos e médios investidores pessoas físicas. Para tanto, foram estudadas alternativas de investimentos em ativos reais, ou seja, investimentos realizados mediante a aquisição direta de imóveis, limitados à capacidade de recursos disponíveis por parte dos investidores pessoas físicas, definidas neste trabalho em até R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais). Dessa forma, este estudo não tem por pretensão analisar alternativas de investimentos imobiliários indiretos, tais como ações, debêntures ou quotas de fundos de investimentos imobiliários (FII), bem como investimentos de base imobiliária, como shopping centers e escritórios corporativos, os quais em geral são voltados a investidores profissionais com maior disponibilidade de recursos, e que têm como objetivo a obtenção de renda de médio e longo prazo.

A partir da identificação de algumas alternativas de investimentos imobiliários existentes na região em estudo, precedidos por uma análise de fatores preponderantes, tais como zoneamento, operação urbana incidente, custos de aquisição/ venda e tributação dos investimentos imobiliários, foram estimadas as rentabilidades possíveis de serem auferidas pelos investidores pessoas físicas, analisados os impactos dos fatores de risco incidentes, bem como os prazos de liquidação dos ativos: (i) em curto prazo (após 2 anos da aquisição) ou (ii) em médio prazo (após 4 anos da aquisição). Ao final do trabalho, realizou-se também uma análise comparativa dos fatores positivos e negativos de cada alternativa de investimento selecionada para o estudo de caso, a qual tem por intuito servir como referência metodológica de análise para a decisão futura de novos investimentos por investidores pessoas físicas.