O valor econômico do meio-ambiente urbano tem sido discutido, pois qualquer alteração no sistema ambiental deverá provocar uma interação de variáveis que podem tanto determinar uma valorização nas propriedades, por exemplo, uma nova avenida ou uma estação de metrô, asfalto e saneamento, quanto provocar desvalorizações, por exemplo, um viaduto ou elevado, deve levar a um aumento da poluição sonora aos imóveis lindeiros, tornando-os indesejáveis para moradia ou comércio. Isto se dá pela exigência das pessoas, à procura de um imóvel tanto para moradia quanto para uso comercial, que a propriedade ofereça condições para um uso adequado para sua finalidade; assim, itens fundamentais como segurança e convivência social e paisagem adquirem um valor agregado forte na avaliação do comprador, superando tradicionais referências qualitativas de acabamento e padrão construtivo, ou quantitativas como tamanho, número de quartos e vagas na garagem. Dessa forma, progressivamente os avaliadores brasileiros vêm passando a incorporar um método extraído da análise estatística inferencial, em que fatores locacionais e ambientais são agrupados aos normalmente utilizados, como área, idade, estado de conservação e transposição locacional de bairro. A origem deste processo vem dos Estados Unidos da América, onde os técnicos avaliadores das instituições governamentais procuravam uma forma compensatória para comunidades que deveriam receber instalações de tratamento de lixo ou usinas nucleares, reconhecidamente poluidoras ou que traziam risco para a saúde de seus vizinhos, trocando possíveis desvalorizações imobiliárias por uma espécie de seguro ambiental. Desde então, este método se popularizou entre avaliadores americanos e europeus, sendo utilizado até mesmo nas ampliações do Aeroporto de Narita no Japão, quando se estudaram indenizações para efeitos da poluição sonora nos imóveis lindeiros. Neste trabalho o foco é desvalorização de imóveis devidos à vizinhança de favelas, tendo como objetivo análise de empreendimento imobiliário sob impacto do meio ambiente social no Rio de Janeiro.
The economic value of the urban environment is widely known; any environmental alteration will cause an interaction of variables that may either determine a valorization of estates, such as a new avenue or a subway station, asphalt and sanitation, or cause a fall in value, with a viaduct or a bypass, for example, as they cause an increase in sound pollution to the adjacent estates, turning them undesirable for dwelling or commerce. This occurs once people, who seek an estate for living or for commercial use, require the estate to provide conditions for an adequate use for its purpose; thus, fundamental items such as safety, social coexistence and scenery acquire a significant added value in the buyer’s assessment, going beyond traditional qualitative references of finishing and constructive standard or quantitative, such as size, number of rooms and parking spaces. Hence, progressively, Brazilian appraisers have started to incorporate a method extracted from inferential statistic analysis, in which locational and environmental factors are joined to those normally used, such as area, age, conservation state and neighborhood locational transposition. This process derives from the United States of America, where appraisal technicians from governmental bodies sought a compensatory way for communities that were to receive garbage treatment facilities or nuclear plants, acknowledgedly pollutant or that caused risk to their neighbors’ health, exchanging possible estate devaluations for a kind of environmental insurance. Since then, this method turned popular among American and European appraisers, and has even been used in the expansion of the Narita Airport in Japan, when indemnities were studied for the sound pollution effects on the adjacent estates. The focus here is the devaluation of estates due to their neighboringfavelas, aiming at the analysis of an estate enterprise under social environment impact in Rio de Janeiro.