Mairiporã, cidade periférica da Região Metropolitana de São Paulo (Latitude Sul: 23°, 19’, 12”; Longitude Oeste: 46°, 35’, 18”), é conhecida pelas suas belezas naturais e por ter desenvolvido nas últimas décadas uma urbanização centrada em loteamentos fechados.
Compreende-se por observação empírica que em toda urbanização há valorização fundiária decorrente da conversão do uso do solo rural em urbano. Pesquisas exploratórias realizadas no Município de Mairiporã entre os anos de 2005/2006 e em andamento entre 2011/2012 esclarecem em que base, como se processa essa valorização e determina seus fatores preponderantes em urbanização poli nucleada. Metodologicamente, a pesquisa foi assim realizada:
1o - através da tabulação de anúncios imobiliários veiculados via internet. Tabularam-se todos os lotes vagos (sem edificação) à venda do município, contendo áreas e valores (por m2 em R$), separados por Regiões, por situação interno-externa aos condomínios e por tipo de área, urbana ou rural. Os dados foram transformados em gráfico seguido da análise dos resultados obtidos.
2o - via questionário, efetivada diretamente nas imobiliárias locais. Contém indagações sobre valor médio do m2 (R$) nas regiões mais e menos valorizadas do Município; nas regiões mais e menos vendidas; preço médio do m2 (R$) de cada região; nos loteamentos mais e menos valorizados de cada região. Sobre o determinante principal do valor médio do m2 (R$) de cada região e de cada loteamento; sobre a estabilidade ou instabilidade do mercado de terras nos intervalos (1996-2006), (2006-2012) no município e/ou região. Por último a solicitação da opinião acerca da relação Leis Proteção dos Mananciais/mercado de terra no município de Mairiporã.
Mairiporã is a peripheral city in the Metropolitan Region of São Paulo (South latitude 23°, 19’, 12’’; West Longitude 46°, 35’, 18’’). It is known by its natural beauties and an urbanization typically by walled allotments developed during the last decades.
Through an empirical observation it is seen that all the urbanization valorizes the land due to the transformation of use from rural to urban. Exploratory research carried out in Mairiporã between the years 2005 and 2006 and followed in the years 2011 and 2012 clarifies in what basis this valuation is processed and determines their important factors happening in poly-nuclear urbanization. Methodologically the research was done in the following way:
1 – Through the tabulation of real estate listings transmitted by internet. All the vacant lots had been tabulated. They were lots for sale, registering the square meters of surface and their price, separated by regions, and location in or outside the walled allotment, and by type of rural or urban area. The results have been transformed in graphics followed by the analysis of the results.
2 – Through a questionnaire, the research was done straightly in the local real estate enterprises. It brings the questions about the median price of the square meter in the region more or less valued in the municipality; In the region more or less sold; median price of the square meter of each region; In the allotments more and less price in each region. About the main factor that determines the median value of the square meter of each region and each allotment; the stability or instability of the market between 1996 and 2006; and between 2006 and 2012 in the municipality and in the regions. Finally it was asked the opinion about the relationship of laws for the Protection and Recovery of Water Resources’ Region, and the land market in the municipality.