In property valuation, evaluative procedures are ruled by technical standards, especially in judicial assessments, disagreements and questions are based on established standards’ recommendations. For apartments, the most widely used method is the Sales Comparison Approach. It is necessary, however, that the sample data are sufficiently compatible with the assessed property, in order to have a fair idea of its value. The research shows that there may be differences in the value of properties when is taken into account aspects such as architectural and urban factors of comparison. As technical standards do not go in that direction, or, conversely, show a tendency to mass the assessment, with procedures that require a large number of sample data, they reduce the possibility of a more careful evaluation. When it is necessary a large sample, it decreases the chances of finding data sufficiently similar and close to the property assessed, so the number of comparative factors become reduced. This way, the evaluation becomes a brief review and without the necessary foundation in relation to the characteristics of properties, as evidenced in research conducted in the city of Rio de Janeiro, in apartments of two to three bedrooms, for middle class. The research was initiated from a judicial evaluation to determine the value of a property on which it was found later to be affected by its architectural features in relation to these same characteristics of the sample data. As a methodological procedure, we has used the method of Sales Comparison Approach, demonstrating how the inclusion of a new factor, Factor of Architecture and Urbanism, may support decisions and come to fair market value of an apartment.

Na avaliação de imóveis, os procedimentos avaliatórios são regidos pelas normas técnicas; especialmente naquelas de cunho judicial, discordâncias e questionamentos serão tratados segundo o que preconizam as normas estabelecidas. No que tange à avaliação de apartamentos, o método mais utilizado é o comparativo de dados de mercado. É necessário, porém, que os dados amostrais sejam suficientemente compatíveis com o imóvel avaliando, para que se tenha uma justa noção de seu valor. A pesquisa que fundamenta este artigo mostra que podem ocorrer diferenças no valor das unidades, ao serem levados em consideração aspectos arquitetônicos e urbanísticos como fatores de comparação. Na medida em que as normas técnicas não caminham para essa direção, ou, ao contrário, apontam para uma tendência de massificação na avaliação, com procedimentos que exigem um grande número de dados amostrais, elas reduzem a possibilidade de uma avaliação mais precisa e cuidadosa. Ao necessitar de grande quantidade de dados, reduzem-se as possibilidades de encontrá-los suficientemente semelhantes e próximos ao imóvel avaliando, sendo necessário reduzir cada vez mais o número de fatores comparativos, tornando a avaliação uma análise superficial e sem a necessária fundamentação em relação às características do imóvel, como foi constatado em pesquisa realizada na cidade do Rio de Janeiro, em apartamentos de dois a três quartos, voltados para a classe média. A pesquisa foi iniciada a partir de uma perícia judicial para determinação do valor de um imóvel nos termos da norma vigente à época. Mais tarde, se verificou que o mesmo era afetado pelas suas características arquitetônicas em relação às mesmas características qualitativas dos dados amostrais. Como procedimento metodológico, foi utilizado o método comparativo direto de dados de mercado, demonstrando como a inserção de um novo fator, denominado Fator de Arquitetura e Urbanismo, pode embasar decisões e tornar mais justa a determinação do valor de mercado de um apartamento.