This article is based on research that discusses the relationship between urban transformation by real estate and development induced by proposed Urban Operations. The specific objective is to investigate what the plan for Vila Leopoldina-Jaguaré Urban Operation proposed in 2003 to its target area, in a perimeter defined in these districts, and achievements of the housing market in the form of vertical residential condominiums. This Urban Operation, product of studies conducted by the then crew of SEMPLA, was not implemented, even regulated. The relationships between the environment proposed by the plan and actual urban transformation were investigated: the perception that units’ consumers of mid- rise condominiums have of upscale neighborhood, reasons for their choice, justifications for properties’ acquisition in this area, use of neighborhood resources and possible advantages/disadvantages. The research involves residents of Carlos Weber Street, an intensely occupied way by condominiums and symbol of urban transformation wrought by the market, and the occupation in other roads on the perimeter of the UO, where vertical integration has occurred. The methodology consists of questionnaire application to the heads of household in the target area of the UO, disseminated by Internet and performance of statistical analysis. Responses obtained at Carlos Weber Street were compared with other routes by tests for differences of variances and mean for variables measured in both situations. Also were conducted tests of independence between living or not in Carlos Weber Street and other relevant variables. Statistical analysis of collected data, with the analytical approach Carlos Weber Street and other roads in the region suggest that the main reasons for urban transformation is the acquisition of real estate products in gated communities with collective leisure facilities, and the perception "a nice neighborhood to live," based on the characteristics of real estate product and way of life involving car ownership.

Este artigo baseia-se em pesquisa1 que discute a relação entre a transformação urbana pelo mercado imobiliário e o desenvolvimento induzido proposto pelas Operações Urbanas. O objetivo específico é investigar o que foi proposto no plano para a Operação Urbana Vila Leopoldina-Jaguaré em 2003 para sua área-alvo, em perímetro definido nesses distritos, e as realizações do mercado imobiliário, na forma de condomínios residenciais verticais. Essa Operação Urbana, produto de estudos realizados pela então equipe técnica da SEMPLA, não foi implementada, sequer regulamentada. Investigaram-se as relações entre o ambiente proposto pelo plano e a transformação urbana real: a percepção que consumidores de unidades em condomínios verticais de médio e alto padrão têm do bairro, razões para sua escolha, justificativas de aquisição de imóveis na área, utilização dos recursos do bairro e eventuais vantagens/desvantagens. A pesquisa envolve moradores da Rua Carlos Weber, via intensamente ocupada por condomínios e símbolo da transformação urbanística operada pelo mercado, e demais vias no perímetro da OU, em que vem ocorrendo verticalização. A metodologia consiste em aplicação de questionário aos responsáveis por domicílio na área-alvo da OU, disseminado na Internet e realização de análise estatística. Respostas obtidas na Rua Carlos Weber foram comparadas com de outras vias, através testes para diferenças de variâncias e para diferenças das médias das variáveis medidas nas duas situações. Também foram realizados testes de independência entre morar ou não na Carlos Weber e outras variáveis pertinentes. A análise estatística dos dados coletados, com recorte analítico da Rua Carlos Weber e demais vias da região, sugere que as principais razões que justificam a transformação urbana são a aquisição de produtos imobiliários em condomínios fechados, com equipamentos de lazer coletivos, e a percepção de “um bairro agradável para morar”, embasada nas características do produto imobiliário e no modo de vida envolvendo posse de automóvel.

  • 1. A pesquisa tem recursos do CNPQ (Edital 2/2010 – Ciências Sociais Aplicadas), vigendo até agosto de 2013. O grupo de pesquisadores é integrado pelos professores Eunice Helena S. Abascal, Angélica A. T. Benatti Alvim, Claudia V. Stinco, Gilda Collet Bruna, Marcelo de Mendonça Bernardini; Paula Raquel Jorge Vendramini; Raquel Cymrot, Ricardo Hernán Medrano, Vladimir F. Maciel e Volia Regina C. Kato. Os estudantes de graduação com iniciações científicas vinculadas ao projeto são Mariana Ignacio, Simone Cavalette Piccolini Fernandes e Tomas Antonio Giannatasio Bozeda.