The hotel market in Brazil has a range of entrepreneurs from various sectors who have sought different ways of structuring funding with the aim of developing business hotels. The vast number of hotel projects being built recently, coupled with difficult access and high cost of loan which has encouraged entrepreneurs to structure the funding for their hotel projects mostly with equity selling the atomized units to real estate investors, as apart-hotels in the 80s and the so called condo-hotels in the last 15 years. The negative image linked to the apart-hotels due to the frustration of the expectations small investors pulverized along with a great supply of condo- hotels in public offerings without proper disclosure of risks to retail investors, led them and entrepreneurs to discuss with real estate professional bodies on the legality of the contracts adopted for condo-hotels. Since 2014, the CVM has been imposing sanctions and regulations in the market that was priory following the laws for developments and the civil code for risk disclosure. It is in the hospitality business environment that the advantages and disadvantages for entrepreneurs with the use of Real Estate Investment Funds (Fundo de Investimento Imobiliário– FII) will be presented as an alternative to pulverized equity real estate investors.

O mercado hoteleiro no Brasil possui uma gama de empresários dos mais diversos setores que tem buscado diferentes formas de estruturar funding com o objetivo de desenvolver Hotéis de Negócio. O vasto número de empreendimentos hoteleiros em desenvolvimento no mercado, aliado à dificuldade de acesso e ao alto custo da tomada de crédito estimulou os empreendedores a estruturar o funding para seus empreendimentos hoteleiros, em sua maioria, com equity, na forma de venda de unidades habitacionais a investidores imobiliários pulverizados; na década de 80, pelos apart-hotéis e nos últimos 15 anos, pelos chamados condo-hotéis. O histórico negativo da comercialização dos apart-hotéis, devido à frustração das expectativas dos pequenos investidores pulverizados, associado a uma ampla oferta de condo-hotéis, a partir de ofertas públicas, sem a devida divulgação dos riscos para investidores não qualificados, levou os investidores e os empresários de Real Estate a discutir com os órgãos de classe sobre a legalidade dos contratos nos condo-hotéis. A partir de 2014, a CVM passou a aplicar sanções e regulamentações a um mercado que antes seguia as leis de incorporação e o código civil para as regras de divulgação. É neste ambiente da hotelaria de negócio que apresentaremos as vantagens e desvantagens para os empreendedores, na utilização dos Fundos de Investimentos Imobiliários, como alternativa de equity para investidores imobiliários pulverizados.