Água Espraiada Consortium Urban Operation (Oucae – Operação Urbana Consorciada Água Espraiada) was the first urban operation that was ruled by the legal instruments by Estatuto da Cidade – Federal Law no 10.257/2001. The law that set the Oucae Law n. 13260/2001 says that all the financial resources necessary to the established interventions described by the same law must come from Municipal Government budget investments and from the capital raised through the selling of certificates (Cepac –Certificados de Potencial Adicional de Construção / Additional Potential in Building Certificates) in actions. That was the legal way established in that time to allow the anticipated payment of financial counterpart in order to offer pleaded benefits to the ones who were interested in invest in Real Estate market in the area.

The aim of this article is to analyze the residential proposals which were approved in the urban operation perimeter area taking into consideration the following aspects: typology of enterprise, money invested in Cepac/enterprise and if they were paid and their Sale Value (VGV- Valor Geral de Venda).

The methodology chosen to collect data was the individual analyses of each of the proposals which were approved – residential purposes – by the company that is responsible for that in São Paulo, São Paulo Urbanismo.

It can be concluded due to this research that the Real Estate Market interest was not based on residential development, but from the moment that there was the end of the available stock for the purposes of that typology, the entrepreneurs adapted to the availability of stocks to residential business and that was responsible for the price increase in the Cepac to purchase the urban benefits and also an increase in the sale value of the said realty.

A Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (Oucae) foi a primeira a utilizar-se dos dispositivos legais regulamentados pelo Estatuto da Cidade - Lei federal n. 10.257/2001. A lei que aprovou a Oucae (13.260/2001) prevê que os recursos financeiros necessários às intervenções estabelecidas nas diretrizes da referida lei sejam oriundos de investimentos do orçamento do município e de recursos que advêm da venda, em leilões, de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac). Essa foi a forma legal de tornar possível o pagamento antecipado da contrapartida financeira, em virtude da concessão dos benefícios pleiteados pelos interessados em investir no mercado imobiliário da região.

O objetivo deste artigo é analisar as propostas residenciais aprovadas no perímetro da operação urbana diagnosticando os seguintes aspectos: tipologia dos empreendimentos, valor gasto de Cepac/empreendimento e, se esses foram lançados, qual o Valor Geral de Venda (VGV) de cada um.

A metodologia utilizada para a coleta de informações foi a análise individual de todas as propostas de participação aprovadas para a categoria de uso residencial, contidas no banco de dados da São Paulo Urbanismo, empresa coordenadora das Operações Urbanas.

Concluiu-se, a partir desta pesquisa, que o interesse do mercado imobiliário, desde o início da operação, era voltado aos empreendimentos não residenciais, porém, a partir do término do estoque da área adicional de construção para essa tipologia, os empreendedores adaptaram-se à disponibilidade de estoque para o uso residencial, ocorrendo valoração do Cepac para a aquisição dos benefícios urbanísticos e do valor de venda dos respectivos imóveis.