O presente trabalho consiste na avaliação dos indicadores da qualidade de investimento apresentados na oferta de cotas de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) real do mercado. Para tanto, foram elaborados dois modelos de simulação do investimento com a finalidade de comparar os resultados com os dados originais de comercialização apresentados aos investidores. O estudo de caso leva em consideração os indicadores e o cenário do mercado no período de lançamento do FII (junho de 2012). As críticas aqui levantadas se justificam devido ao cenário dos negócios de real estate no Brasil, onde muitas vezes o funding necessário para realização de um empreendimento de base imobiliária é formatado com investimento de um FII e as informações inicialmente divulgadas para fomentar a atratividade nos investidores nem sempre são elaboradas sobre bases realistas que possam garantir a rentabilidade mínima projetada diante das futuras flutuações típicas do mercado imobiliário, algumas delas facilmente previsíveis diante do crescimento e da própria saturação causada pela alta na oferta de lançamentos do setor.