O financiamento por instituições financeiras do custeio da produção para a implantação de empreendimentos de base imobiliária (EBIs) está cada vez mais difundido no mercado brasileiro. Decorre que a política de concessão de crédito promovida pelos agentes financeiros está relacionada, dentre outros aspectos, com o valor da garantia real pré-existente prestada pelo agente econômico em favor do banco, no que se denomina de índice de garantia (IG). No caso do financiamento para implantação de EBIs, a vinculação em garantia hipotecária do próprio empreendimento beneficiado com o crédito é o tipo de colateral mais comum nestas operações. Neste caso, o IG é representado pela razão entre o valor do EBI, no momento da contração da operação de crédito, e o volume total de recursos pleiteado pelo agente econômico. Contudo, quando da fase de implantação do EBI e para fins de compor a análise do IG, a prática adotada pelos agentes financeiros, sob o argumento de reduzir a exposição a riscos, é admitir que o valor para garantia do empreendimento é formado exclusivamente pelo valor do terreno mais o custo de reedição das eventuais edificações existentes, o que, invariavelmente, acaba sendo um fator restritivo de acesso aos recursos. Neste sentido, o presente artigo propõe, para EBIs em implantação, uma rotina para a arbitragem do valor potencial do empreendimento, cujo processo de valuation está apoiado no conceito de valor da oportunidade de investimento e suportado por mecanismos de mitigação de riscos, como seguros de performance bond e completion bond. A análise e validação desta proposta exigiu a estruturação de um protótipo de EBI – shopping center, cujas características e informações de desempenho e financiamento podem ser admitidas como bastante semelhantes a empreendimentos no Brasil, especialmente da região Nordeste do país. A aplicação do protótipo evidenciou a possibilidade de uso do valor potencial do EBI para subsidiar o processo de tomada de decisão das instituições financeiras acerca das operações de crédito, não apenas no que tange à análise do IG, mas em relação à otimização da alocação de recursos e à manutenção da dinâmica de acesso ao financiamento, sem, contudo, expor os agentes financeiro e econômico a riscos latentes.
The funding by financial institutions to production costs for implementing real estate income properties is increasingly widespread in the Brazilian market. It follows that the lending policy promoted by financial agents is related, among other things, with the guarantee index (GI). The GI is the ratio of property value given as guarantee, at the time of contraction of the credit operation, and the total volume of resources claimed by the economic agent. In the real estate income properties case, binding the benefited property itself to its credit in mortgage guarantee is the most common kind of collateral in these operations. However, during the deployment phase of real estate income properties and in order to compose the GI analysis, financial agents usually admit, on the grounds of reducing exposure to risk, that the value for project guarantee is made only and exclusively by the value of the land, which invariably ends up being a limiting factor in accessing resources. In this sense, this articles proposes, as for what income properties under implementation is concerned, the estimative of potential value, whose valuation process is based on the concept of value of investment opportunity and supported by risk mitigation mechanisms, such as performance bond and completion bond insurance. The analysis and validation of such proposal demanded the structuring of an income properties prototype, whose characteristics and performance and financing information might be admitted as quite similar to income properties in Brazil. The prototype application evidenced the possibility of using the potential value of income properties as subsidy in the GI analysis and as an auxiliary tool in the decision-making process by financial institutions, enough to consider the careful exploration risk for sustainable development financing, optimization of resource allocation and maintenance of access to credit dynamics, without, however, exposing the financial and economic agents to latent risks.