This paper is part of a larger study that evaluates expropriation carried out in the public interest, analyzing this institute and some issues concerning its development related to criteria set out in the real estate assessments. In this respect, the present study aims to contribute to the debate about the absorptions of land value increments due to changes in zoning regulations occurring to develop public work projects. So, we present the case study of the use of the institution of expropriation for the realization of the Steel Valley Airport project, being developed by the state of Rio de Janeiro, to be located on a farm in a rural area between the cities of Piraí and Volta Redonda. Owing to the project, the area where the farm is located has had its land use changed, in urban regulation, from rural zone to urban sprawl zone. As a result, the State made a preliminary assessment of the property in view of its compensation through the specific Comparison Method of Valuation of rural areas, as determined by the Brazilian norm. The Legal Expert, in turn, used the Residual Method of Valuation taking as its base the new zoning, which resulted in an extraordinary difference between the assessment made by the evaluator of the state and the one calculated by the court expert. The case illustrates in an exemplary manner the question of how failure to comply with provisions in the choice of the evaluative methods arranged on Brazilian Property Assets Valuation Standards can cause discrepancies and bring significant impacts not provided in the original budget of public utility work projects, resulting in damage to present investments and committing future ones.

Este artigo é parte de um estudo que teve como tema as avaliações de bens imóveis nas desapropriações por utilidade pública, analisando o instituto da desapropriação e alguns de seus desdobramentos relacionados aos critérios previstos nas normas de avaliações de bens imóveis. Neste escopo, o presente trabalho tem como objetivo trazer uma reflexão sobre a possibilidade de absorção da valorização fundiária em decorrência da modificação de parâmetros do zoneamento urbano que ocorrem em função de projetos de obras públicas. Para tanto, apresentamos o estudo de caso do uso do instituto da desapropriação para a realização do projeto do Aeroporto do Vale do Aço, em desenvolvimento pelo estado do Rio de Janeiro, a ser localizado em uma fazenda em área de uso rural entre as cidades de Piraí e Volta Redonda. Em razão do projeto, a área onde se encontra a fazenda teve seu uso alterado na normativa urbanística, passando de área rural a área de expansão urbana. Como consequência, o Estado efetuou a avaliação prévia do imóvel, em vista da sua indenização, através do método determinado pela Norma. O Perito Judicial, por sua vez, utilizou o método involutivo, tomando como base o novo zoneamento, o que resultou em uma diferença extraordinária entre a avaliação efetuada pelo avaliador do Estado e a calculada pelo Perito judicial. O caso ilustra de modo exemplar a questão de como a inobservância de preceitos na escolha dos métodos avaliatórios dispostos na Norma Brasileira de Avaliação de Bens Imóveis pelo avaliador pode acarretar discrepâncias e trazer grandes impactos não previstos no orçamento inicial de projetos de obras de utilidade pública, causando danos aos investimentos presentes e comprometendo os futuros.