Este artigo tem por finalidade apresentar a metodologia utilizada nas projeções de cenários que traduziram as diretrizes urbanísticas apontadas para o Projeto de Intervenção Urbana do Arco Tietê (PIU- ACT), incluindo a memória dos cálculos, as soluções matemáticas, os parâmetros e premissas adotadas a partir da leitura cuidadosa de como se deu da atividade imobiliária recente na cidade de São Paulo. São apresentados os estudos de precificação da contrapartida financeira em outorga onerosa, bem como as possibilidades de descontos desta mediante o atendimento das tipologias construtivas incentivadas pelo projeto urbanístico, e também são discutidos os modelos inovadores dos leilões de outorga onerosa. Os estudos de viabilidade econômico-financeira de empreendimentos imobiliários abordaram a dinâmica da atividade imobiliária ao longo dos próximos 30 anos, a partir da análise histórica dos distritos e bairros do interior e das imediações do perímetro do PIU-ACT, tendo como referência a necessidade dos investimentos públicos apontados pelo Programa de Intervenções e indispensável para se alcançar as melhorias sociais e ambientais preconizadas.
The purpose of this article is to present the methodology used in scenario projections that could translate the urban planning guidelines for the Arco Tietê Urban Intervention Project (PIU-ACT), including the calculation memory, mathematical solutions, parameters and assumptions adopted from the careful reading of how the recent real estate activity took place in the city of São Paulo. It presents the pricing studies of the financial consideration in land value capture for air rights – ‘onerous concession’, as well as the possibilities of discounts of this through the attendance of the constructive typologies encouraged by the urban project, and also the innovative models of the air rights auctions are discussed. The economic- financial feasibility studies of Real Estate developments addressed the dynamics of vertical private buildings activity – residential or nonresidential - over the next 30 years, based on the historical analysis of the districts and neighborhoods inside and in the surroundings of the project's (PIU-ACT) boundary, considering the need for public investments identified by the Interventions Program and requested for achieving the social and environmental improvements recommended.