The Brazilian economic environment changes of the last years that closed the prosperity time and opened a crises period, still on course, have being affecting the results of the business in general and of the real estate in particular. During the prosperity years, the Brazilian logistics and industrial real estate business grew and developed, disseminating the concept of high standard warehouse condominium. From the first quarter of 2014 (1T2014) until the second quarter of 2017 (2T2017) the warehouse’s stock increased from 13.7 mi sq. m to 19 mi sq. m in Brazil; as from 8.4 mi sq. m to 11.3 mi sq. m in São Paulo, and from 1.2 mi sq. m to 2.1 mi sq. m in Rio de Janeiro, according to Buildings research. Meanwhile in the same period of time the supply increased in an average of 2% per quarter in Brazil, 3% per quarter in São Paulo, and 4% per quarter in Rio de Janeiro, the vacancy rate increased from 17% to 25% in Brazil, from 20% to 28% in São Paulo, and from 7% to 26% in Rio de Janeiro. Regarding this supply and vacancy rate increasing there is a phenomenon to highlight: the “hidden vacancy”. Or in other words, the piece of lands that already have the approvals permitting a fast increasing of supply, whereas that many of the developed or under development projects have expansion plans, as well as many projects were aborted after the approvals, waiting a better market opportunity.

As mudanças no ambiente econômico brasileiro dos últimos anos, as quais fecharam um período de prosperidade e abriram um período de crise, ainda em curso, vêm impactando nos resultados dos negócios em geral da economia e do real estate em particular. Durante os anos de prosperidade o segmento de galpões industriais e de logística do real estate brasileiro cresceu e se desenvolveu, difundindo o conceito condomínios de galpões com especificações técnicas de alto padrão. No período do primeiro trimestre de 2014 (1T2014) ao segundo trimestre de 2017 (2T2017) o estoque de galpões cresceu de 13,7 milhões de metros quadrados para 19 milhões de metros quadrados no Brasil; sendo de 8,4 milhões de metros quadrados para 11,3 milhões de metros quadrados em São Paulo; e de 1,2 milhão de metros quadrados para 2,1 milhões de metros quadrados no Rio de Janeiro, de acordo com os levantamentos da Buildings. Enquanto a oferta crescia a uma média de 2% ao trimestre no Brasil; 3% ao trimestre em São Paulo; e 4% ao trimestre no Rio de Janeiro, nesse mesmo período, a taxa de vacância aumentou de 17% para 25% no Brasil; de 20% para 28% em São Paulo; e de 7% para 26% no Rio de Janeiro. Sobre esse processo de aumento da oferta e da taxa de vacância há um fenômeno a se destacar: a “vacância oculta”. Ou seja, os terrenos nos quais há projeto aprovado, permitindo aumento da oferta de maneira rápida, pois muitos dos projetos implantados ou em desenvolvimento possuem planos de expansão, como também muitos projetos foram represados após o projeto aprovado, aguardando um melhor momento de mercado.