The Real Estate Market went from euphoria to the largest economic crisis ever recorded in Brazilian history, from 2007 to 2015. The cancellation laws, known as distratos, became an important phenomenon at this time in Real Estate market. There were cancellation laws since the Consumer ́s Defense Code (CDC) was implemented however, there were few cases and usually motivated by the lack of buyer ́s conditions to fulfill the contract ́s conditions. Nowadays, there is an increase of cancellation laws affecting Real Estate, Financial and Capital markets. The analysis of cancellation law ́s impacts on the internal rate of return of residential real estate development projects at São Paulo City are the paper ́s main objective. In order to do so, the financial results of a theoretical residential real estate development project were analyzed and key variables of the model were identified. The real estate market is interconnected with financial and capital markets so that the analysis of cancelation laws and its effects over rate of return are relevant to the market ́s performance. The study was done through a simulation of a theoretical project at Chácara Santo Antônio, São Paulo City. The main inputs ranged from -10% to +10% around the base value of the study. It was noted that the two most sensible variables of the discounted cash flow were the unit sales value and the unit construction cost. The study also showed a model ́s great sensitivity to cancellation laws and the negative impacts on the internal rate of return. The conclusion is the discounted cash flow is strong without cancellation laws. However, with the introduction of cancellation laws, the cash flow becomes more sensitive to small typical variations of the real estate market. With the introduction of cancellation laws, the real estate project becomes financially unfeasible with small changes to the key variables.

O mercado imobiliário foi da euforia à maior crise econômica registrada da história Brasileira, de 2007 a 2015. Nesta janela de tempo a resilição unilateral de contratos, conhecida como distratos, tornou-se um fenômeno importante no mercado imobiliário. Os distratos existem desde a entrada em vigor do Código de Defesa do Consumidor (CDC), entretanto eram poucos e motivados pela falta de condições do adquirente em honrar seus compromissos. Hoje há uma profusão de distratos afetando os mercados Imobiliário, Financeiro e de Capitais. O objetivo deste trabalho é analisar os impactos dos distratos sobre as Taxas Internas de Retorno (TIR) de projetos de incorporação imobiliária residenciais na cidade de São Paulo, para isso foram analisados os efeitos dos distratos sobre os resultados financeiros de um empreendimento teórico e foram identificadas as variáveis-chave do modelo. O mercado de Real Estatese inter-relaciona com os mercados financeiro e de capitais de forma que o estudo dos distratos e seus efeitos sobre as taxas internas de retorno é relevante para o bom funcionamento dos mercados. O estudo foi feito através de uma simulação de um empreendimento teórico na Chácara Santo Antônio, Cidade de São Paulo. No estudo, variaram-se os principais inputs de -10% a +10% ao redor do valor base. Observou-se que as variáveis mais sensíveis do fluxo de caixa descontado são o valor unitário de venda e o custo unitário de construção. O estudo também mostrou uma maior sensibilidade do modelo quando submetido à distratos e demonstrou os efeitos danosos dos distratos sobre a taxa interna de retorno. Conclui-se que o fluxo de caixa sem distratos é robusto, entretanto com a introdução de distratos ele torna-se mais sensível às pequenas variações típicas do mercado imobiliário. Com a introdução dos distratos o projeto imobiliário residencial torna-se financeiramente inviável com pequenas oscilações das variáveis-chave.