Em um empreendimento imobiliário é comum que o desenvolvedor busque parceiros para investir no negócio, sejam eles fundos imobiliários, outros desenvolvedores ou até mesmo o proprietário do terreno por permuta. Entretanto, a decisão de investir em negócios estruturados por terceiros esbarra na confiabilidade dos parâmetros utilizados no estudo de viabilidade, normalmente fornecidos pelo captador do investimento.
O custo de construção é o principal parâmetro relativo a desembolso do fluxo de caixa. Diferente do parâmetro do preço de venda, que normalmente é balizado em pesquisa de mercado, o custo de construção costuma balizar-se na experiência prévia da empresa construtora, em busca de uma maior aderência aos custos específicos da realidade daquela empresa, como sua produtividade, política de salários, desperdícios de material, etc. No entanto, tal experiência é normalmente acessada de forma não sistematizada, muitas vezes apoiada no conhecimento tácito das equipes de engenharia. Para um investidor externo é essencial que o parâmetro de custo de construção, devido sua significativa participação nos resultados do fluxo de caixa projetado, seja confiável.
O método comparativo direto de dados preconizado pela norma NBR 14653 – Avaliação de Bens, da ABNT, e amplamente aplicado e difundido para a identificação de preço de venda de mercado é aplicável também para a identificação de custo. A metodologia CUG (Custo Unitário Geométrico) recorre ao tratamento estatístico para identificar os parâmetros populacionais das variáveis explicativas do custo, evitando que variáveis significativas ou dados da amostra sejam negligenciados. Por outro lado, permite a identificação de outliers e o saneamento da amostra, evitando que situações de exceção sejam tratadas como regra. O tratamento dos dados históricos de uma construtora evita a memória seletiva inerente ao conhecimento tácito, transformando dados em inteligência e resultando algoritmos capazes de entregar estimativas precisas e fundamentadas, com alto grau de confiabilidade perante analistas de investimento externos à empresa.
In the real estate development market it is usual for the developer to look for partnerships to invest on the project. It can be assets manegements,, other developers or even directly the land owner. However, the decision to invest in third-part structured businesses is based on the reliability of the parameters used in the valuation, usually provided by the developer.
Construction cost is the main parameter related to cash flow disbursement. Different from the parameter of the sale price, which is usually fixed in marketshare research, the cost of construction tends to be based on the previous experience of the construction company. However, such experience is usually accessed in a non- systematized way, often supported by the tacit knowledge of engineering teams. For an third-part investor, it is essential that the parameter construction cost, due to its significant participation in projected cash flow results, is reliable.
The direct comparative data method recommended by the NBR 14653 - Valuation of Real Estate Projects, of ABNT, and widely applied and diffused for the identification of market sale price is applicable also for the identification of cost. The CUG methodology uses statistical treatment to identify the population parameters of the cost explanatory variables, avoiding that significant variables or sample data are neglected. On the other hand, it allows the identification of outliers and the sanitation of the sample, avoiding that exceptional situations are treated as a rule. The treatment of historical data of a construction company avoids the selective memory inherent to tacit knowledge, transforming data into intelligence and resulting algorithms capable of delivering precise and reasoned estimates, with a high degree of reliability to investment analysts outside the company.