A obtenção do valor de um imóvel é matéria composta de variáveis físicas/quantitativas, mas também, de inúmeros conceitos que refletem os hábitos de uma população; suas necessidades e preferências num determinado momento. Na Engenharia de Avaliação de Imóveis esse valor é buscado, basicamente, considerando localização da unidade, cômputo das áreas, padrão de acabamento e desgaste da construção. Contudo, a percepção do potencial comprador tende a extrapolar a apreciação majoritariamente quantitativa, buscando um projeto mais próximo da média dos seus desejos. Nesse cenário, este documento tem como objetivo o registro de que não há, formalmente, uma abordagem sob o ponto de vista do consumidor na prática do Método Comparativo de Dados de Mercado; num segundo plano, o trabalho traz para o debate a consideração do aspecto qualitativo no cálculo do valor dos imóveis residenciais por esse método. Para isso, a pesquisa identifica, a partir de uma lista pré-definida, atributos que potenciais compradores consideram imprescindíveis em seus imóveis, em detrimento de outros fisicamente similares na mesma localidade. A investigação, ainda em andamento, ocorre no Rio de Janeiro, e resultados preliminares indicam que alguns elementos assumem extrema importância, como quartos ventilado e vista livre; por outro lado, elementos anteriormente valorizados, como entrada social e de serviço independentes, atualmente não mais se destacam em relação aos itens considerados relevantes. Mais do que retratar um vetor espaço-temporal mercadológico que influencia diretamente na valoração do imóvel, a pesquisa indica a necessidade, em plenos tempos de crise, de que essa busca seja feita periodicamente, nos mercados regionais do país, como forma de auxiliar o profissional avaliador a retratar, com maior fidelidade, o mercado imobiliário do local. Ainda, a lista utilizada ou outras semelhantes poderiam ser apresentadas pelos órgãos de normalização das diversas regiões do país, periodicamente, refletindo os atributos essenciais perenes e aqueles mais momentâneos ou episódicos.
The act of obtaining the value of a property is a matter composed of physical/quantitative variables, but also, of many concepts that reflect the habits of a population; their necessities and preferences at a moment. In the appraisal of real estate this value is searched, basically, considering localization of the unity, counting of the surfaces, finishing level and construction decay. Nevertheless, the potential buyer’s perception has a tendency to overstep the mostly quantitative assessment, seeking a project closer to his wishes. In this scenario, this paper observes that there is not, formally, an approach from the point of view of the consumer in the Direct Comparative Method of Market Data; at a second moment, the work brings to discussion the consideration of qualitative aspects when calculating the value of the residential property by this method. For this, the research identifies, by questionnaires, attributes which potential buyers consider essential in their buildings, despite of physically similar others in the same locality. The inquiry, still in progress, takes place in Rio de Janeiro, and preliminary results indicate that some elements take extreme importance, like aired rooms and free sight; on the other hand, elements previously valued, as independent entries for social/service, currently no more stand out regarding the items considered relevant. Rather than showing a time-space marketing vector that directly affects the valuation of the property, the seeking indicates that, especially in times of crisis, this kind of search should be done periodically, in the regional markets of the country, as a way of helping the incorporators and the professional evaluator to make assessment more reliable to its effective market. Still, the used attributes or similar others might be presented by the agencies of normalization of all regions of the country, periodically, reflecting the most permanent and the most momentary or episodic ones.