The shopping centers are rigid and long maturation investments. Therefore, the development plan has to be properly made, both in terms of gross leasable area dimensions and shopping’s formatting. One of the biggest challenges for the developers is to keep the ability of the shopping to generate the expected harmonic revenue in long cycle to recover the investment in the project at an attractive rate of return. |In the planning activity, as the target consumers and the shopping type (regional centre, neighborhood centre) are chosen, the main quality attributes the shopping should perform are defined. Such procedure requires an understanding of current and futures consumer’s needs and expectations so as to properly select the anchorage strategies. Observing the market behavior should be a part of the strategic planning, not only in the implementation stage, but also during the entire operational cycle. By means of field survey and literature review, this market behavior analysis - based on the Regional Shopping Centers in São Paulo - has the intent of identify the main factors for the enhancements occurred in shopping’s formatting during the operational cycles, as well as the main factors for growth support. This research is an innovative contribution to this sector, considering the lack of researches on the Brazilian market behavior based on historical data.

Os shopping centers configuram-se como empreendimentos de longos prazos de maturação e com elevada rigidez na sua formatação. Por isso, planejar adequadamente o empreendimento, não só em termos do dimensionamento da área bruta locável, função da demanda residual na região de influência, mas também na formatação da sua composição e estratégias de ancoragem, é imprescindível para que o empreendimento tenha capacidade de manter, na sua operação, um padrão de estabilidade adequado, para justificar o investimento na implantação. Escolhido o público alvo e a tipologia do shopping, definem-se os principais atributos de qualidade que o empreendimento deve oferecer. Isso requer o entendimento das necessidades atuais do público alvo, assim como, as expectativas futuras relacionadas ao modo de consumo desse mercado e às mudanças no ambiente externo (perfil da oferta competitiva, consolidação da vizinhança, alterações na infraestrutura da região, entre outras). Entender os parâmetros de inserção de mercado dos shopping centers é parte do planejamento estratégico do empreendimento, não exclusivamente na fase de implantação, mas também durante todo o ciclo de operação. A análise de comportamento neste artigo, feita com base nos Shopping Centers Regionais na cidade de São Paulo, onde se concentra a maior parte de empreendimentos desta tipologia, tem como propósito identificar, por meio de levantamento de campo e revisão bibliográfica, os principais fatores impulsionadores do dinamismo das adequações (revitalizações) dos empreendimentos durante os ciclos de operação, bem como os principais fatores do crescimento da oferta. Esta pesquisa é contribuição inovadora para o meio, carente de estudos de mercado feitos a partir de históricos de comportamento.