Os shopping centers configuram-se como empreendimentos de longos prazos de maturação e com elevada rigidez na sua formatação. Por isso, planejar adequadamente o empreendimento, não só em termos do dimensionamento da área bruta locável, função da demanda residual na região de influência, mas também na formatação da sua composição e estratégias de ancoragem, é imprescindível para que o empreendimento tenha capacidade de manter, na sua operação, um padrão de estabilidade adequado, para justificar o investimento na implantação. Escolhido o público alvo e a tipologia do shopping, definem-se os principais atributos de qualidade que o empreendimento deve oferecer. Isso requer o entendimento das necessidades atuais do público alvo, assim como, as expectativas futuras relacionadas ao modo de consumo desse mercado e às mudanças no ambiente externo (perfil da oferta competitiva, consolidação da vizinhança, alterações na infraestrutura da região, entre outras). Entender os parâmetros de inserção de mercado dos shopping centers é parte do planejamento estratégico do empreendimento, não exclusivamente na fase de implantação, mas também durante todo o ciclo de operação. A análise de comportamento neste artigo, feita com base nos Shopping Centers Regionais na cidade de São Paulo, onde se concentra a maior parte de empreendimentos desta tipologia, tem como propósito identificar, por meio de levantamento de campo e revisão bibliográfica, os principais fatores impulsionadores do dinamismo das adequações (revitalizações) dos empreendimentos durante os ciclos de operação, bem como os principais fatores do crescimento da oferta. Esta pesquisa é contribuição inovadora para o meio, carente de estudos de mercado feitos a partir de históricos de comportamento.