Analyses of investments of Office Buildings for Rental (EER), within 20-year operational cycle, together with collection of funds to make up the Asset Replacement Fund (FRA), considers consolidated routines and assumptions to analyze these real estate assets. However, the investor may take up a strategy different than keeping his investment in EER all through the operational cycle and seek an early exit (sale). Even though investments in EERs are seen as conservative in nature and the investors anticipate regular income flows for long cycles, one should consider that alterations in the perceptions by investors can lead to alterations in the property market value, which can entail opportunities for disposing of it or still, for recommending such action. This paper aims to establish routine analyses that are appropriate for the study of the investment quality through the eyes of an investor that contemplates the possibility of leaving this investment before the end of the cycle. Such alteration in the perception of the investors about the EER investment quality whether caused by macroeconomic, real estate market, urban changes or by those changes that are peculiar to the property, can alter the property market value. In situations that imply a valuation of the property, it can be worth the decision for an early disposal when the market value becomes superior to the fundamental property value. On the other hand, considering that the earlier the disposal is made, the more dependent will the ROI be on the investment’s alienation value, and consequently, in situations that result in the property devaluation, keeping the investment till the end of the cycle can be justified. The results obtained by the application of the routines presented in this paper support the above considerations.

A análise do investimento em Edifícios de Escritório para Locação (EEL), considerando-se o ciclo operacional de 20 anos, combinado com o recolhimento de recursos para composição do Fundo de Reposição de Ativos (FRA), já compreende rotinas de premissas consolidadas na avaliação de empreendimentos de base imobiliária. No entanto, o investidor pode adotar estratégia diferente daquela de manter sua posição de investimento no EEL ao longo de todo o ciclo operacional e buscar saídas prematuras. Ainda que se considere que EEL são investimentos de característica conservadora e que a expectativa dos investidores nesses empreendimentos seja de fluxo de renda harmônico por ciclos longos, há que se considerar que alterações na percepção dos investidores podem levar à alteração do valor de mercado do ativo e oferecer oportunidades para desmobilização, ou ainda recomendar esta ação. O objetivo deste artigo é fundamentar rotinas de análise adequadas para serem empregadas no estudo da qualidade do investimento, sob a ótica de um investidor que considera em sua estratégia a possibilidade de saída da posição de investimento antes do término do ciclo operacional. A alteração de percepção dos investidores sobre a qualidade do investimento em EEL, seja ela causada por alterações macroeconômicas, setoriais, de inserção urbana ou próprias do empreendimento, pode alterar o valor de mercado do ativo. Em situações que impliquem na valorização do imóvel, pode ser legítima a decisão pela desmobilização antecipada, quando o valor de mercado passa a ser superior aos fundamentos do investimento. Por outro lado, considerando-se que quanto mais cedo for efetuada a desmobilização, mais o retorno do investimento será dependente do valor de venda do mesmo, em situações que causem a desvalorização do ativo, pode ser justificável a manutenção do investimento até o fim do seu ciclo operacional. Os resultados obtidos pela aplicação das rotinas apresentadas neste artigo sustentam essas considerações.