Keywords Abstract
Pereira Lisboa, Fernanda. "A estruturação jurídica dos empreendimentos imobiliários: mixed use, os mega-condomínios e condomínios-clube." In 10ª Conferência Internacional da LARES. The legal structuring of real estate: mixed use, the mega-condos and condominiums club concept. São Paulo, 2010. condomínios-clube; condominiums club concept; empreendimentos imobiliários multiuso; estruturação jurídica; gestão operacional; mega-condomínios; mega-condos; mixed use; operational management; structuring legal

A estruturação jurídica dos empreendimentos imobiliários com múltiplas atividades denota um planejamento estratégico complexo, tanto na concepção do empreendimento quanto na administração. Megaempreendimentos imobiliários, com várias torres de apartamentos, condomínios-clube, com inúmeras atividades e funções ou empreendimentos mixed use (com multiuso: residencial, comercial, hotelaria e serviços), no mesmo empreendimento, apresentam dificuldades de gestão, seja por um planejamento inadequado, seja por falhas na administração das atividades cotidianas.

Identificar como a concentração do lazer e do habitar, do circular, e, em especial, o adensamento da população em espaços de convívio público (áreas comuns) em detrimento do espaço particular (área privativa) impactam o empreendimento de múltiplos usos são os desafios que se impõem aos administradores de propriedades e aos empreendedores imobiliários.

Dinis, Henrique, and Mônica Machado Stuermer. "A EXPANSÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO AO LONGO DAS RODOVIAS QUE ACESSAM SÃO PAULO E A SATURAÇÃO VIÁRIA DAS MARGINAIS DO TIETÊ." In 10ª Conferência Internacional da LARES. THE REAL STATE ALONG HIGHWAYS ACCESSING SÃO PAULO AND THE TRAFFIC SATURATION ROAD OF MARGINAL TIETÊ. São Paulo, 2010. Environmental Impact; impactos ambientais; marginal Tietê Road; tráfego e saturação viária; trafic and saturation highway; Vias Marginais do Tietê

As obras de inclusão de faixas ao longo das marginais do Tietê, visando acomodar o aumento do tráfego, em razão do porte da intervenção, vêm ainda causando grandes polêmicas nos meios técnicos e políticos, podendo-se citar, como exemplo, questões como: as conseqüências ambientais que estariam sendo causadas ao longo de suas várzeas, possível desequilíbrio na relação custo-beneficio da intervenção, adequabilidade técnica do projeto e principalmente, a pouca transparência quanto à sua consideração em estudos de planejamento urbano. Assim, persiste a questão: mesmo frente ao crescimento vertiginoso da cidade, seria valido qualificar tal obra como solução emergencial? Este trabalho coloca em discussão o peso das ações empreendidas para o alargamento das marginais do Tietê, frente às questões acima colocadas. Para tanto, inicialmente, busca entender as razões que levaram à sua justificativa, dentre elas e em especial, a saturação viária que é função de diversos fatores, a maioria complexos. A expansão do mercado imobiliário ao longo das principais rodovias que acessam a cidade de São Paulo tem se colocado como um dos grandes fatores que vem agravando a situação dos freqüentes congestionamentos na chegada das rodovias, em seu entroncamento nas Marginais do Tietê. Alega-se o fato ao deslocamento de plantas industriais das áreas centrais da cidade para as rodovias, fenômeno este induzido pela reestruturação produtiva marcante nas últimas décadas, como também, à proliferação de condomínios residenciais nas cidades que se utilizam destas rodovias, em função da melhoria do poder aquisitivo das populações residentes nestas cidades e das dificuldades em morar nas regiões mais centrais de São Paulo. Segue-se no desenvolver do trabalho, dando continuidade ao plano de discussões, a colocação de abordagens relativas aos impactos ambientais efetivos da obra, mesmo que se referindo a um processo viário já consolidado, como também, às suas reais conseqüências, diante do equilíbrio ambiental urbano na região em questão. Conclui-se o trabalho com considerações sobre a expansão do mercado imobiliário induzido pelo fenômeno de suburbanização em torno das rodovias de acesso à cidade de São Paulo e a importância das Marginais do Pinheiros e Tietê, para sustentar esta estrutura urbana que vem se consolidando, já faz alguns anos.

Castejón, Fabio Simões, and Francisco Maia Neto. "A LEGALIDADE DOS LOTEAMENTOS FECHADOS À LUZ DO DIREITO POSITIVO." In 10ª Conferência Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2010. condomínio; loteamento; propriedade; residência; Urbanismo

O objetivo do presente trabalho foi o de demonstrar que a propriedade privada contemporânea constitui uma relação jurídica complexa e como tal estabelece um novo paradigma, que se revela em um conjunto principiológico do sistema constitucional, na busca de novas posturas interpretativas dos interesses envolvidos numa determinada realidade, de forma a permitir a adequação do texto ao contexto em que se está inserido.

Benvenho, Agnaldo Calvi. "A polêmica da capitalização de juros na Tabela Price: uma abordagem matemática." In 10ª Conferência Internacional da LARES. Tabela Price’s interest capitalization polemic: a mathematical approach. São Paulo, 2010. capitalização de juros; interest capitalization; Tabela Price

O sistema de amortização francês, conhecido no Brasil como Tabela Price, é um dos principais métodos para cálculo de prestações de dívidas, amplamente utilizada no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Tem havido grande polêmica relativa à ocorrência de capitalização de juros na Tabela Price, evento proibido no ordenamento legal brasileiro. Isto tem gerado questionamentos, sobretudo no campo jurídico, resultando em milhares de ações judiciais. Muitos destes questionamentos são desprovidos de qualquer fundamento matemático. Neste artigo, apresentamos um tratamento analítico do modelo matemático da Tabela Price, buscando trazer uma contribuição técnica ao tema.

Varandas, Júnior, José Eduardo Rodrigues. "A produção habitacional privada na cidade de São Paulo." In 10ª Conferência Internacional da LARES. The residential real estate market in the city of São Paulo. São Paulo, 2010. financiamento imobiliário; formação de domicílios; household increase; produção habitacional; Real Estate Finance; residential real estate production

Após a deterioração do ambiente econômico e a extinção do BNH o mercado de empreendimentos imobiliários habitacionais sofreu com a falta de direcionamento de recursos para o setor. Este cenário somente se alterou a partir de 2002 com a melhora do ambiente econômico nacional de forma geral e as mudanças implementadas no SFH. Desde então, os recursos regressaram ao mercado habitacional, o que impactou positivamente a produção de novas unidades. Em 2006 foram realizadas as primeiras aberturas de capital dos empreendedores habitacionais, o que trouxe ainda mais recursos ao setor e elevou o nível de produção habitacional privada a outro patamar. Este artigo apresenta o histórico da produção habitacional privada na cidade de São Paulo de 1998 até 2008 frente à formação de domicílios e a oferta de recursos analisando sua dinâmica no período.

Ferreira, Fernanda Maria, Cláudio Tavares de Alencar, and Sérgio Alfredo Rosa da Silva. "ALTERAÇÕES NA GOVERNANÇA CORPORATIVA DOS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO REFLEXO DAS ALTERAÇÕES NA LEGISLAÇÃO." In 10ª Conferência Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2010. Corporate Governance; Estrategia; FII; Fundos de Investimento Imobiliário; governança corporativa; Portfolio; Real Estate Investment Funds; Strategy

Nos últimos dois anos foram realizadas alterações relevantes na legislação dos fundos de investimento imobiliário. Estas alterações permitiram que as instituições formatassem novos fundos e introduzissem algumas modificações de Governança Corporativa nos fundos já existentes, a partir das novas possibilidades da legislação.

O presente artigo busca identificar estes itens de alteração dentro dos regulamentos e prospectos, entendendo assim a reação e o posicionamento dos fundos de investimento no mercado, diante da nova legislação.

O método utilizado é a Análise Comparada, através do levantamento dos dados contidos nos regulamentos e nos prospectos de uma amostra selecionada. O levantamento é feito através da análise dos regulamentos e prospectos dos novos fundos. Para os fundos já existentes a pesquisa contempla a análise dos documentos (regulamentos e prospectos) antes e após as relevantes alterações na legislação. Toda a pesquisa foi desenvolvida demonstrando as respectivas relações dos tópicos identificados, nos documentos analisados, com a legislação pertinente.

Com o estudo é possível identificar que há vários itens que foram alterados nos documentos, reflexo das alterações na legislação. Uma das principais alterações que causou um grande impacto, foi a permissão para os fundos aplicarem seus recursos em valores mobiliários e outros ativos ligados ao setor imobiliário. Essa alteração é percebida não só nos fundos já existentes, mas principalmente nos modelos dos novos fundos lançados no mercado.

Carassini, Rafael Deraco, and Suely Muniz. "Alternativas Urbanísticas Contra as “Trágicas” Ocupações Irregulares – O Direito de Preempção." In 10ª Conferência Internacional da LARES. Urban Alternatives Against "Tragic" Irregular Occupations - The Right To Preemption. São Paulo, 2010. City Statute; direito de preempção; estatuto das cidades; Planejamento Urbano; plano diretor; right of preemption; strategic master plan; Urban Planning

Este trabalho dedica-se à análise do uso dos instrumentos do Estatuto da Cidade - aprovado pela Lei Federal 10.257/01 – em especial do Direito de preempção, na cidade de São Paulo. A ênfase sobre o Direito de preempção deve-se ao seu potencial para viabilizar áreas para a construção de habitação para a população de baixa renda. Afinal, é nesta faixa que se concentra o déficit habitacional em todo o país. Na cidade de São Paulo, assim como em outras capitais, o elevado valor da terra dificulta ainda mais a solução deste problema.

O artigo apresenta inicialmente um breve histórico da formação da cidade de São Paulo, contemplando as diferentes compreensões da gestão urbana ao longo do desenvolvimento do município e os novos rumos criados para a administração pública da cidade com a aprovação do Estatuto da Cidade. O Estatuto, visando à construção de cidades menos excludentes e ambientalmente equilibradas, utiliza-se do Plano Diretor Estratégico para, em suas diretrizes, propor meios de adequação aos problemas fundamentais da cidade, atuando sobre os sistemas de transporte, saneamento, habitação, controle ambiental e no desenvolvimento econômico e social do município.

O Direito de preempção concede preferência ao poder público na aquisição de áreas previamente delimitadas, no momento de alienação onerosa deste bem entre terceiros, permitindo assim a criação de um “banco” de áreas disponível para ser utilizado conforme as definições dos artigos 25 a 27 do Estatuto e conseqüentemente do PDE da cidade de São Paulo.

O uso deste instrumento de intervenção pública sobre o meio urbano pode trazer resultados importantíssimos ao promover alternativa às ocupações irregulares das áreas de risco e de proteção aos mananciais em todas as grandes cidades brasileiras. Assim, este instrumento pode ser decisivo no combate aos trágicos deslizamentos, como os registrados no início de 2010 na capital carioca e às enchentes paulistanas que se repetem todos os anos, com todos os prejuízos decorrentes e riscos à vida de milhares de famílias.

Rezende, Teotonio Costa. "Amortization systems and capitalization of interests Sistemas de amortização e capitalização de juros." In 10ª Conferência Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2010. amortization systems; capitalização de juros; capitalization of interests; Crédito Imobiliário; real estate credit; sistemas de amortização

A existência de regras claras e transparentes e a certeza do cumprimento das leis e dos contratos são requisitos fundamentais para o funcionamento de qualquer mercado. A ausência desses fatores provoca incertezas e desconfianças entre as partes e, não muito raramente, resulta em discussões judiciais. No caso das operações de crédito imobiliário, a polêmica resultante da proibição da capitalização de juros, em decorrência de interpretações equivocadas do que seja “cobrança de juros dos juros” (anatocismo), tem provocado milhares de ações judiciais, bem como propiciado o surgimento de critérios de cálculos sem consistência matemática. Isso tem tornado imensurável o risco dessas operações e, por conseguinte, provocado a elevação do custo do capital e a redução de investimentos voluntários para o crédito imobiliário. Neste artigo serão analisados os principais sistemas de amortização utilizados no crédito imobiliário - Tabela Price e Sistema de Amortização Constante - confrontando-os com modelos heterodoxos como, por exemplo, o chamado Método de GAUSS. O objetivo principal é demonstrar a inexistência de capitalização de juros em qualquer sistema de amortização em que, a exemplo do praticado no crédito imobiliário, os juros são pagos e não incorporados ao saldo devedor. Também se demonstrará que o critério de cálculo dos juros utilizados na Tabela Price em nada difere de qualquer sistema em que os juros são pagos em seus vencimentos. Será demonstrada, também, a única hipótese de ocorrer capitalização de juros no crédito imobiliário, evidenciando-se as causas deste evento (amortizações negativas) e a forma e as conseqüências de, nestes casos, evitar a ocorrência de capitalização de juros. Serão apresentadas, também, várias experiências internacionais, demonstrando que a Tabela Price é um sistema praticamente universal. Neste contexto, o presente trabalho procura elucidar as dúvidas relativas à proibição da capitalização de juros e, assim, contribuir para a mitigação do risco jurídico nas operações de crédito imobiliário.

Almonacid, Gustavo A., and Rogerio Fonseca Santovito. "Aplicabilidade da Teoria de Markowitz para Investimentos em Ativos do Real Estate: Estudo de Caso de uma Carteira Mista." In 10ª Conferência Internacional da LARES. Applicability of Markowitz’s Portfolio Theory to Investments in Real Estate Assets: Case Study of a Mixed Portfolio. São Paulo, 2010. administração de risco; administração financeira; financial administration; Investimentos; Investments; Real Estate title; Risk Management; título imobiliário

O presente estudo aborda conceitos da Teoria de Carteiras de Markowitz e discute sua aplicabilidade a uma carteira de investimentos composta por ativos financeiros e ativos do Real Estate. Após uma revisão da literatura acerca dos conceitos inerentes à gestão de carteiras de investimentos e à Teoria de Carteiras de Markowitz, foi elaborado um modelo fundamentado nesta teoria. Posteriormente, o modelo foi aplicado a uma carteira real, composta por ativos financeiros e ativos do Real Estate, para se verificar a influência que a modificação do peso dos ativos exerce sobre a relação risco e retorno da carteira. Buscou-se assim, avaliar se tal modelo pode servir como mais uma ferramenta para auxiliar o gestor de carteiras de investimentos compostas por ativos do Real Estate. Por meio do presente estudo, foi possível concluir que existem limitações à aplicabilidade da Teoria de Markowitz a carteiras compostas por ativos do Real Estate, justamente em face das especificidades deste setor. Apesar das limitações existentes, a aplicação do modelo mostrou-se eficaz, consistindo em um importante instrumento para auxiliar o gestor a distribuir os ativos de uma carteira mista de uma forma mais eficiente.

de Camargo-Ghiu, Denise. "Aplicação da Inteligência de Mercado no Mercado Imobiliário." In 10ª Conferência Internacional da LARES. Application of Business Intelligence to Real Estate Market in Brazil. São Paulo, 2010. business intelligence; Decision-making; informações estratégica; inteligência de mercado; mercado imobiliário; real estate; strategic information; tomada de decisão

Segundo alguns autores, Inteligência de Mercado é uma atividade estratégica que permite articular diversos departamentos dentro da empresa através de processos de coleta, análise e disseminação de informações relevantes dentro de uma organização contribuindo para a tomada de decisão.

Esta atividade se apóia em tecnologias adequadas e integram fontes e usuários no entendimento dos cenários atuais e projeções de cenários futuros colaborando para novos negócios e na disposição para inovar.

A Inteligência de Mercado voltada para o mercado imobiliário é relativamente recente nas empresas. Em função das particularidades deste mercado, as empresas têm direcionado seus departamentos para o estudo de oportunidades de negócios e também para serem destacas pela produção e sistemas de informações num mercado competitivo.

Segundo o Instituto Brasileiro de Inteligência de Mercado (Ibramerc) fundado em 2008, os departamentos mais diretamente beneficiados com as análises produzidas pelo departamento de Inteligência de Mercado são Marketing e Vendas (40%) e Planejamento Estratégico e Desenvolvimento de Negócios (36%).

Este artigo tem como objetivo proporcionar um panorama sobre a prática dos departamentos nas empresas do mercado imobiliário nos chamados Departamentos de Inteligência de Mercado e de que maneira estes afetam diretamente o retorno do investimento neste setor, sobretudo no que diz respeito à existência de uma base sólida de informações do mercado imobiliário.

Paiva, Henrique B., and Solange Ledi. "As Diferentes Condições de Financiamento do Programa Minha Casa Minha Vida para as Regiões Metropolitanas Brasileiras e os seus Impactos sobre a Demanda por Habitações de Baixa Renda." In 10ª Conferência Internacional da LARES. The Different Conditions for Financing the Program “Minha Casa Minha Vida” for Brazilian Metropolitan Areas and their Impacts on the Demand for Low-income Housing. São Paulo, 2010. Housing Policy; Minha Casa Minha Vida; Política Habitacional; Subsidies; subsídios

O déficit habitacional brasileiro está concentrado, significativamente, nas regiões metropolitanas e nas famílias com renda mensal até seis salários mínimos. Resultado da elevada desigualdade na distribuição da renda pessoal no Brasil e do pouco vigor da política habitacional dirigida a esse estrato de renda, o volume de novas moradias para atender o déficit desse segmento situa-se em torno de sete milhões de unidades.

O Programa Minha Casa Minha Vida, iniciado no ano de 2009, tem como promessa o investimento de R$ 34 bilhões em subsídios para habitações de baixa renda e como objetivo a diminuição em 14 % do déficit habitacional brasileiro. Porém, na prática, as condições de financiamento específicas para cada tamanho de município, região metropolitana e faixa de renda familiar continuam excluindo muitas famílias do mercado formal de habitação, atendendo às necessidades habitacionais de forma desigual em municípios de médio porte e regiões metropolitanas. O impacto diferenciado do programa é oriundo de variações na distribuição de renda e de preços dos imóveis entre as regiões, variações essas não completamente contornadas pelas condições diferenciadas do programa.

Nesta direção, o presente trabalho tem como propósito avaliar a taxa de inclusão das famílias com renda de até seis salários mínimos no Programa Minha Casa Minha Vida, levando em consideração diferentes condições de financiamento aplicadas nas Regiões Metropolitanas brasileiras.

O que motiva o objetivo do trabalho é o pressuposto de que as condições de financiamento oferecidas pelo Programa Minha Casa Minha Vida às famílias de baixa renda das Regiões Metropolitanas brasileiras impossibilitam um real impacto sobre a demanda por habitações. e existe a necessidade de adaptação regional dessas condições para que o programa apresente maiores taxas de inclusão e possa colaborar com a diminuição do déficit habitacional brasileiro.

Teixeira, Maria Isabel Rod, and Michael Willy Asmussen. "As Gerações no Mercado de Trabalho: Impactos das Mudanças nas Relações Pessoais e Profissionais na Conceituação de Hotéis." In 10ª Conferência Internacional da LARES. The Generations in the Market: Impacts of Changing Personal and Professional Relations in the Way Hotels are Worked. São Paulo, 2010. civil construction enterprises; empreendimento de base imobiliária; generations in the market; gerações no mercado de trabalho; gerenciamento; Management

A intenção deste trabalho é observar as mudanças nos perfis do público e da mão de obra no setor hoteleiro, estabelecendo um paralelo entre essas mudanças e o desempenho do negócio. Com o advento das gerações X e Y no mercado de trabalho, as expectativas do público alvo e a forma de trabalho dos funcionários dos hotéis mudaram. Conforme se observa, as características comportamentais dos indivíduos não mais se relacionam somente com o momento que estejam vivendo ou com a sua idade, mas sim, com a geração a que pertencem. Esses comportamentos têm um impacto no resultado dos empreendimentos, pois a forma da prestação do serviço implica na satisfação do cliente, o que, por sua vez, implica no sucesso ou fracasso do negócio. Um hotel depende da manutenção de seus rendimentos para que seus indicadores de qualidade se mostrem satisfatórios. Esses rendimentos devem se manter por todo o período de operação do negócio, e para garantir essa situação os empreendimentos devem sofrer contínuos aprimoramentos. Essas intervenções não se dão somente no plano físico, que trata da manutenção do edifício em si, mas também na filosofia do negócio.

da Rocha Lima, Jr., João. "ASPECTOS AVANÇADOS NO USO DA TAXA INTERNA DE RETORNO COMO INDICADOR DA QUALIDADE DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO." In 10ª Conferência Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2010.

Taxa de Retorno (TIR) é um indicador muito conhecido, sendo aplicado em análise de investimentos em todos os segmentos da economia. É o indicador mais qualificado, não sendo, entretanto, a única medida que deva ser tomada, seja no cenário referencial, seja por impacto de condições estressadas de comportamento, para orientar a decisão de investir.

Em diferentes campos da economia, como também nos empreendimentos imobiliários para venda, a hierarquização de oportunidades de investimento é feita utilizando exclusivamente a TIR. Em geral é medida numa única moeda e não se aprofunda a discussão para entender a sua formação, na relação com as estruturas de funding adotadas para levar o negócio.

Este artigo trata da TIR sob dois pontos de vista: i. - medida numa moeda virtual, a TIR pode servir indiscriminadamente para hierarquizar oportunidades de investimento, ou a análise deve avançar com a avaliação de impactos inflacionários, ajustando-se a medida e ii. - como varia a TIR que pode alcançar um empreendedor ao investir num empreendimento, a depender de como formata a equação de fundos para suprir o fluxo de caixa do negócio.

As conclusões, com apoio em números de um empreendimento protótipo, que espelha parâmetros prevalentes no mercado brasileiro nesta conjuntura (maio de 2010) indicam que é importante trabalhar com estes conceitos mais avançados, porque as variações verificadas tem relevância como informação para a decisão de investir diante do risco, podendo até provocar inversões na hierarquização de oportunidades de investimento.

de Carvalho, Júnior, Pedro Humberto Bruno. "Avaliação Imobiliária para Fins Tributários em Curitiba, São Paulo, Belo Horizonte e Rio de Janeiro." In 10ª Conferência Internacional da LARES. Real Estate Appraisal for Tributary Purpose in Curitiba, São Paulo, Belo Horizonte and Rio de Janeiro. São Paulo, 2010. avaliação imobiliária; fairness taxation; federalismo fiscal; fiscal federalism; justiça tributária; Real Estate Appraisal; real estate taxation; tributação imobiliária

O trabalho visa analisar os sistemas avaliatórios municipais para cálculo do valor venal e posterior incidência do IPTU em quatro grandes cidades brasileiras: Curitiba, São Paulo, Belo Horizonte e mais detalhadamente o Rio de Janeiro. As bases de dados utilizadas para a pesquisa são as legislações tributárias municipais e no caso do Rio de Janeiro utilizou-se também uma amostra de 2.511 apartamentos avaliados pela Caixa Econômica Federal em 2009. Quanto a metodologia avaliatória empregada por essas cidades, Curitiba, São Paulo e Belo Horizonte avaliam a edificação e o terreno separadamente, aplicando fatores de correção específicos em cada parte. Já o Rio de Janeiro estabelece conjuntamente o valor da edificação e do terreno e aplica os fatores de correção sobre todo o valor venal do imóvel. O fator de correção idade tem afetado significativamente os valores venais nas cidades analisadas. Os apartamentos podem sofrer uma depreciação da parte edificada de 40% em 50 anos em Curitiba, de 80% em 60 anos, em São Paulo e entre 40% e 60% em 40 anos em Belo Horizonte. No Rio de Janeiro, o valor venal total sofre uma depreciação de 1% ao ano em até 50 anos, o que torna as avaliações bastante defasadas. Analisando a amostra de apartamentos avaliados, constatou-se que a Planta Genéricas de Valores do Rio de Janeiro continha valores venais que correspondiam em média entre a 46,9% a 60,1% dos valores de mercado. Porém os fatores de correção reduziram o valor venal lançado em 30% e as reduções e descontos em 25%. Com isso a tributação efetiva do IPTU no Rio de Janeiro foi em média 0,24% do valor de mercado dos imóveis da amostra, e de 0,43% na classe dos 5% mais valorados, porém esses indicadores ainda estão muito distantes da alíquota legal de 1,2%.

de Camargo, Cristiane Bueno, Carlos Eduardo Poli Sisti, and Rogéria Cristina Ferreira. "BUILT TO SUIT, DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE e SALE AND LEASEBACK, UMA ANÁLISE COMPARATIVA." In 10ª Conferência Internacional da LARES. BUILT-TO-SUIT, SUPERFICIES LEASEHOLD AND SALE AND LEASEBACK, A COMPARATIVE ANALYSIS. São Paulo, 2010. atypical leasing; built to suit; construção sob medida; Direito de Superfície; Leasehold; leasing; locação atípica; securitização; securitization

As modalidades de negócio denominadas “Built-to-Suit”, “Direito Real de Superfície” e “Sale and Leaseback” têm ganhado espaço no mercado imobiliário, apresentando significativo aumento no volume de negócios realizados.

O objeto da presente pesquisa é o estudo dos aspectos técnicos, jurídicos e financeiros que envolvem estas modalidades de negócio e a realização de uma análise comparativa buscando identificar e compreender os motivos que têm levado estas modalidades a alcançar estabilidade ou obter ascensão, independente das oscilações enfrentadas pelo mercado imobiliário.

A pesquisa foi elaborada por meio do levantamento histórico de cada modalidade, do estudo da evolução dos aspectos técnicos e legais que as caracterizam e da análise de situações positivas e adversas enfrentadas por empreendedores, investidores e empresas envolvidas em empreendimentos e contratos firmados nestes modelos de negócio. Buscou-se também identificar as principais diferenças e os aspectos comuns entre as três modalidades, para compreender qual o modelo mais adequado em cada tipo de situação e que melhor atenda aos interesses apresentados pelas partes envolvidas no negócio.

A comparação entre antigos contratos e contratos firmados em períodos mais recentes permitiu compreender a evolução dos aspectos jurídicos que envolvem estes modelos de negócio. A inexistência de legislação específica para amparar tais contratos é um dos grandes fatores de risco destes negócios. No entanto, o mercado e o direito imobiliário já reconhecem tais situações atípicas de contrato.

Apesar dos riscos envolvidos, vantagens tais como a preservação do capital inicial (antes imobilizado com a aquisição de terrenos), a possibilidade de alavancagem do negócio próprio com a utilização dos recursos antes imobilizados em bens imóveis e a possibilidade da realização de contratos “integrando” duas modalidades de negócio, otimizando assim os interesses dos agentes envolvidos, vêm gerando um crescimento significativo no volume de negócios realizados nestas modalidades, sendo tais resultados objeto da discussão e análise deste trabalho.

Ebert, Kali Justine Ko. "Campo de Golfe como empreendimento de Real Estate: construção de cenário para análise e formatação do produto." In 10ª Conferência Internacional da LARES. Developing Golf courses as Real Estate businesses: A scenario for analysis and product development. São Paulo, 2010. campo de golfe; concepção; Conception; golf course; operação; Operation; real estate

O crescimento do golfe no Brasil vem acompanhando uma tendência mundial. Segundo a Federação Paulista de Golfe, o Brasil possui 62 campos de golfe oficiais e apresenta atualmente um crescimento nunca visto, com novos campos em projeto ou execução (dados de 2010). Este processo também é incentivado pela volta do golfe aos jogos olímpicos no Rio de Janeiro em 2016, depois de mais de um século fora dos mesmos.

Dentro dessa perspectiva de crescimento, o objetivo deste trabalho é analisar o campo de golfe sob a ótica de um empreendimento de real estate elencando de forma sistêmica os principais aspectos relacionados ao produto campo de golfe, compreendendo desde características de seu mercado, como também aspectos físicos relacionados à área, desde a importância da aprovação ambiental até aspectos operacionais relevantes, de modo a entender as necessidades para a formatação e viabilização de um campo de golfe como um empreendimento de real estate, sob o ponto de vista do empreendedor.

O estudo foi realizado com base em pesquisa e revisão bibliográfica de fontes relacionadas ao setor, meio acadêmico, publicações nacionais e internacionais de referência e pesquisa qualitativa realizada por meio de entrevistas. A metodologia seguida foi a análise das principais fases do ciclo de um campo de golfe, desde a sua concepção até a sua operação, identificando nelas seus principais atributos relacionados à formatação de um empreendimento.

Buscamos desta forma analisar o campo de golfe identificando o seu mercado, público alvo, principais aspectos e custos existentes nas fases de concepção e implantação do negócio, bem como a proporção das suas principais receitas na fase de operação do negócio, permitindo o entendimento do campo de golfe como um negócio de base imobiliária.

de Oliveira Brandstetter, Maria Carolina Gomes, Gabrielle Porfiria Pires, Manoel Bruno Alve Neto, and Renan Tavares Nelli. "Caracterização do Mercado Imobiliário da Cidade de Goiânia a partir de Indicadores de Oferta." In 10ª Conferência Internacional da LARES. Characterization of Goiânia Real Estate Analysing Supply Indicators. São Paulo, 2010. estoque habitacional; housing stock; indicadores de oferta; mercado imobiliário; real estate; supply indicators

Este trabalho aborda a importância do conhecimento dos indicadores imobiliários de oferta para a caracterização do mercado imobiliário na cidade de Goiânia. A revisão teórica abrange a discussão do mercado imobiliário, oferta, estoque habitacional e demanda por moradias. A caracterização mercadológica da cidade de Goiânia foi feita a partir de dados coletados junto à ADEMI-GO, cujos relatórios mensais fornecem dados das edificações ofertadas por construtora, entre os quais: total de unidades construídas, valor de venda por metro quadrado, porcentagem de venda, área privativa de cada unidade residencial, entre outros. Esta proposta visa a identificação e caracterização dos bairros cujos indicadores de oferta revelaram maior aquecimento ou maior participação no mercado. Procurou-se fazer uma análise abrangente, compreendendo dois anos e meio de dados (2007 a 2009), de modo que fosse possível visualizar as tendências do mercado, diferentemente dos relatórios mensais existentes que fornecem dados pontuais e fragmentados. De um total de 102 bairros analisados, 24 foram selecionados para uma análise mais aprofundada considerando os valores totais de unidades disponíveis de cada bairro e os totais para o índice de vendas sobre a oferta. Uma análise final revela os oito bairros cujos indicadores apontaram para a atratividade do bairro em relação à ótica de construtores, incorporadores e/ou investidores, bem como a atratividade do bairro em relação à ótica dos consumidores em termos de velocidade de vendas. A originalidade do trabalho encontra-se na caracterização de tendências de mercado na cidade, uma vez que a discussão sobre este tema de pesquisa ainda encontra-se incipiente para o mercado da cidade de Goiânia. O trabalho conclui apresentando resultados que servem de banco de dados para o entendimento do mercado local, podendo auxiliar na formulação de estratégias de atuação de marketing imobiliário e analisar a situação do produto disponibilizado em termos de aceitação e viabilidade.

Borg, Lena. "Contract types in the Swedish construction sector: Overview and theoretical analysis." In 10ª Conferência Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2010. Construction; construction sector; performance contract

Efficiency problems in the construction sector are reported worldwide, both when it comes to delays as well as cost overruns and failure in the construction. In Sweden, investigations of the building sector have been done and improvement measures have been suggested to increase quality and keep the costs down particularly in a life- cycle perspective. One suggested measure is to procure more contracts that provide incentives for contractors to work more cost efficient, stick to schedule and improve quality, e.g. performance contract and private public partnership (PPP). In many countries, e.g. the UK, Australia and New Zeeland, PPP is a concept well used to build public facilities. Just a handful of projects in Sweden have been PPP projects or other type of contracts where building, operation and maintenance are procured as one, such as performance contract. Compared to other countries this is a small amount of all projects in the construction sector. The debate in Sweden seems, in one way, not to be one about “be or not to be” but rather a discussion about the meaning of the contracts and concepts, where an infinite number of definitions are used, instead of the actual utility of the working strategy. To contribute to a better understanding, a literature review in the field has been done to structure and categorize these more or less new contracts in the Swedish construction sector but also the relationship between performance contract, PPP and other more traditional contracts is clarified. 

Benvenho, Agnaldo Calvi. "Determinação do intervalo de confiança em redes neurais artificiais." In 10ª Conferência Internacional da LARES. Confidence interval determination on artificial neural networks. São Paulo, 2010. Artificial Neural Networks; confidence intervals; intervalo de confiança; redes neurais artificiais

As redes neurais artificiais são uma metodologia emergente na avaliação de bens, em geral, e de imóveis, em particular. No entanto, o emprego desta técnica fornece estimativas pontuais de valor. É importante, na maioria das aplicações, especialmente na avaliação, uma estimativa da confiabilidade do valor calculado, o intervalo de confiança. Neste artigo, será apresentada uma metodologia para o cálculo do intervalo de confiança de um valor pontual estimado, considerando a rede neural inferida como uma regressão não linear múltipla.

de Oliveira Brandstetter, Maria Carolina Gomes. "Estratégias para o Mercado Imobiliário mediante a Análise das Carreiras Habitacionais." In 10ª Conferência Internacional da LARES. Real Estate Marketing Strategies Analyzing Housing Careers. São Paulo, 2010. carreira habitacional; estratégias de marketing; housing career; marketing strategies; mercado imobiliário; real estate

Este trabalho apresenta subsídios informacionais para a formulação de estratégias de marketing imobiliário. Inicialmente é apresentada uma revisão dos estudos relacionados às estratégias funcionais de marketing imobiliário, com enfoque para o comportamento do consumidor. Posteriormente é proposta uma análise da formulação de estratégias mercadológicas tendo como base as variáveis do composto do marketing que envolve fatores passíveis de escolha e decisões gerenciais em função das mudanças ambientais: seleção de mercado, planejamento do produto, estrutura de preço, atividades promocionais e canais de distribuição. Tais outputs da estratégia mercadológica são correlacionados com o veículo conceitual carreira habitacional. A metodologia proposta baseia-se em um levantamento com 80 famílias, cujas carreiras habitacionais foram construídas tendo como base as variáveis: idade, composição familiar, estágio do ciclo de vida familiar, aspectos de renda familiar e patrimônio financeiro, ocupação profissional, motivação para mudança de moradia, tipologia do imóvel escolhido, tempo de permanência em cada moradia e condição de propriedade do imóvel. Os resultados apresentam a adequação da proposta metodológica ao objetivo de aprimoramento da formulação de estratégias de marketing imobiliário a partir do conhecimento do comportamento do consumidor revelado na análise das carreiras habitacionais.

Ricardino, Roberto, Cláudio Tavares de Alencar, and Sérgio Alfredo Rosa da Silva. "ESTUDO DE CASO: ANÁLISE DO REPOSICIONAMENTO DE UM PRODUTO NA SUA FASE INICIAL DE CONSTRUÇÃO." In 10ª Conferência Internacional da LARES. CASE STUDY: ANALYSIS OF A PRODUCT RE-SCOPING WHILE EARLY-CONSTRUCTION PHASE. São Paulo, 2010. baixa renda; low income audience; product re-scoping; projeto imobiliário; real estate; reposicionamento do produto

Este artigo tem por objetivo analisar os principais fatores que suportaram a decisão de reposicionar um produto imobiliário, na fase inicial de sua implantação. Esta análise foi feita de forma concisa, tomando por parâmetro as fontes referenciadas. O projeto localiza-se na região nordeste do Brasil, em Camaçari – Estado da Bahia, tendo sido formatado para atender à demanda habitacional de usuários com rendimento mensal na faixa de 3 a 10 Salários Mínimos. A conclusão deste Estudo de Caso é que o sucesso do empreendimento depende da observância de dois fatores básicos: percepção abrangente das expectativas específicas do usuário, quanto ao produto por ele adquirido; e acurácia dos estudos técnicos desenvolvidos para executar o produto.

Vicentini, Cátia Rocha, Cristiane Bueno de Camargo, Estevam Silva Anselmo, Fernando Ribeiro St Crestana, Juliana Barbosa Garbi, and Kali Justine Ko Ebert. "Hotel Voltado Para o Turismo Médico." In 10ª Conferência Internacional da LARES. MEDICAL TOURISM HOTEL. São Paulo, 2010. Demand; demanda; Hotel; medical tourism; oportunidade; Opportunity; serviços especializados; specialized services; turismo médico

O crescimento do turismo médico nacional, acompanhando a tendência mundial, tem se apresentado como um segmento promissor para diversos setores, entre eles a hotelaria, tendo em vista o grande volume de pessoas que vêm se deslocando de seus países e cidades em busca de tratamentos específicos não oferecidos em seus locais de origem, preços mais acessíveis, profissionais altamente qualificados e instituições médicas de referência em tratamentos, pesquisa e tecnologia.

A cidade de São Paulo é um dos grandes pólos que atrai, anualmente, milhares de turistas nacionais e internacionais que têm como foco desde os mais simples tratamentos médicos às mais complexas cirurgias. Nota-se que mercado hoteleiro paulista ainda não dispõe de acomodações e serviços adequados suficientes para atender à demanda por necessidades e limitações específicas destes “turistas-pacientes” durante sua permanência.

Identificada esta demanda, o trabalho em questão objetivou estudar e compreender as características, necessidades, expectativas e ansiedades deste segmento-alvo, da maneira mais abrangente possível, e a partir daí, desenvolver um produto voltado para o mercado hoteleiro, desenhado “sob medida”, para atender as especificidades deste público, que não precisa permanecer internado em hospitais, mas apresenta necessidades diferenciadas e demanda cuidados especiais nos períodos pré e pós-cirúrgicos, ou ainda, que passa por tratamentos prolongados longe de suas origens.

A escolha da localização é justificada pela presença de um pólo de hospitais e clínicas de referência localizados no Bairro Vila Clementino (São Paulo/SP) e arredores e pela ausência de empreendimentos que ofereçam serviços especializados e acomodações apropriadas para atender a demanda identificada. Lastreado pela forte demanda e pela ausência de concorrentes de mesmo nível de qualidade e especialização, o empreendimento se apresenta como uma oportunidade de negócio diferenciada, que irá assegurar aos investidores, incorporadores e operadores a obtenção de resultados atraentes.

de La Paz, Paloma Taltavull, and Karen M. Gibler. "Housing market reactions in presence of retirees’ migration." In 10ª Conferência Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2010. economic effects; housing market; Housing Prices; retirement

Retiree migration in Europe has been an increasing phenomenon during the last fifteen years as people from Northern countries move to the South. Spain has been one of the primary destinations for this group where they tend to concentrate in some coastal and very warm areas such as Alicante, the Islands and the South. The larger groups arriving to Alicante are British and German. Their flow of arrivals coincided with dramatic price and construction growth. This paper explores the role these retiree migrants may have played in the expansion of the Alicante housing market. We specifically investigate their influence on housing prices and the differential impact related to nationality. Using time series analysis, the twe adjust a housing demand function by introducing international economic variables in order to capture the impact of relative monetary and income conditions in Germany and UK on the Alicante housing market. Results seem to suggest that the strong retiree migration flow could have created a shock in the Alicante housing market with different effects depending on the immigrants’ nationality.

Primon, Henrique Barbosa, and Eliane Monetti. "Implantação e Expansão de Shopping Centers no Brasil: um Estudo da Evolução Recente das Fontes de Investimentos." In 10ª Conferência Internacional da LARES. Building and Expanding Shopping Centers in Brazil: a Study of the Recent Evolution of Funding. São Paulo, 2010. expanding; expansão; Funding; implantação; Shopping Centers; undertaking

Os shopping centers (SCs) estiveram tipicamente enquadrados, ao longo da evolução do setor, na classe dos ativos imobiliários de baixo risco, uma vez em operação e consolidados. Nesse sentido, o financiamento do investimento nesses empreendimentos tem sido, historicamente, encampado pelos investidores imobiliários e, somente quando a base física está pronta, outros investidores, geralmente buscando renda homogênea conservadora, adentram o investimento em tais negócios. Assim, empresas e empresários do ramo imobiliário, muitas vezes aglutinados, e outras vezes alavancados por financiamentos de bancos comerciais, tem sido os grandes agentes de investimento em shoppings. Seguindo essa linha de tendência, o presente artigo busca levantar dados acerca dos investimentos em SCs e manipulá-los de modo a identificar, quantizar e qualificar a evolução recente de tais investimentos. Assim, esse ramo da pesquisa segue um caráter de compilação de números e fatos sobre a evolução dos investimentos próprios de empresas e dos financiadores, visando informar aspectos gerais e determinantes para o setor nos últimos anos. Perfazendo um segundo ramo, a pesquisa procura identificar novas tendências, novos empreendedores e sua relevância, seguindo, pois, um caráter de exploração de informações. Aqui, são considerados os investidores que tipicamente adentram empreendimentos de base imobiliária na fase operacional, quais sejam, fundos de pensão, fundos imobiliários e fundos de investimento em participações, que justamente tem adquirido maior relevância ao longo das duas últimas décadas.

A pesquisa se desenvolve, portanto, por meio da compilação dos dados de diversos empreendimentos shopping centers, sobretudo daqueles pertencentes a grupos de capital aberto, bastante relevantes para a economia do setor e para as regiões onde estão implantados. Pesquisas diretas com empresas, investidores institucionais e o BNDES também complementam o estudo. O presente artigo constitui um corte de um trabalho maior, e apresenta, portanto, números parciais e fatos ainda não integralmente realizados, mas já permite antever alguns resultados que elucidam como os investimentos próprios das empresas tem evoluído e como o financiamento de SCs tem aumentado nos últimos anos.

Neto, Francisco Maia. "Influência do número de vagas de garagem no valor de apartamentos Trabalho de avaliação." In 10ª Conferência Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2010. apartamentos; avaliação; padrão luxo; vagas de garagem

O objetivo do presente trabalho é análise da influência do número de vagas de garagem no valor de um apartamento de padrão elevado, haja vista ser notório que a ausência de uma unidade da guarda de veículos não pode ser avaliada pelo seu valor unitário, mas pela depreciação no valor do bem.

Kalil, Rosa Maria Locatelli, and Adriana Gelpi. "Legislação urbana e desenvolvimento municipal." In 10ª Conferência Internacional da LARES. Urban legislation and municipal development. São Paulo, 2010. desenvolvimento urbano; legislação urbanística; municipal public policies; políticas públicas municipais; Urban Development; urban laws

O trabalho aborda o tema da implantação de legislação urbanística em municípios na região da Produção, norte do estado do Rio Grande do Sul. Tem por objetivo analisar a existência de plano diretor ou lei de diretrizes urbanísticas nos municípios da região da Produção, e sua relação com o desenvolvimento urbano. Verifica-se a existência de políticas públicas de desenvolvimento nos municípios, fragilidades ou potencialidades de planejamento urbano para o ordenamento urbano. O trabalho contribui para o planejamento regional e municipal, e na definição de políticas de desenvolvimento urbano e municipal.

Veronezi, Ana Beatriz Poli, and João da Rocha Lima, Jr.. "Mecanismo para incentivar a construção de habitações populares no Brasil: emissão de títulos de investimento passívies de utilização para pagamento de tributos federais." In 10ª Conferência Internacional da LARES. Mechanism to encourage the construction of low-income housing in Brazil: issuing investment securities that can be used to pay federal taxes. São Paulo, 2010. Capital market; Civil Construction; Construção Civil; economía urbana; habitação popular; Low-Income Housing; mercado de capitais; Urban Economics

A carência habitacional é uma marca da sociedade atual, muito evidenciada no Brasil e concentrada na faixa de renda mais baixa da população. O confronto entre custo de produção da habitação popular – e seu conseqüente preço mínimo – e capacidade de pagar deste segmento do mercado configura a produção de habitação popular como um negócio com baixa atratividade econômica. Por conseqüência não desperta interesse da iniciativa privada e o Estado é obrigado a desenvolvê-lo, ainda que sem qualidade econômica. Apresenta-se aqui uma forma de incentivo do Estado à produção de habitação popular, de maneira a tornar o investimento na produção de habitação popular economicamente atrativo para a iniciativa privada. Para isto é apresentado um mecanismo que contempla a segmentação do fluxo de recebíveis da venda de unidades nos empreendimentos empregando instrumentos disponíveis no mercado de capitais, procedimento combinado com a alteração da forma de pagamento de determinados tributos, visando a conferir atratividade econômica, sob o ponto de vista da iniciativa privada, para a produção desta habitação com preço que se enquadre na capacidade de pagar do mercado. Em última análise, objetiva-se o incremento da produção de habitação popular moldada para a capacidade de pagar de seu mercado, contribuindo para a redução da carência habitacional. O mecanismo é adequado à realidade brasileira.

Magalhães, Alex Ferreira. "MERCADO IMOBILIÁRIO EM FAVELAS: PROCEDIMENTOS DE TRANSMISSÃO DE IMÓVEIS E DE FORMALIZAÇÃO DA PROPRIEDADE." In 10ª Conferência Internacional da LARES. REAL ESTATE MARKET: PROCEDURES FOR TRANSFERRING PROPERTIES IN SLUMS AND THEIR FORMALIZATION. São Paulo, 2010. associação de moradores; bens imóveis; community based association; compra e venda; favela; Property; propriedade; real estate; Sales; Slum

Com base no estudo de uma favela do Rio de Janeiro, incluída no Programa Favela-Bairro, procura-se desenvolver análise jurídica dos processos de aquisição e transferência de bens imóveis realizadas nessa favela. Como produtos dessa análise, identificam-se quatro sistemas de formalização da propriedade imobiliária que nela coexistem, todos com mútuas implicações entre si, bem como se discute o conteúdo dos instrumentos formais elaborados pela Associação de Moradores para a concretização das transferências, apreciando-se a sua validade jurídica. Como resultados levantam-se algumas hipóteses a respeito das práticas jurídicas imobiliárias vigentes nas favelas, bem como a respeito da regulação jurídica dessas áreas, na qual se encontram em ação dispositivos oriundos tanto da ordem jurídica estatal como dos usos e costumes estabelecidos localmente.

da Câmara de Queiroz, Luiz Alessandro Pinheiro. "Mercado imobiliário, capital financeiro e turismo: Uma análise sobre a evolução do mercado imobiliário em Natal (Brasil)." In 10ª Conferência Internacional da LARES. Real estate market, capital financial and tourism: an analysis on the evolution of the real estate market in Natal (Brazil). São Paulo, 2010. mega-empreendimentos; Mega-projects; mercado imobiliário; real estate; Tourism; Turismo

A alta mobilidade do capital e o processo de financeirização característicos do capitalismo contemporâneo certamente vêm afetando o mercado imobiliário brasileiro na última década. A região nordeste tem sido palco de intensas alterações na forma de atuação do capital imobiliário, muitas vezes motivadas pelo desenvolvimento da atividade turística, que vem atraindo não somente investimentos internacionais como também grandes empresas nacionais que firmam parcerias com grupo locais para exploração do mercado regional. Dois padrões de atuação podem ser percebidos, quais sejam: a atuação de empresas nacionais na produção de apartamentos de alto padrão para o consumidor interno e o lançamento de mega-empreendimentos associados ao turismo que somavam aproximadamente 30.000 unidades direcionadas para o mercado internacional de segundas residências. Apesar de lançados a partir de 2006, a maior parte dos empreendimentos ainda não se realizou, apontando para se entraves para a sua concretização dentre os quais se podem citar a crise internacional de 2009 e restrições da legislação urbanística e ambiental. O crescimento e modernização do mercado são evidentes, porém entende-se que algumas peculiaridades precisam ser estudadas, principalmente no tocante à associação entre o capital financeiro, o capital imobiliário e a atividade turística enquanto articulação fomentadora do surgimento de um novo mercado.

Abramo, Pedro. "Mercado informal y la producción de la segregación espacial en América: la ciudad COM-FUSA informal." In 10ª Conferência Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2010. informalidad urbana; mercado informal; segregación espacial

La hipótesis que presentaremos a continuación es que efectivamente hay un mercado y una economía inmobiliaria popular y ese mercado es un vector clave de la producción de la estratctura segregada de las grandes metropoles latinoamericanas.

Kato, Camila Seiço, and Ubiraci Espinelli Lemes de Souza. "Método de prognóstico de custos de edificações na fase de estudo de viabilidade – aplicação ao caso de alvenaria estrutural." In 10ª Conferência Internacional da LARES. Building cost evaluation method for the schematic design phase – application to structural masonry. São Paulo, 2010. alvenaria estrutural; Building; costing estimate; edifício; estimativa de custo; Estudo de Viabilidade; schematic design phase; structural masonry

O prognóstico de custos de um empreendimento a ser realizado é informação de grande importância para o estudo de sua viabilidade. No entanto, tal expectativa é tão mais marcada por imprecisão, quanto menor for o nível de detalhamento do projeto do produto a ser executado. Os métodos de orçamento são mais bem resolvidos quando se trata de quantificar projetos executivos do que ao se lidar com estudos de massa ou informações neste nível de detalhamento.

Dentro deste contexto, este trabalho procura colaborar na geração de um método que proporcione, durante o estudo de viabilidade, informações que tornem o prognóstico de custos mais acurado, seja no sentido de, partindo-se de um estudo preliminar de arquitetura, chegar-se a tal valor, ou de se gerarem diretrizes para o projeto que resultem em um custo compatível com o cabível no empreendimento.

Como parte integrante do desenvolvimento de tal método de prognóstico, neste trabalho se apresenta o raciocínio cabível na avaliação do custo de cada subsistema do edifício, exemplificando-se, especificamente, para o caso da alvenaria estrutural. Mostra-se a idéia geral usada para a avaliação do custo deste subsistema, indicando-se o conceito geral, seguido das preocupações cabíveis na quantificação e na análise dos custos. Dados relativos a uma aplicação prática são apresentados como forma de demonstrar a possibilidade de uso do método proposto.

de Freitas, Elisabete M., Sergio Alfredo Rosa, and Cláudio Tavares de Alencar. "MODALIDADES CONTRATUAIS E O SUCESSO DE UM PROJETO DE CONSTRUÇÃO CIVIL." In 10ª Conferência Internacional da LARES. CONTRACTS FORMATS AND THE SUCESS OF A CONSTRUCTION PROJECT. São Paulo, 2010. contratos; modalidades contratuais; sistemas contratuais estratégia de contratação

Segundo uma pesquisa do CII1, as disputas contratuais mais freqüentes em projetos de construção envolvem discussões sobre o escopo do trabalho, mudanças de escopo, controle do projeto e falta de alinhamento entre o proprietário e o contratado, na alocação dos efeitos de riscos em clausulas particulares do contrato.

Segundo a mesma pesquisa, a estratégia contratual correta no início da fase de implantação do projeto, portanto, pode alinhar proprietário e construtor e reduzir a possibilidade de disputas durante o desenvolvimento do projeto. O contrato de construção determina as intenções do proprietário/contratante e o método de execução do projeto. O proprietário/contratante escolhe o método de contratação e o tipo de contrato, o qual deve atender a seus principais objetivos.

Os sistemas contratuais exercem uma notável influencia na gestão do empreendimento, na medida em que definem as relações contratuais e funcionais entre os agentes. “Sistemas contratuais inadequados podem conduzir a acréscimos nos custos e atrasos, reivindicações e disputas, bem como perda da qualidade do investimento do empreendimento.”

A relação existente entre proprietário e construtor possui um grande impacto no desempenho do projeto. Há vários tipos de contratos e é importante desenvolver a estratégia correta de contratação para uma execução efetiva do ponto de vista do custo e prazo.

Este artigo visa abordar algumas das diferentes modalidades de contratos comumente utilizados em projetos de construção civil e suas vantagens e desvantagens considerando-se a seleção da estratégia correta de contratação. Não há um tipo de contrato que seja o perfeito para um determinado tipo de projeto, porém

a obtenção de resultados ótimos, em termos de prazos, custos e qualidade demanda a seleção de sistemas contratuais compatíveis com as características técnicas do empreendimento, segundo as necessidades do proprietário e do contratado (BATAVIA, 2000).

Sisti, Carlos Eduardo Poli. "Modelo de Estruturação de Funding para Implantação de Empreendimentos de Base Imobiliária, no Modelo Built-to-Suit com Financiamento Através de Emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI’s) não Performados." In 10ª Conferência Internacional da LARES. Funding Structure for the Development of Real Estate Built-to-Suit for Rent and Loan Through Issuance of Commercial Mortgage Backed Security (CMBS), Non-Performing. São Paulo, 2010. built-to-suit; buit-to-suit; empreendimento de base imobiliária; financiamento; Financing; Investimento Imobiliário; investment company for rent; investment trust; real estate

comercial de base imobiliária, na modalidade de construção sob medida (Built-to-Suit ou BTS) através da emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) não performados. Os CRI’s subscritos serão lastreados nos recebíveis dos alugueis devidos durante o período do contrato de locação firmado entre o locatário e o empreendedor (locador) através de uma Sociedade de Propósito Específica (SPE) pelo período de operação indicado no contrato (geralmente de 10 anos).

Os CRI’s serão considerados não performados, pois serão emitidos antes da conclusão da construção do imóvel, ou seja, serão emitidos durante o período de construção (ciclo de implantação) e, portanto antes da obtenção do Habite-se.
As garantias de recebimentos dos alugueis do locatário, bem como o desempenho da construção da edificação, no tocante ao cumprimento do prazo de conclusão e a qualidade da obra, sob a responsabilidade do empreendedor, são fatores considerados importantes para a avaliação deste ativo.

O locatário deverá apresentar garantias firmes para o cumprimento do contrato de locação, garantindo o pagamento de todo o valor da locação pelo período estipulado no contrato de BTS. A análise do crédito do locatário, por empresas de Rating é uma forma de garantir a qualidade do investimento.
O empreendedor, através da Sociedade de Propósito Específico (SPE) criada para gerir este empreendimento, contratará uma construtora, para a execução das obras em regime de construção que garanta a valor de construção durante o período de implantação. A garantia da conclusão da construção do imóvel será feita através de emissão de seguro de Performance Bond, por parte da construtora.

Esta análise mostrará os resultados financeiros sob a perspectiva do investidor que comprará os CRIs e do empreendedor que obterá o financiamento para a implantação do empreendimento através da venda destes recebíveis e da venda do imóvel após o ciclo de locação, mas ainda dentro do ciclo operacional do imóvel.

Artigiani, Heliana Lombardi, and Cláudio Tavares de Alencar. "O Impacto da Recessão Econômica e do Acordo de Copenhague no Mercado de Carbono." In 10ª Conferência Internacional da LARES. Economic downturn Impact and Copenhagen’s deal at the Carbon Market. São Paulo, 2010. carbon market; Certified Emission Reductions (CER); Clean Development Mechanism (CDM); European Union Allowances (EUA); Kyoto Protocol; mecanismo de desenvolvimento limpo; mercado de carbono; protocolo de quioto; reduções certificadas de emissões

O mercado de carbono no mundo se consolidou em 2008, o primeiro ano do período de compromisso do Protocolo de Quioto, com isso houve uma grande movimentação no comércio de emissões neste ano, muito acima que os anos anteriores.
No final do ano de 2008 houve a crise na economia mundial e logo após em 2009 a grande expectativa pelo acordo de Copenhague e a possível entrada dos Estados Unidos no acordo, que foi finalizada com decisões pouco significativas. Essas duas ocorrências influenciaram o comportamento do mercado de carbono, e o objetivo do artigo é identificar como essa influencia foi sentida, na variação do preço das Reduções Certificadas de Emissões (RCEs), no recuo de novos projetos, ou na negociação das RCEs no Brasil e no Mundo.

Com a análise dos dados de mercado conseguidos através dos órgãos relacionados, Banco Mundial, BM&F, UNFCC, Point Carbon entre outros, será elaborado um comparativo ano a ano dos indicadores acima relacionados, desde o início do mercado até 2010, conseguindo assim informações que reflitam a influência no comportamento do mercado.

Com a organização dos dados é possível identificar se o mercado de carbono como tantos outros sofreu com a crise, ou se é um mercado independente em que somente ocorrências relacionadas como o acordo de Copenhague, têm o poder de influência. Com isso pode ser percebida a influência do mercado de carbono também no mercado de Real Estate no Brasil, principalmente nos empreendimentos de infra- estrutura, os quais muitas vezes são viabilizados pelo Mecanismo de Desenvolvimento Limpo (MDL).

de La Sala, Patricia Charing Qu, Marcos Eduardo Silva, Benedita de Jesus Alvarenga, Carmem Lúcia B. Moro, and Fernanda Pereira Lisboa. "Operação na Administração de Condomínios: Tendências." In 10ª Conferência Internacional da LARES. Operation in Condominium Management - Trends. São Paulo, 2010. administração condominial; condominium administration; condominium management processes; establishment a new enterprise; implantação de empreendimento; integração de sistemas administrativos; integration of administrative system; operação condominial; operation in condominium; processos de gestão condominial

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Este cenário sinaliza às administradoras a necessidade de compatibilização das atividades de operação de administração em se adequarem a essas novas tendências.

Compreender como funcionam os sistemas de administração mais utilizados no mercado, como autogestão, cogestão e integral, é a tarefa inicial de todos os membros participantes do processo de implantação de um novo empreendimento.

Visando ao aperfeiçoamento das ferramentas utilizadas no gerenciamento de condomínios e operação das atividades em empreendimentos de características diversas, surge a indispensabilidade de integração dos sistemas de administração com os modernos processos de gestão empresarial.

dos Santos Silva, Angela. "OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA ÁGUA ESPRAIADA: Análise do Mercado Imobiliário no Setor Berrini." In 10ª Conferência Internacional da LARES. URBAN OPERATION AGUA ESPRAIADA: Analysis of the Real Estate Market in Berrini Sector. São Paulo, 2010. estoque; mercado imobiliário; operação urbana; Real Estate Market; Stock; urban operation

A Operação Urbana Consorciada Água Espraiada é regida por lei específica e divide-se nos seguintes setores: Setor Jabaquara, Setor Brooklin, Setor Berrini, Setor Marginal Pinheiros, Setor Chucri Zaidan e Setor Americanópolis. Esse artigo apresenta os resultados da análise do mercado imobiliário na região em duas épocas: antes e depois da Lei da Operação Urbana.

No decorrer do estudo foram examinados, mensurados e avaliados o comportamento do mercado imobiliário com relação à demanda por estoque comercial e residencial, identificando fatores que influenciaram no aquecimento deste mercado.
Para isso, foram coletados dados de empresas do ramo imobiliário sobre à demanda por estoques comercial e residencial da década de 80 até o ano de 2009.

Concluiu-se que durante o período antes e depois da Lei da Operação Urbana ocorreram oscilações de aumento e decréscimo da demanda por estoques, tanto do comercial quanto do residencial.
Outro fato observado foi que a valorização de uma área pode ser fruto da implantação de Melhoramentos Públicos por parte do Poder Público. Porém, existiram situações em que o empreendedor investiu em uma região e só posteriormente a infraestrutura foi implantada.

Questões como Lei de Zoneamento, abertura da Avenida Água Espraiada são fatores que também influenciaram no aquecimento do mercado imobiliário.

Jacob, Caio Sergio Calfat, Pia Margarida Rivelli Paciello, Roland Antoine Eid, Guilherme de Barros Monteiro Ribeiro, and Fernanda Pereira Lisboa. "Os Impactos da Copa do Mundo de Futebol de 2014 para o Mercado Imobiliário em São Paulo." In 10ª Conferência Internacional da LARES. 2014 World Cup impact on São Paulo real estate market. São Paulo, 2010. 2014 Soccer World Cup; benefits from the structural improvement; Copa do Mundo 2014; impactos estruturais; Investimentos; Investments; mercado imobiliário; Real State; São Paulo

São Paulo é uma das cidades-sede da Copa do Mundo de Futebol de 2014. Existe a preocupação de como atender a todas as exigências que um evento desse porte demanda, tendo em vista a carência de infraestrutura em determinadas áreas. Os investimentos e as obras que serão erguidas e/ou reformadas em função do evento são grandiosos. A maior preocupação reside no questionamento se tais investimentos retornarão de forma a deixar um legado à sociedade paulista, como por exemplo, a ampliação da capacidade dos aeroportos, dos hotéis, da mobilidade urbana e de postos de trabalho, dentre outras. É uma oportunidade para que, uma cidade como São Paulo, que possui perfil de negócios e organização de megaeventos, usufrua dos benefícios criados. Este trabalho indica possíveis impactos provocados pela indução de crescimento no setor imobiliário na cidade de São Paulo.

Maleronka, Camila. "Outorga Onerosa do Direito de Construir: um enigma a ser desvendado." In 10ª Conferência Internacional da LARES. “Onerous Grant of Building Rights”: a puzzle to be solved. São Paulo, 2010. administração municipal; instrumento urbanístico; municipal government; onerous grant of building rights; outorga onerosa do direito de construir; urban planning tool

Este artigo propõe uma metodologia para avaliar o grau de apropriação da outorga onerosa do direito de construir (OODC) pelas administrações municipais, a partir da leitura de seus planos diretores. A OODC é um instrumento urbanístico que foi regulamentado em nível nacional pelo Estatuto da Cidade em 2001 e incluído em grande parte dos planos diretores desenvolvidos a partir daí. Sua concepção é bastante complexa e sua aplicação depende de uma capacidade técnica diferenciada. Daí, a forma como a OODC é colocada no texto do plano diretor fornece indícios de como aquela administração pretende (ou não) aplicar o instrumento em seu território. Infere-se que o instrumento que tenha sido apenas citado ou pouco especificado nessa regulamentação provavelmente não será utilizado, ou terá sua aplicabilidade muito comprometida. A metodologia proposta consiste na análise dos textos legais a partir de seis grupos de critérios. Foram elaboradas questões específicas para cada grupo, as respostas foram valoradas (1 ou 0) e os números obtidos foram trabalhados de uma forma específica para cada agrupamento de critérios. A combinação das notas obtidas por grupo fornece um índice por cidade. Esse índice assume um valor entre zero e um: quanto mais perto de um, maior o detalhamento do instrumento e mais apto está o município a aplicá-lo e vice-versa. Essa metodologia foi aplicada em 159 planos diretores de municípios do Estado de São Paulo. Os resultados mostram que, de modo geral, os municípios paulistas, apesar de contarem com a OODC em seus planos diretores, não se apropriaram desse novo instrumento urbanístico. Isto é, o instrumento permanece para grande parte das administrações municipais como um enigma a ser desvendado.

Porto, Paola Torneri, and João da Rocha Lima, Jr.. "Portfolios de investimentos em edifícios de escritórios para locação: análise do desempenho." In 10ª Conferência Internacional da LARES. Investment portfolios in Office Buildings for Rent: performance analysis. São Paulo, 2010. edifícios de escritório para locação; fundos de pensão; Institutional Investors; investidores institucionais; Office Buildings for rent; Pension funds; portfolios; real estate

Observa-se, na última década, que corporações desmobilizaram seu capital aplicado em real estate e passaram a pagar pelo uso de seus espaços. Aliado à necessidade das empresas em direcionar recursos para sua atividade principal, a intensa evolução tecnológica inibe investidores a realizarem investimentos significativos em espaços próprios, especialmente naqueles com baixa flexibilidade e alta obsolescência. Neste sentido, a desmobilização de investimentos em ativos de real estate permite, por um lado, que a empresa possa direcionar capital para o seu negócio principal e por outro, que investidores que buscam as características oferecidas por investimentos em empreendimentos de base imobiliária, passem a investir nestes ativos.

Diante deste cenário, investidores institucionais passaram a adquirir estes empreendimentos com a expectativa de obtenção de um fluxo de renda harmônico a partir do recebimento das locações, num padrão de remuneração atrativo com relação ao investimento no imóvel. Além disso, fundos de pensão, por exemplo, passaram a constituir portfolios de investimentos em Edifícios de Escritórios para Locação (EEL) à medida que identificaram nesses ativos uma possibilidade de diversificar sua carteira de investimentos, tradicionalmente fundamentada em ativos de renda fixa.

O objetivo deste artigo é apresentar sucintamente os principais riscos envolvidos em portfolios de investimentos em EEL e a partir de um caso protótipo na cidade de São Paulo ilustrar a análise do seu desempenho, considerando os aspectos econômicos, bem como indicar a sua capacidade de absorver distensões nos cenários traçados, mantendo-se em patamares atrativos para os investidores.

Bueno, Júlio César. "PPP PROJECTS IN BRAZIL: OPPORTUNITIES AND CHALLENGES FOR THE CONSTRUCTION AND ENGINEERING INDUSTRIES." In 10ª Conferência Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2010. Brazil; contracts; Infrastructure; PFI; Public-Private Partnership (PPP)

Over the last decades governments have been struggling to achieve economic development and competitiveness through improving their basic infrastructure. Increasingly governments are turning to the private sector for the financing, design, construction and operation of infrastructure projects. Once rare and limited, these public-private partnerships (PPPs) have emerged as an important tool for improving economic competitiveness and infrastructure services.

Brazilian PPP Law defines PPP as “Public-Private Partnership is an administrative concession contract that may assume the form of either a sponsored or an administrativeconcession contract.” PPPs are expected to be implemented concurrently with existingconcession contracts, focusing on infrastructure projects. PPP Law provides for sponsored concession and administrative concession and applies to government entities (including mixed-capital companies) directly or indirectly controlled by the Federal Government, States, Federal District and Municipalities.

There are various types of PPPs, established for different reasons, across a wide range of market segments, reflecting the different needs of governments for infrastructure services. A strong PPP allocates the tasks, obligations, and risks among the public and private partners in an optimal way. The public partners in a PPP are government entities, including ministries, departments, municipalities, or state-owned enterprises. The private partners can be local or international and may include businesses or investors with technical or financial expertise relevant to the project. The structure of the partnership should be designed to allocate risks to the partners who are best able to manage those risks and thus minimize costs while improving performance.

Bueno, Júlio César. "Project Finance: Challenges and Trends." In 10ª Conferência Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2010. Brazil; contracts; Financing; Infrastructure; Project Finance

Project Finance is usually defined as the financing of long-term infrastructure, industrial projects and public services based upon a non-recourse or limited recourse financial structure where project debt and equity used to finance the project are paid back from the cash flow generated by the project. In this context, it represents a financing technique which generally allows a company to raise funds to set up a project based on the feasibility of such a project and its ability to generate revenues at a level sufficient to cover construction and operational costs, as well as debt service and a return for the investor.

The viability of the Project Finance model, in short, is based on the consistency and efficiency of its network of agreements. Such documents must be structured and negotiated in a consistent manner with the respective legislation applicable in the jurisdictions involved, and be constructed in such a way as to allow full implementation of their respective terms and conditions, notwithstanding the natural complexity of the same, in a form which will satisfactorily identify, mitigate, allocate and allow the adequate management of the various risks involved in the Project Finance.

Lima, Paulo Castilho. "Real Estate e EcoProjectos." In 10ª Conferência Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2010. energia; Planejamento Urbano; real estate

É necessário haver um esforço conjunto em encontrar meios de diminuir o consumo de energia, sob todos os aspectos, seja por diminuição de gastos seja por alternativas de fontes. O trabalho lida com a economia de energia em prédios altos. Apesar dos novos projetos eco-sustentáveis ainda existe um grande consumo de energia que se verifica na iluminação e ventilação natural e que pode ser melhorada por ecoprojetos de arquitetura mais radicais. Para evidenciar tais gastos é feita uma pesquisa em seis prédios altos para escritórios, construídos, em três países, verificando-se que, na media, quase trinta por cento da área do pavimento-tipo não tem condições de ter iluminação e ventilação naturais, considerando-se seu formato. Por outro lado, é apresentado um estudo arquitetônico, onde mostra-se que tais questões podem ser resolvidas caso adotados projetos semelhantes, mas que podem não ser viáveis economicamente, por terem menos área construída para venda ou aluguel. Ao final, são apresentados exemplos de como o estado pode influenciar no uso de tais projetos, mediante uma legislação adequada.

Polini, Enga Sanrlei, and Regis Amadeu. "Regularização Imobiliária e Licenciamentos no Brasil." In 10ª Conferência Internacional da LARES. Real Estate Regularization and Licensing in Brazil. São Paulo, 2010. agreements; aprovações; bureaucracy; burocracia; expansão; implantation; licenciamento; Licensing; regularização; regularization

Para a expansão e implantação de redes, indústrias e demais empresas é necessário nos submetermos à burocracia brasileira que, no mais das vezes, nos apresenta surpresas devido à sua complexidade. Nesse artigo trataremos das particularidades dessa burocracia, ilustrando-as com pesquisas e case de implantação de empresa, além da legislação nas esferas públicas, destacando assuntos relacionados às prefeituras (uso e ocupação do solo), acessibilidade, vigilância sanitária - ANVISA, interferência no meio ambiente, prevenção e combate aos incêndios -Corpo de Bombeiros, dentre outras aprovações relacionadas ao tema.

"The Impact of energy performance on single-family house sale prices: A quantitative analysis." In 10ª Conferência Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2010. energy efficiency in buildings; Hedonic price model; Property Value; single-family house price

The building sector accounts for 40 percent of EU’s energy consumption. Following an EU directive Swedish real estate owners are obliged to perform an energy assessment of their buildings, for single- family houses particularly upon sale. The Energy Performance Certificates reports the building’s energy performance and suggest cost effective measures to improve energy performance. This implies that since 2009 Swedish home buyers have been able to compare energy performance between houses and weigh this information into the buying decision. Using a hedonic price model this paper examines whether better energy performance leads to a higher sales price, and whether the type(s) of suggested efficiency measures have any impact. Results indicate that better energy performance seems to affect sales prices positively. Having had energy efficiency measures suggested seems to have an impact on sales price according to type of measure: home buyers seem to require a larger “rebate” for more complex types of measures. The results also indicate a stronger positive effect on house prices for houses further away from the city centre, and a stronger positive effect for houses built before 1990.

Benvenho, Agnaldo Calvi. "Um modelo alternativo do CAPM para cálculo da taxa de desconto na avaliação de empreendimentos de base imobiliária." In 10ª Conferência Internacional da LARES. An alternative CAPM approach to estimate discount rate on valuation of closely held real estate investment. São Paulo, 2010. avaliação; beta; CAPM; empreendimento imobiliário; real estate; Valuation

A avaliação de empreendimentos de base imobiliária usualmente é realizada utilizando-se o método da renda, através do fluxo de caixa descontado. Um dos pontos cruciais na avaliação pelo fluxo de caixa descontado é a determinação de uma taxa de desconto que reflita os riscos envolvidos no empreendimento avaliando. O CAPM (Capital Asset Pricing Model) é largamente utilizado na avaliação de empresas com ações publicamente negociadas. No caso de empresas de capital fechado ou empreendimentos, as premissas básicas do CAPM restringem sua aplicabilidade. Neste artigo, apresentamos um modelo alternativo que flexibiliza suas premissas e permite sua aplicação a avaliação de ativos que não são publicamente negociadas, tais como empreendimentos de base imobiliária.

Pereira Lisboa, Fernanda. "Uma reflexão sobre as questões urbanísticas da legislação de uso e ocupação do solo: regularidade versus irregularidade." In 10ª Conferência Internacional da LARES. A reflection on the issues of urban policies on the use and occupation: regularity versus irregularity. São Paulo, 2010. alvará; law of use and occupation; lei de uso e ocupação do solo urbano; licenças; licenses; order and irregularity; permits; regularidade e irregularidade

Na cidade de São Paulo, as leis de uso e ocupação do solo urbano e a impossibilidade de cumprir as normas urbanísticas produzem espaços que, de certa forma, são ocupados equivocamente. É pauta na agenda da sociedade que a discussão sobre ordem e irregularidade gera danosas consequências sociais. Os níveis de irregularidades urbanísticas ultrapassam os caminhos da compreensão da aplicação da lei para adentrar nos meandros do viés burocrático.

Nesse sentido, pensar o urbanismo na contemporaneidade requer uma reflexão sobre velhas questões em novos contextos urbanos, pois a complexidade crescente e os desafios que a cidade contemporânea nos apresenta, trazem o seguinte dilema: Como resolver a questão entre o discurso legal e a práxis, entre a lógica e o caos.

O objetivo é demonstrar que há um longo e tenebroso caminho nas malhas da burocracia para os proprietários de imóveis que precisam mantê-los regulares nos órgãos públicos (que concedem licenças de funcionamento, alvarás etc.).

Baum, Andrew, and Claudia Murray. "Understanding the Barriers to Real Estate Investment in Developing Economies." In 10ª Conferência Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2010.

The investor's appetite for global investment has accelerated since the mid 1990s. International or cross- border property investment has boomed, and indirect property investment (investing through securities such as REITs, and through unlisted funds) has become commonplace. International real estate investment through unlisted funds has become the approach of choice, and has included 'core' strategies, through which capital has been allocated largely to developed markets, and 'opportunity funds', which have also allocated capital to developing and emerging markets.

In a previous paper presented at IRERS 2008, Baum (2008a) related the number of unlisted real estate funds investing in developing economies to simple economic and demographic variables. Using all markets outside north America and Europe as an imperfect proxy for the developing world, we showed that the popularity of markets was explained largely by population and GDP per capita, but that there were interesting outlier observations - countries receiving much more, or much less, investment than the model predicted.

In this second paper in a series of three, we show that academic literature suggests that distortions in international capital flows may be explained by a combination of formal and informal barriers. Through a limited survey of investors, we have further refined our understanding of these barriers in the real estate context. This is the first such examination of the inhibitions to a free flow of cross-border real estate capital.

In a third paper we will use a more extensive survey of investors and fund managers to examine how these theories explain current practice, and will suggest specific reasons for certain countries receiving more, or less, investment than their fair share. The implications of this third paper will be relevant for investors in their choice of target markets and for governments wishing to attract more cross-border capital.