Keywords Abstract
Genaro, Jessica Cristina M.. " Captação de recursos para desenvolvimento de um empreendimento de base imobiliária utilizando a tecnologia Blockchain: Tokenização de Ativos Reais e Smart Contracts." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Fundraising for a commercial real estate development for rental through blockchain technology: Tokenization and Smart Contracts. São Paulo, 2019. analise da qualidade de investimento; Analysis of the Investment Structure; blockchain; Empreendimentos Destinados à Renda; Funding; Meios de Financiamento; Real Estate for Rental; Smart Contracts

O mercado imobiliário é um de principais setores da macroeconomia brasileira, influenciando, diretamente, os índices de inflação e taxas de juros. Entretanto, ainda que o setor seja de reconhecível importância, a realidade que experimentamos é traduzida pela falta de incentivo e de crédito disponível à produção, agravada pela imposição de burocracias quase intransponíveis e altíssimos custos atribuídos aos veículos de investimento, que acabam tornando o investimento no setor elitizado e de baixa atratividade.

Por outro lado, vivenciamos atualmente uma revolução baseada na tecnologia blockchain que, em linhas gerais, constitui-se por uma base de dados distribuída e descentralizada, semelhante a um livro-razão, vinculado a uma rede peer-to-peer, eliminando, portanto, a necessidade a interferência de intermediários. Assim, a blockchain assegura aos seus adeptos transparência, imutabilidade, simplificação, agilidade e economia em seus processos, enquanto, especificamente ao mercado imobiliário, a blockchain pode representar uma promessa interessante para a simplificação e alcance de novos recursos.

Portanto, o presente artigo terá por objetivo a avaliação de uma captação de recursos para desenvolvimento de um empreendimento de base imobiliária, sendo que, para tanto, será concebida a modelagem de um protótipo de edifício comercial destinado à locação para a formatação do financiamento à produção por meio de uma security token offering, a qual será vinculada a condições auto executáveis de smart contractse com retornos decorrentes da renda gerada pela exploração do ativo. Serão consideradas todas as etapas e custos necessários para a estruturação da oferta do criptoativo ao mercado, desde a elaboração de seu whitepaper até a análise da qualidade do investimento, tanto em relação ao investidor quanto ao empreendedor imobiliário.

Com isso, pretende-se avaliar a viabilidade e otimização da estrutura de funding utilizando a tecnologiablockchain, bem como averiguar da aceitação desta modalidade de investimento pelo público alvo, por meio de uma pesquisa direcionada.

de Alencar, Cláudio Tavares. "A Gestão Ativa de Portfólios como Diferencial na Geração de Resultado e Renda Regular em Fundos de Investimento Imobiliário com Foco em Edifícios Corporativos." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Active Management in Office Buildings Brazilian REITs as differential in generating profit and regular income. São Paulo, 2019. Corporate Buildings; diversificação; Diversification; edifícios corporativos; fundos imobiliários; gestão de portfólios; Portfolio Management; Real Estate Funds

Este artigo se dedica a tratar em que medida o modelo de gestão de portfólios de real estate abrigados em Fundos de Investimento Imobiliário, ativa ou passiva, tem influência no alcance dos objetivos de harmonia, estabilidade e desempenho. Aqui vamos defender que sim, uma gestão ativa de um portfólio protótipo de ativos de real estate abrigados em FII que investe em cotas de outros FIIs (Fundo de Fundos, ou FOF) poderia propiciar um melhor desempenho do investimento do que o do modelo de gestão passiva, adotado pela grande maioria dos administradores de Fundos de Investimento Imobiliário no Brasil.

Foram simuladas três tipos de estratégias de investimento em portfólios de real estate, [i] - a passiva que se baseia na estruturação de portfólios sem diversificação e sem reciclagem ao longo do período de análise; [ii] - a estratégia mediana que se baseia na estruturação de um portfólio referencial de mercado, composto com cotas de FIIs e com reciclagem ao longo do período de análise seguindo a composição de evolução do mercado, e; [iii] – a estratégia que segue recomendações para estruturação e posterior reciclagem de um portfólio com cotas de FIIs a partir do emprego da Modern Portfolio Theory (MPT).

Os resultados evidenciam que o Fundo de Fundos Protótipo espelho do mercado, constituídos de acordo com a conjuntura mercadológica de setembro de 2005, sendo ajustados conforme evolução até dezembro de 2017, apresentariam desempenhos superiores aos FIIs com gestão passiva e proprietários de um único edifício, ou de parte de um, no horizonte analisado, dando respaldo à hipótese de que a gestão ativa que busca estruturar portfólios à luz da composição média do segmento de mercado objeto de atuação do Fundo poderia ter entregue resultados mais expressivos do que os da gestão passiva, sem reciclagem do portfólio.

Também foi possível observar que o Fundo de Fundos (FOF) Protótipo estruturado com gestão ativa e que teve periodicamente a sua composição alterada com base no emprego de rotinas preconizadas pela MPT, restrita aos principais segmentos de mercado de edifícios corporativos de alto padrão no Brasil, no período de análise, de setembro de 2005 a dezembro de 2017, apresentaria desempenho superior aos portfólios mono ativos sem reciclagem

Alvarenga, Iago S. F., João Pedro Alcantara, Régis Y. Gushiken, Rodolfo M. Martins, and Cláudio Tavares de Alencar. "A identificação dos anseios e necessidades do público adepto aos espaços de coworking no mercado imobiliário de São Paulo." In 19ª Conferência Internacional da LARES . The identification of needs and desires of the public adherent to coworking spaces at Sao Paulo real estate market. São Paulo, 2019. compartilhado; Coworking; Matrix; matriz; necessidade; Needs; shared; user; Usuario

coworking se enquadra como uma tipologia de espaço compartilhado que permite uma interação entre os usuários e, nos últimos anos, se mostrou bastante relevante no mercado corporativo de São Paulo. Por receber diversos tipos de público, esses ambientes são marcados pelas divergências nas necessidades e anseios dos usuários. Por isso, o objetivo do presente estudo foi identificar quais são as principais expectativas de cada um desses grupos com relação aos espaços de coworking.

Para isso, foram realizadas visitas aos edifícios, entrevistas com usuários e reuniões com gestores dos espaços para identificar os diferentes públicos, segmentá-los e especificar suas demandas. O recorte espacial adotado foi a cidade de São Paulo. A partir disso, foi criado um procedimento sistemático e padronizado para avaliar os elementos que esses ambientes devem oferecer para atender às demandas de cada grupo de usuários.

O resultado do estudo apresentou, portanto, uma ferramenta de classificação dos coworkings em função do público para o qual é destinado. Também foi possível criar uma matriz de comparação da capacidade dos ambientes de coworking de atender públicos com diferentes demandas. Com isso, o presente estudo permitiu identificar aspectos que precisam ser aprimorados nos empreendimentos destinados a esse uso com o intuito de melhor atender seu usuário.

da Silva, Cirlene Mendes. "A “TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR” - TDC NA VIABILIDADE DE IMPLANTAÇÃO DO “PARQUE AUGUSTA”/SP EM ZEPAM." In 19ª Conferência Internacional da LARES . THE “TRANSFER OF THE RIGHT TO BUILD” - TRB IN THE FEASIBILITY OF IMPLEMENTATION OF THE “AUGUSTA PARK”/SP IN ZEPAM. São Paulo, 2019. Ativismo social; Augusta Park; Parque Augusta; Preservação; Preservation; Social activism; Transfer of the Right to Build; Transferência do Direito de Construir

O trabalho tem por objeto o Parque Augusta (São Paulo/SP), com o objetivo de apresentar a forma de viabilização da criação de parque público por meio do instrumento urbanístico Transferência do Direito de Construir - TDC, para fins de reflexão sobre a preservação do patrimônio cultural e ambiental pela sociedade civil no uso do espaço como função social e sua relação com o mercado imobiliário. Como metodologia de pesquisa adotou-se a Exploratória, principalmente por meio de documentos constantes na Ação Cível Pública movida pelo Ministério Público Estadual. A área do Parque Augusta, originalmente ocupada pelo Colégio Feminino Des Oiseaux, após sua venda e demolição em 1974, teve vários usos: de estacionamento a eventos, tendo passado por decretos de utilidade pública revogados, Tombamento peloCONPRESP (Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo), até sua aquisição em 2013 para implantação de empreendimentos imobiliários. Da demolição do colégio até a compra da área para a construção dos empreendimentos, a área era ocupada pela população para fins de lazer. Após o fechamento do seu acesso, ativistas conceberam movimentos para a criação do Parque. A partir da sua criação em 2017, iniciaram-se negociações com a Prefeitura Municipal de São Paulo – PMSP e os proprietários das áreas, através da citada Ação Cível Pública, passando pelas tratativas de Desapropriação, permuta entre imóveis de valores equivalentes, culminando no acordo da doação das áreas à PMSP por meio de Declarações de Potencial Construtivo pela TDC, com amparo na lei estadual 16.050/2014 - Plano Diretor Estratégico. Como resultado da negociação, nesse ano de 2019 as empresas doaram os terrenos para a PMSP com a obrigação de implantarem o Parque, mantendo-o por dois anos, dessa forma, ganhando a cidade novos espaços de lazer em área de preservação ambiental.

Silva, Osvaldo, Luiz Punaro Baratta, and Alice Brasileiro. "Acessibilidade na edificação como fator de valoração do imóvel." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Accessibility in building as a valuation factor of the property. São Paulo, 2019. Accessibility; Acessibilidade; avaliação de imóveis; Real estate valorization; Real Estate Valuation; valorização de imóveis

Possuir condições de acessibilidade não pode mais ser considerado um adjetivo opcional em edificações. Especialmente depois da publicação da NBR9050, as edificações passaram a ter que se adequar e garantir acesso universal às suas dependências. Aquelas construídas posteriormente à norma devem ter seus projetos já concebidos com esse fim. As de construção anterior à NBR9050 devem ter seus acessos e ambientes adaptados de modo a permitir que sejam plenamente acessíveis. Contudo, de uma maneira geral, o parque nacional edificado está longe de se encontrar plenamente adaptado às condições de acessibilidade, e mesmo entre as novas edificações que possuem essas condições, algumas as possuem em nível muito básico, enquanto outras atendem a condições de acessibilidade plena de modo mais generoso com seus usuários. Constatadas essas diferenças, levanta-se aqui a questão de que as condições de acessibilidade em edificações devem fazer parte do rol de fatores a serem considerados nas avaliações imobiliárias, para que juntamente com os mais tradicionais, como oferta, localização e área, possam fazer parte da formação do valor de mercado do imóvel. Entende-se que a maior ou menor acessibilidade passa, inexoravelmente, a fazer parte do valor que um imóvel pode ter, em termos de atendimento às necessidades de seus usuários, seja uma residência ou um prédio de escritórios, com grande população flutuante. Assim, a partir de uma pesquisa que desenvolveu uma ferramenta orientativa para verificação de indicadores de acessibilidade de uma edificação, este artigo tem por objetivo propor, de modo empírico, a inserção de tal ferramenta na avaliação de imóveis por tratamento de fatores, no Método Direto Comparativo de Mercado, tornando o nível de acessibilidade mais um fator a ser tratado de modo comparado entre imóvel avaliando e avaliado. A incorporação da acessibilidade na avaliação imobiliária poderá retratar, de modo mais fiel, a relação entre custo/benefício de um imóvel.

Ferreira, Thiago Gebara, and Ana Rocha Melhado. "Análise da Qualidade do Investimento em Empreendimentos Imobiliários Corporativos Sustentáveis." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Investment Quality Analysis in Sustainable Corporate Real Estate Developments. São Paulo, 2019. Análise da Qualidade do Investimento; Edifícios Corporativos Sustentáveis; empreendimentos imobiliários; Investment quality analysis; real estate; real estate developments; sustainability; Sustainable corporate buildings; Sustentabilidade

Devido aos fatores macroeconômicos, ao extenso período que separa a tomada da decisão e a finalização do empreendimento, aos riscos envolvidos até o final do processo de venda e ao alto investimento de capital empregado, o projeto de um empreendimento imobiliário deve ter uma rentabilidade acima da média quando comparado com outras possibilidades de investimento. Para que edifícios corporativos sustentáveis tornem-se atrativos entre as alternativas de investimento, é necessário verificar a capacidade de o empreendimento sustentável oferecer resultados positivos, pois seu valor de venda, comparado com edifícios convencionais, deve ser elevado, caso haja custo adicional na implantação, para equalizar o investimento do incorporador em tecnologias sustentáveis.

Neste sentido, pesquisou-se os valores percentuais de custo adicional da sustentabilidade no Brasil e no mundo. No entanto, mesmo que o emprego de soluções sustentáveis possa auxiliar o aumento de vendas, é fundamental para o incorporador que os benefícios econômicos de se construir um edifício sustentável sejam maiores que os gerados por empreendimentos tradicionais. Devem ser analisados, então, os indicadores da qualidade do investimento para definição da viabilidade econômica e os benefícios que a sustentabilidade pode trazer à incorporadora, a um empreendimento como um todo e ao cliente/usuário. Fatores estes que são abordados no presente artigo.

Em um cenário pessimista, exemplificou-se, através de simulações retroativas, o conceito da análise da qualidade do investimento em um empreendimento corporativo sustentável na cidade de São Paulo para venda. A partir de técnicas de análise econômica, obteve-se indicadores econômicos satisfatórios em todas as variações elaboradas. Considerando premissas utilizadas pelo empreendedor, concluiu-se que houve viabilidade econômica na realização deste empreendimento imobiliário.

Berthe, Beatriz Carra, and Paola Torneri Porto. "Análise de atributos de empreendimentos residenciais para renda no contexto da Economia Compartilhada." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Attribute Analysis of residential based enterprises in the in the context of Shared Economy. São Paulo, 2019. Coliving; economia compartilhada; Empreendimentos residenciais para renda; mercado imobiliário; Real Estate Market; Residential based enterprises; Sharing Economy

A economia compartilhada se apresenta como um caminho. Essa nova relação de consumo é baseada em descentralização, redução de impactos e relacionamentos de confiança, ou seja, bens e serviços são obtidos de forma compartilhada de modo que a divisão substitui o acúmulo. Essa forma de se relacionar está cada vez mais presente na sociedade contemporânea, através de soluções que facilitam o cotidiano das pessoas e as mantêm conectadas.

Diante disso, empresas serão competitivas se souberem se posicionar estrategicamente e, principalmente, conseguirem identificar as demandas e os anseios de seu público alvo. Logo, surge no mercado imobiliário o desafio de oferecer produtos e soluções inovadores ao público jovem de hoje, que se consolidará o principal mercado consumidor dos próximos anos.

O presente trabalho busca estudar o desenvolvimento de empreendimentos residenciais para renda inseridos na economia colaborativa em todas as suas fases (estruturação, implantação e operação), de modo a analisar quais são os requisitos relevantes desses empreendimentos do ponto de vista técnico, jurídico, mercadológico e operacional, abordando, desde a escolha do terreno até a operação do edifício, com ênfase na formatação do produto imobiliário.

Weyne, José Nobre, and Marcelo Augusto Farias de Castro. "Análise do Impacto da Taxa de Administração sobre o Yield dos Fundos Imobiliários." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Management Fee Analysis on Real Estate Fund Income. São Paulo, 2019. Administration Fee; fundo de investimento imobiliário; Real Estate Income; real estate investment fund; Rendimentos Imobiliários; Taxas de Administração

O mercado de fundos imobiliários (FII), tem registrado um aumento no número de investidores ano após ano. Impulsionado pelo movimento de baixa na taxa SELIC. O mercado imobiliário que já faz parte da cultura de investimento brasileira, ganha mais força e dinâmica na associação com o mercado financeiro, mais especificamente com o mercado de renda variável. Novos investidores simpatizam com essa modalidade de investimento, que apresenta segurança, liquidez e baixa volatilidade. Outro ponto importante é a democratização dessa modalidade de investimento, pois pequenos investidores podem investir em aluguel mitigando risco através do desenvolvimento de um portfólio de aluguel. Os investidores de fundos imobiliários além de receber rendimentos (yields) referentes aos seus ativos periodicamente, também apresentam a possibilidade de obter ganhos com as valorizações das cotas dos fundos imobiliários que adquiriu. Uma das características desse segmento é a transferência da responsabilidade administrativa à um grupo gestor, responsável pela administração do bem. Ao final de cada exercício a administradora do fundo disponibiliza ao público o informe anual que apresenta entre outras informações, os gastos com administração durante o ano de exercício. O presente estudo tem por objetivo analisar o impacto dos custos de administração sobre o yield dos fundos imobiliários no ano de 2018. Foram analisados os ativos que abriram capital na bolsa de valores até 31/12/2017, tiveram a suas cotas negociadas durante o ano de 2018, e pagaram dividendos aos seus cotistas durante todo o exercício fiscal. Foram analisados 64 fundos imobiliários (FII) e o impacto dos custos de Administração sobre os lucros distribuídos aos cotistas, e os segmentos onde os valores pagos em administração apresentaram o maior valor sobre o yield distribuído foram os segmentos de shoppings seguido do segmento de logística.

Muller, Hyago Maurício, and José da Costa M. Neto. "Análise dos fatores indutores da demanda no mercado habitacional estudantil para o desenvolvimento de empreendimentos do tipo Student Housing." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Analysis of student housing market demand factors for the development of Student Housing. São Paulo, 2019. alternative real estate assets; ativos imobiliários alternativos; demanda habitacional; empreendimentos de base imobiliária; Housing demand; moradias estudantis; real estate developments; student housing

O nicho de mercado Student Housing já atingiu a maturidade em vários países da Europa, Ásia e Estados Unidos. Somente no ano de 2018, foram investidos US $ 17,1 bilhões em moradias estudantis no mundo todo, um aumento de 425% em dez anos. As novas gerações de estudantes estão mais exigentes por uma melhor qualidade de acomodação, quartos equipados e banheiros privativos, bem diferente das acomodações tradicionalmente oferecidas pelas universidades, com dormitórios antigos, banheiros e refeitórios compartilhados. Contudo, no Brasil esse mercado ainda é pouco desenvolvido de forma corporativa, onde os principais agentes são empreendedores individuais (donos de repúblicas) e instituições públicas, por meio de moradias residenciais universitárias. Visto que o assunto é ainda é pouco abordado em estudos acadêmicos no Brasil, esta pesquisa objetivou, através de um levantamento bibliográfico exploratório, descrever as características do mercado imobiliário estudantil e suas singularidades, os estudantes e seus anseios, suas preferências, satisfação residencial e fatores pessoais para escolha da moradia estudantil. Além disso, foram abordados conceitos sobre os empreendimentos de base imobiliária, o qual caracteriza esse tipo de empreendimento, assim como a definição de ativos imobiliários alternativos, o qual está inserido o setor Student Housing, reconhecido desta maneira como classe de ativo em escala global. Finalmente, foram feitas considerações sobre os fatores indutores da demanda habitacional no mercado imobiliário estudantil e os processos a serem considerados no desenvolvimento de empreendimentos nesse setor.

da Costa Ganzo Fernandez, Joao Alberto, and Rebeca Almeida Lopes. "Análise dos prós e contras da modalidade de construção de empreendimentos habitacionais multifamiliares a preço de custo em relação a modalidade de preço fechado em Florianópolis/SC." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Analysis of the pros and cons of the modality of construction of multifamily housing developments at cost price in relation to the closed price modality in Florianopolis / SC. São Paulo, 2019. Constructive modalities in Brazil; Empreendimento a preço de custo; Empreendimento a preço fechado; Incorporation at cost price; mercado imobiliário; Merger at closed price; Modalidades construtivas no Brasil; Real Estate Market

De acordo com a Lei 4.591/64 existem duas modalidades de construção para as incorporações imobiliárias: construção por empreitada global ou preço fechado, e construção por administração ou preço de custo. As incorporações a preço de custo vêm atraindo investidores e alavancando o setor imobiliário da capital catarinense, em razão de suposta vantagem econômica em relação às incorporações a preço fechado. Entretanto, não há estudos que confirmem essa premissa. Este trabalho de conclusão de curso discorre sobre os prós e contras da modalidade preço de custo em relação à modalidade preço fechado. Os resultados que embasaram o estudo foram extraídos de uma pesquisa que comparou os valores desembolsados em um apartamento em condomínio a preço de custo com outro apartamento, muito similar, construído a preço fechado. A pesquisa foi complementada por uma entrevista realizada com os adquirentes de unidades a preço de custo, que já tinham experiência na aquisição de unidades a preço fechado, para revelar sua percepção comparativa entre as duas modalidades. Os resultados apontaram que, do ponto de vista financeiro, houve vantagem econômica na aquisição de unidades a preço de custo. As entrevistas demonstraram que a percepção dos adquirentes de unidades na modalidade preço de custo é positiva, sem queixas em relação à modalidade. Os entrevistados, de maneira geral, asseveraram que fizeram economia na compra dos apartamentos a preço de custo fato comprovado no estudo de caso.

Pires, Bruno Sales, Bruno Freitas de Azevedo, and Fabini Hoelz Barg Alvarez. "Aplicação da Teoria das Opções Reais na Análise de Qualidade de Investimento em Real Estate." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Application of Real Option Theory in Real Estate Investment Quality Analysis. São Paulo, 2019. Análise de investimento; investment analysis; real estate; Teoria das Opções Reais; Theory of Real Options

A análise de investimentos é um processo intrínseco ao desenvolvimento das empresas, balizando a tomada de decisão com o intuito de maximizar seus retornos ou minimizar suas perdas. Tradicionalmente essa análise é elaborada através de métodos com base em fluxo de caixa descontado, como, por exemplo, o valor presente líquido e a taxa interna de retorno. Porém, essa metodologia não incorpora, de forma plena, as incertezas e a flexibilidade gerencial, desconsiderando a capacidade de o administrador alterar o curso de suas ações ao longo da vida útil do projeto o que tende a subavaliar as oportunidades de investimento. A abordagem pela Teoria das Opções Reais vem tentar suprir essa deficiência, trazendo a possibilidade da precificação do direito, mas não da obrigação, de investir em um ativo real. O mercado imobiliário brasileiro possui características que torna eficiente a utilização desta ferramenta. Como o ciclo de construção de um empreendimento imobiliário é relativamente longo, decisões de quando e onde construir, além do tamanho e formato do projeto tornam-se fundamentais para seu sucesso. Neste trabalho, foi analisada a opção de adiamento do lançamento de um empreendimento imobiliário utilizando a Teoria das Opções Reais.

Giannakos, Gregório Beck da Si, and Álvaro Gehlen de Leao. "Avaliação De Imóveis: Modelo De Análise De Viabilidade Econômica Considerando Alternativas De Incorporação." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Property Valuation: Model For Analysis Of Economic Feasibility Considering Alternatives For Incorporation. São Paulo, 2019. Economic viability; Engenharia de Avaliações; Evaluation Engineering; incorporação imobiliária; Real Estate Development; special value; synergistic value; valor especial; valor sinérgico; viabilidade econômica

A avaliação de imóveis para fins de estimativa do valor de terreno através de seu potencial construtivo como forma de auxílio no estudo de viabilidade econômica na implantação de projeto de incorporação imobiliária é pouco praticada no ramo da construção civil. Sendo assim, este trabalho visa estabelecer modelo de cálculo para avaliação de terrenos utilizando o Método Involutivo para subsidiar a tomada de decisão no mercado imobiliário. Para garantir o sucesso do modelo, foram utilizados conceitos da engenharia econômica, como Taxa Mínima de Atratividade, Valor Presente Líquido, Taxa Interna de Retorno e Índice de Lucratividade, conhecimento na área da Engenharia de Avaliação através da realização de pesquisa imobiliária, aplicação do método comparativo de dados e do método involutivo. Como resultado, têm-se o valor máximo a pagar, garantindo a lucratividade esperada. A diferença dos valores obtidos nas análises das alternativas demonstra a existência do Valor Sinérgico e consequentemente do Valor Especial.

Muller, Hyago Maurício, and José da Costa M. Neto. "Avaliação dos custos do ciclo de vida de edifícios e possíveis competências aos gerentes de facilidades." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Assessment of building life cycle costs and possible skills for facility managers. São Paulo, 2019. asset lifecycle; building life cycle; ciclo de vida de edifícios; ciclo de vida do ativo; custos operacionais; Facility Management; gerenciamento de facilidades; operational costs

Existem vários fatores que influenciam os custos durante o ciclo de vida de um ativo imobiliário. No caso de edifícios, os maiores gastos são atribuídos ao período operacional, que podem chegar a 80% dos custos totais. Esta pesquisa buscou identificar, através de uma pesquisa bibliográfica exploratória, quais são os principais custos do ciclo de vida de empreendimentos imobiliários, assim como identificar possíveis atribuições a gerentes de facilidades durante a vida útil de um edifício. A metodologia consistiu de uma pesquisa em bases de dados científicos, desenvolvida através de premissas de buscas e palavras-chave preestabelecidos. Os resultados identificaram que gerentes de facilidades podem desempenhar um papel além da fase de uso do edifício, ou seja, gestão de custos operacionais e manutenção. Estes profissionais, com base em sua experiência, podem participar das fases de concepção do projeto, imponto requisitos do ponto de vista estratégico, que resultam em ganhos sobre custos de investimentos, demandas de energia e manutenções operacionais.

Rehm, Michael, and Yang Yang. "Betting on capital gains: Housing speculation in Auckland, New Zealand." In 19ª Conferência Internacional da LARES . LARES. São Paulo, 2019. capital gains; cash-on-cash return; Housing speculation

We examine housing speculation in Auckland, New Zealand, the second most unaffordable market in the world. Although political leaders have decried that the 'speculation-driven housing bubble in Auckland is a social and economic disaster,' the government's main anti-speculation tool – the Income Tax Act’s intention test – sits idle and inoperable. By holstering this key policy tool, politicians promote residential property investment in part to buttress New Zealand’s asset-based welfare system. We develop novel methods to objectively distinguish speculators from genuine investors, measure the speculative pressure applied by individual rental property purchasers and outline an evidence-based approach to operationalise the intention test and the nexus between expenditure and taxable income. We find that housing speculation in Auckland is endemic and its housing market is a politically condoned with investors broadly betting on tax-free capital gains.

Filho, Fabio Figueiredo, and Abla Akkari. "COMPORTAMENTO DO VALOR DE NEGOCAÇÃO DAS COTAS DOS FUNDOS IMOBILIARIOS NO BRASIL NO PERIODO DE 2013 A 2018." In 19ª Conferência Internacional da LARES . BEHAVIOR OF THE TRADING VALUE OF THE REAL ESTATE FUNDS IN BRAZIL IN THE PERIOD FROM 2013 TO 2018. São Paulo, 2019. Capital market; fontes de financiamento; fundos imobiliários; Investimento Imobiliário; mercado de capitais; mercado imobiliário; Real Estate Funds; Real Estate Investment; Real Estate Market; sources of financing

O mercado imobiliário no Brasil tem acesso a outras formas de funding, onde os investidores imobiliários não necessariamente investem em empreendimentos de forma direta, e sim, pode fazê-lo através de aquisição de cotas de fundos imobiliários. Atualmente, este mercado tem um valor de aproximadamente R$ 95 bilhões, o equivalente a 1,4% do PIB brasileiro, em 2018. Em mercados desenvolvidos como os Estados Unidos, este mercado chega a valer mais de US$ 1 trilhão, a partir da utilização do veículo de investimento Reits, o que equivale a 4,9% do PIB americano, no mesmo ano de análise. Diante do exposto, o objetivo deste trabalho foi avaliar o impacto de indicadores macroeconômicos no comportamento do valor de negociação das cotas, de 13 fundos imobiliários, com diferentes estratégias, no período de 2013 a 2018. Este período escolhido, de 2013 a 2018, se deve a quantidade dos efeitos gerados nos mercados por: variação da atividade econômica, da inflação, das taxas de juros sobre o valor das cotas dos fundos analisados. Como resultado, os autores concluem que os fundos sofrem impactos de magnitude diferente um do outro, dependendo não somente de sua estratégia adotada, mas também de seu portfólio. Do ponto de vista do investidor, seja ele profissional qualificado ou ainda, varejo, é fundamental voltar atenção aos efeitos das mudanças econômicas sobre as estratégias dos fundos imobiliários afetando, com isto, o valor das cotas adquiridas.

Genari, Monique, Pedro de Seixas Corrêa, and Daniel Ferreira Falcão. "Demanda Habitacional: Discussões para Desenvolvimento de Produto da Incorporação Imobiliária." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Housing Demand: Discussions for Product Development of the Real Estate Constructions. São Paulo, 2019. déficit habitacional; definição produto; Housing deficit; incorporação imobiliária; product definition; Real Estate Development

Três fatores são articulados para realização de uma incorporação imobiliária: terra, capital e trabalho, através da construção de edificações destinadas a uso condominial para sua alienação total ou parcial. A atividade é regulamentada pela Lei n° 4591/64 e ordena o desenvolvimento do setor que representa um percentual importante do PIB do país. O déficit imobiliário, em 2015, era de demais de 6 milhões de moradias. Em contrapartida, em 2018, havia estoque de mais de 118 mil unidades no país. Com base na importância indiscutível do setor imobiliário para a economia e dos altos índices de déficit habitacional do país, tendo em vista o panorama atual de instabilidade política e econômica, justifica-se este estudo. O objetivo é incentivar o mercado da incorporação imobiliária a estudar seu público-alvo, não somente como forma de obter os índices de venda conforme o planejamento financeiro, de modo a não impactar no fluxo de caixa do negócio, e sim como forma de desenvolver produtos mais adequados, que promovam a liquidez em função de sua assertividade. A busca da melhoria da qualidade dos empreendimentos tendem a impulsionar o desenvolvimento da economia, o que representa melhor aproveitamento dos recursos, incentivo à produção e maior geração de empregos. A assertividade, entretanto, só irá ocorrer com a ciência do estudo da demanda habitacional, das necessidades do público-alvo e principalmente de suas tendências de modificação, considerando o considerável período necessário para desenvolvimento da incorporação desde a definição do produto até a ocupação das unidades imobiliárias.

Herendy, Victoria Antunes, and Alessandro Olzon Vedrossi. "Estudo Exploratório Acerca da Localização dos Empreendimentos Imobiliários na Cidade de São Paulo dentro dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana à Luz do Plano Diretor Estratégico de 2014." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Exploratory Study about Location of Real Estate Developments in the City of São Paulo within the Structuring Axes of Urban Transformation considering the 2014 Strategic Master Plan. São Paulo, 2019. City Master Plan; Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (EETU); mercado imobiliário; plano diretor estratégico; Real Estate Market; Structuring Axes of Urban Transformation (EETU)

Este artigo se propõe a analisar, à luz do Plano Diretor Estratégico da Cidade de São Paulo instaurado no ano de 2014, as regiões de Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (EETU) para, num primeiro momento, identificar quais delas estão sendo mais atrativas aos incorporadores imobiliários. Após contextualização do tema, através da apresentação dos conceitos de Plano Diretor, caracterização das EETU e sua relação com a mobilidade urbana, serão apresentados os dados de mercado levantados acerca do assunto. Tais dados trazem informações sobre todos os empreendimentos imobiliários aprovados com base no Plano Diretor Estratégico vigente (Lei Municipal 16.050/2014), lançados em EETU entre janeiro de 2016 e dezembro de 2018 e comercializados a valores acima de R$ 6.000,00 (seis mil reais) por metro quadrado de área privativa. A análise destes dados permitiu a identificação de duas EETU onde foi concentrado o maior número de lançamentos dentro do período em questão, servindo de base para o desenvolvimento de uma análise crítica a respeito dos possíveis atributos que levaram os empreendedores imobiliários a priorizarem estas regiões. Foram identificados três elementos relevantes: (i) oportunidades de localização pelas alterações de zoneamento, (ii) proximidade dos principais centros comerciais e de negócios da cidade e (iii) nível de qualidade de vida, medido através do IDH (Índice de Desenvolvimento Humano) dos bairros aos quais pertencem os Eixos mais procurados. Em seguida, ao se expandir a análise para todos os Eixos da cidade, a relevância dos atributos identificados foi verificada e confirmada, sendo possível também compreender a importância de se analisar as especificidades de cada localização, bem como identificar outros EETU com grande potencial de atração a novos empreendimentos.

França, Alexandre palácio, and Daniel Ferreira Falcão. "FONTES DE RECURSOS PARA FINANCIAMENTO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA." In 19ª Conferência Internacional da LARES . SOURCES OF RESOURCES FOR FINANCING OF THE REAL ESTATE INCORPORATION. São Paulo, 2019. Construção Civil; Construction; financial market; mercado financeiro; profitability; recursos; Rentabilidade; Resources; viabilidade; Viability

As formas de se captar recursos para a construção de empreendimentos, na indústria da construção civil, tem sido um critério determinante à viabilidade de projetos que visem o financiamento à incorporação imobiliária. Atualmente, no Brasil, há diversas possibilidades para se captar recursos, sejam estes onerosos, próprios, ou subsidiados pelo Governo Federal. Em virtude do déficit habitacional vultoso existente no país; dos programas de incentivo à compra de imóvel, como o Minha Casa Minha Vida; e, da atual reduzida taxa de juros, constata-se que a quantidade de empreendedores ingressando na atividade da construção civil se intensificou. A falta de verbas para a construção civil ocorre, também, devido ao pouco conhecimento das possibilidades que o mercado oferece, em termos de financiamento. Até a década de noventa, os empreendimentos se consolidavam através de recursos próprios, advindos de parentes ou amigos, apostando-se no retorno do projeto. A maioria dos empreendedores viabiliza os seus projetos através das permutas e das instituições financeiras, lastreados com recurso do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, que corresponde à caderneta de poupança da população, devido ao custo/benefício dessa operação. Dependendo do porte da empresa, outras opções se tornam viáveis, como a utilização de notas de médio prazo; Fundos estruturados; securitização; e/ou via equity. As empresas de grande porte conseguem diluir os custos burocráticos dessas operações, em detrimento de taxas reduzidas, por ocasião da aquisição de recursos. Este trabalho apresenta uma pesquisa qualitativa, evidenciando-se que, através da equalização do porte do projeto, profissionalismo e conhecimento, o custo para se adquirir os recursos oriundos do mercado financeiro pode viabilizar projetos de médio e grande porte, realizando os sonhos de empreendedores e dos que almejam a aquisição de um imóvel, Conclui-se que o acesso a tais recursos é favorável à incorporação imobiliária.

Mendonça, Murillo André, and Eliane Monetti. "Fraquezas e gargalos na gestão estratégica de incorporadoras imobiliárias residenciais – uma análise inicial junto a empresas atuantes no segmento." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Strategic management weaknesses and bottlenecks of residential Real Estate developers – an initial analysis with companies operating in the market. São Paulo, 2019. Gestão Estratégica; incorporação imobiliária residencial; real estate; residential Real Estate developers; Strategic Management

Muitas das empresas atuantes no segmento de incorporação imobiliária residencial ainda encontram dificuldades para implementar suas ações estratégicas. O objetivo do presente artigo é traçar um diagnóstico inicial de como essas empresas entendem e conduzem tal processo em suas companhias. Para tanto, foram realizadas entrevistas com diversos especialistas do setor, a fim de se extrair a opinião de como os mesmos enxergam a maturidade das empresas na implementação das estratégias na própria organização. As entrevistas empregaram questionários semi-estruturados, foram realizadas de maneira presencial, mas permitindo abertura aos entrevistados para que pudessem sugerir questões e discutir problemas que julgassem pertinentes à implementação da estratégia empresarial.

Os resultados dessa primeira rodada permitiram um aprimoramento nos questionários, embarcando questões sugeridas na primeira rodada, e resubmetidas aos especialistas para maior convergência nas respostas. Como resultado, foi possível mapear os principais focos de deficiências reconhecidas na implementação das estratégias e suas causas, permitindo avançar nos processos de melhoria contínua no nível de maturidade em gestão estratégica de organizações do setor.

Fiorentino, Henrique, and Cynthia B. Diezel Munhoz2. "Gerenciamento de Valor Agregado em Empreendimentos Residenciais de Múltiplos Pavimentos." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Value Added Management in Residential Developments of Multiple Pavements. São Paulo, 2019. acompanhamento; cronograma; físico-financeiro; monitoring; physical-financial; schedule

O acompanhamento de evolução físico-financeiro realizado apenas com base em medições para empreiteiros, não possuem vínculos a prazo de cronograma, sendo assim, mesmo que as medições se encontrem além ou aquém das previstas, o prazo continuará inalterado. Para que este problema não ocorra, propõe-se um método, onde a medição está vinculada ao cronograma, ou seja, os insumos encontrados em orçamento, são apropriados a atividades de cronograma, com suas respectivas quantidades e custos. Sendo assim, é possível realizar um acompanhamento que estará diretamente alinhado ao prazo de obra, onde todo andamento além do previsto representará adiantamento de prazo, assim como andamentos inferiores ao previsto representarão atrasos no prazo final. Além da comparação, é possível obter projeções de novas curvas, com base no cronograma utilizado.

Tognini, Felipe Baptista, and Cláudio Tavares de Alencar. "Gestão ativa de portfólios em Fundo de Fundos de Investimento Imobiliários no Brasil." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Real Estate Fund of Funds Active Portfolio Management in Brazil. São Paulo, 2019. Active Management; Fund of Funds; Fundo de Fundos; Fundos de Investimento Imobiliário; Gestão Ativa; Real Estate Investment Funds

O aumento do interesse de investidores e do número de fundos imobiliários da indústria de FIIs, favoreceram o crescimento dos Fundos de Fundos, ou FoF (do inglês Fund of Funds), um fundo que investe em cotas de outros FIIs e tem estes como ativos-alvo. O FoF se tornou um veículo para o investidor que busca auferir ganhos no mercado imobiliário poder acessar um portfólio diversificado, com baixo custo de aquisição, e o qual fica sob responsabilidade de um gestor especializado que toma decisões de investimento e acompanha o mercado diariamente. Este trabalho buscou identificar as características que tornam o Fundo de Fundos um meio atrativo para se investir em FIIs, e as consequências de se adotar um modelo de gestão ativa em contraposição a gestão passiva por meio de uma análise ex-post de dois portfólios de cotas de FIIs. Em um deles foi simulado uma carteira nos moldes da gestão passiva, ou seja, o portfólio foi mantido constante, e no outro, foi estudada a carteira real do fundo que apresentou reciclagem dos ativos. O estudo foi elaborado baseado em um Fundo de Fundos listado na B3 utilizando dados dos informes mensais, trimestrais e relatórios gerenciais divulgados no site da B3.

Entre o portfólio hipotético da gestão passiva e o portfólio da gestão ativa, foi possível observar que a gestão ativa teve um resultado superior ao portfólio hipotético da gestão passiva. Por serem capazes de negociarem as cotas de FIIs no ambiente da bolsa de valores, os FoFs conseguem se adaptarem as circunstâncias dos mercados, reduzir ou aumentar a exposição em segmentos do real estate e com isso podem ser capazes de adotarem ferramentas de gestão de portfólios mais sofisticadas.

da Rocha Lima, Jr., João, and Carolina Gregório. "IMÓVEIS CORPORATIVOS NA CIDADE DE SÃO PAULO: TENDÊNCIAS DO MERCADO." In 19ª Conferência Internacional da LARES . CORPORATIVE OFFICES RENTAL PRICES IN SÃO PAULO CITY: TRENDS AND FORECASTS. São Paulo, 2019. aluguéis de escritórios corporativos em São Paulo; demand for corporative spaces; demanda por espaços corporativos; prognosis; prognóstico; rental prices of corporative office buildings in São Paulo; vacância; vacancy rate

É possível estruturar modelos preditivos de preços de aluguéis corporativos, tendo como base comportamentos passados e sua correlação com indicadores macroeconômicos que influenciam a demanda por espaços de trabalho. De outro lado, não é possível estruturar modelos de projeção de oferta, seja porque o mercado não é disciplinado, como também porque não há como inferir a reação de investidores em empreendimentos de base imobiliária diante da conjuntura econômica e na de mercado no qual a competitividade se insere. Então, para traçar prognósticos, é mandatório produzir um cenário arbitrado de oferta de novos espaços. Para segurança do prognóstico de valores de aluguel, raiz última da análise de tendências, porque comanda a atratividade por novos investimentos, neste artigo admitimos que o mercado é racional, de sorte que a oferta de novos imóveis no mercado competitivo se faz moderadamente, mantendo vazios não maiores do que 20%. A base de dados para análise de tendências de valor de aluguéis é a da Buildings e, para orientar melhor a análise, usamos os cluster de edifícios corporativos AA+AAA, seguindo os critérios de classificação com os quais a base de dados é construída. Usamos São Paulo, porque é o maior mercado do Brasil, o mais organizado e aquele para o qual a base de dados apresenta maior densidade e confiabilidade quanto ao grau de dispersão. A análise de tendências conclui que os aluguéis nos próximos dez anos estarão em evolução, mesmo plotando um cenário de estagnação da economia e uma fronteira de crescimento medíocre. Isso se deve ao fato de que o crescimento da oferta ocorrido nos anos de 2011 e 2012 contra uma demanda muito baixa, e que vem se mantendo, derivada da depressão econômica desses últimos anos, produziu um grave estoque de vazios e, pela pressão que esse fator representa, aluguéis se situaram abaixo do patamar de atratividade para novos investimentos aos custos e preços de implantação do mercado atual, preponderantemente terrenos e outorga (ou cepac). A recuperação dos aluguéis é inercial para atingir a atratividade de renda aos preços do mercado e, adiante, acompanha uma curva de demanda crescente em razão da recuperação econômica arbitrada no cenário referencial. Mesmo quando traçamos cenários de crescimento econômico em estagnação, ou em fronteira, a tendência é de aluguéis crescentes. Produzimos uma variante de análise em cenário de estagnação.

da Silva, Tiago Rodrigues. "Impacto da Crise Imobiliária Brasileira nos Indicadores Econômico Financeiros de Incorporadoras." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Impact of the Brazilian Real Estate Crisis on the Financial Economic Indicators of Companies. São Paulo, 2019. análise fundamentalista; financial markets; fundamentalist analysis; mercado financeiro; mercado imobiliário; Real Estate Markets

As grandes incorporadoras brasileiras abriram capital na bolsa de valores a partir de 2007 como forma de capitar recursos para alavancagem de suas atividades. A partir deste ano o setor viveu um excelente momento devido as condições econômicas favoráveis e o alto déficit habitacional no país, podendo-sedizer que o mercado imobiliário passou um período de “euforia”. Mas a partir de 2014, este crescimentodo setor, foi interrompido por uma forte crise devido a super oferta de unidades imobiliárias, e a falta de crédito bancário de clientes para aquisição de imóveis. Este trabalho teve como objetivo o estudo dos indicadores econômico financeiros de algumas incorporadoras importantes (Cyrela, Even, EZTEC, MRV e Direcional) no mercado nacional, listadas no índice setorial IMOB da Bolsa de Valores, para medir a evoluções destes indicadores durante o período de 2007 até o fim do primeiro semestre de 2017, período em que o setor da construção civil viveu dois momentos antagônicos, ou seja, forte crescimento e queda vertiginosa. Como foi mostrado nos resultados, os principais indicadores econômicos financeiros (liquidez, endividamento, rentabilidade, e giro ou atividade) tiveram um comportamento esperado para os momentos de euforia e crise.

Nascimento, Denise Medeiros d, and Marcelo Augusto Farias de Castro. "IMPACTO FINANCEIRO DO FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO SOBRE O LUCRO LÍQUIDO DE UM EMPREENDIMENTO NO CENÁRIO DE CRISE IMOBILIÁRIA ATUAL." In 19ª Conferência Internacional da LARES . FINANCIAL IMPACT OF PRODUCTION FINANCING ON THE NET INCOME OF A PROJECT IN THE CURRENT REAL ESTATE CRISIS SCENARIO. São Paulo, 2019. businessman plan; custos de financiamento; Financiamento à produção; financing costs; plano empresário; production financing; real estate project risks; riscos de projetos imobiliários

No Brasil, os setores imobiliário e da construção civil, após acentuado crescimento, sofrem nos últimos anos com o desânimo e a falta de confiabilidade dos empreendedores e de grandes investidores, principalmente devido à crise financeira no país, que perdura desde 2014. O financiamento à produção, mais conhecido como Plano Empresário, é uma das principais opções, e uma das mais consolidadas alternativas, para o incorporador garantir o fluxo de caixa de uma incorporação imobiliária. Mas recentemente a dificuldade para quitação do saldo devedor desses empréstimos, devido à diversos fatores, principalmente o mercadológico, vem chamando muito a atenção, acendendo alertas e provocando cada vez mais a necessidade de conciliação entre as instituições financeiras e clientes incorporadores. Com o objetivo de readequação de prazos para quitação do Plano Empresário, o que pode ser uma solução para os bancos, muitas vezes não se tem o mesmo entendimento por parte dos empresários, construtores e incorporadores, que acabam tendo comprometidos os resultados dos seus empreendimentos imobiliários. Com base neste panorama, o presente trabalho tem como objetivo analisar o impacto financeiro do financiamento do financiamento a produção sobre o lucro líquido de um empreendimento no cenário da crise imobiliária atual. Utilizando a metodologia de estudo de caso, com coletas de dados de um projeto imobiliário situada no município de Natal/RN, foi possível realizar o comparativo entre o estudo de viabilidade financeira inicial e os resultados encontrados no final do projeto imobiliário com a quitação do plano empresário. O estudo de caso, abordado todos os aspectos do fluxo de caixa e focou no processo de financiamento à produção, desde sua contratação, passando pela fase de liberação de recursos no decorrer da obra, até a amortização e quitação da dívida e finalizando com o pagamento de juros do financiamento.

Melo, Marcelo Miranda Fr, and Luiz Andrés Ri Paixão. "Índice de preços para imóveis comerciais: estudo aplicado ao mercado de salas e lojas, Belo Horizonte." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Commercial real estate price indices: an applied study for offices and stores market in Belo Horizonte, Brazil. São Paulo, 2019. Belo Horizonte; Brasil; Brazil; commercial real estate; hedonic price; imóveis comerciais; Índice de Preços Imobiliários; preços hedônicos; Real Estate Price Indices

Este estudo tem como objetivo estimar índice de preços para imóveis comerciais no município de Belo Horizonte, Minas Gerais, entre 2005 e 2015. Para esse objetivo utilizou-se a base de dados do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-vivos (ITBI) que contém o universo das transações imobiliárias de compra e venda. Os imóveis comerciais foram divididos entre salas e lojas e índices separados foram estimados para cada tipo de imóvel. Para estimar os índices utilizamos o modelo de preços hedônicos, reconhecido na literatura de índice de preços imobiliários como o mais adequado para controlar a diferença nos atributos de cada unidade imobiliária. Foram utilizados os diversos métodos hedônicos como o método das características média (repricing), método do rolling-period- time-dummy e o método da time-dummy simples. Os índices gerados pelas diversas metodologias hedônicas foram comparados entre si e com um índice estimado pela mediana. Os resultados demonstram que os índices estimados a partir de regressões hedônicas são menos voláteis que o obtido pela mediana. Por fim, os resultados aqui obtidos visam contribuir na discussão para a construção futura de um índice de preços nacional para o mercado de imóveis comerciais.

Baião, Brunno do Nascime. "MÉTODO SIMULADOR DE EMPREENDIMENTO PARA AVALIAÇÃO DO PRODUTO IMOBILIÁRIO." In 19ª Conferência Internacional da LARES . METHOD OF SIMULATOR OF DEVELOPMENT FOR EVALUATION OF THE PROPERTY. São Paulo, 2019. Architectural Project; método simulador; metodologia de pesquisa operacional; NBR 12.721; operational research methodology; produto imobiliário; projeto arquitetônico; Real Estate product; simulator method

O mercado Imobiliário é um ambiente muito promissor, porem apresenta muitos riscos e incertezas. Entender a sua demanda de consumo é o passo fundamental para posteriormente desenvolver um produto imobiliário. Dentro destes dois momentos, de estudar a demanda e desenvolver o produto, estão as equipes de incorporação e arquitetura. Este trabalho se enquadra no segundo momento e propõe um método simulador de empreendimentos, seguindo a metodologia da Pesquisa Operacional (PO). O objetivo da proposta é estimar um cenário informativo referencial e projetado, compatível com o público alvo, definido pelo incorporador no primeiro momento, para desenvolvimento do produto imobiliário a ser empreendido. O método, desenvolvido dentro de um sistema preliminar, de tabelas, quadros e planilhas, baseadas na NBR 12.721 e ferramentas de grande utilidade e conhecimento do mercado imobiliário, simula a caracterização física, econômica e financeira do empreendimento, gerando informações sequenciais e complementares umas às outras, que posteriormente serão avaliadas por meio de indicadores. Este sistema é realizado em três etapas: A primeira, pela equipe de incorporação, que lança as informações de caracterização referenciais no sistema, gerando o escopo referencial. Na segunda etapa, a equipe de arquitetura desenvolve o projeto arquitetônico, compatível ao escopo referencial, e lança no sistema as informações de caracterização física, que gerarão automaticamente as características econômicas e financeiras, já definidas anteriormente. A terceira etapa é a avaliação qualitativa e quantitativa do produto desenvolvido, através da comparação dos indicadores gerados por ambos, que permitem revisões pontuais no projeto arquitetônico, para viabilidade do empreendimento imobiliário.

da Costa Ganzo Fernandez, Joao Alberto, and Guilherme Kolling Dutra. "Modalidades construtivas no Brasil; Empreendimento a preço de custo; Empreendimento a preço fechado; Mercado imobiliário; Constructive modalities in Brazil; Incorporation at cost price; Merger at closed price; Real estate market." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Price behavior of pre-construction real estate developments in the city of Florianopolis. São Paulo, 2019. Empreendimentos Habitacionais Multifamiliares; Evolução de preços; Florianópolis; imóvel na planta; mercado imobiliário; Multifamily housing projects; Pre-construction; Price Behavior; Real Estate Market

Quando se trata de investimentos, o mercado imobiliário é um dos que mais se destaca, justamente por oferecer um patrimônio físico capaz de gerar renda através do aluguel e ganho de capital através de sua valorização. É prática comum das incorporadoras ofertar imóveis para venda durante a sua construção, achamada “venda na planta”, com o apelo mercadológico de que a aquisição nesse estágio é mais vantajosa do ponto de vista da rentabilidade. Entretanto, não existe na cidade de Florianópolis base de dados ou pesquisa científica que confirme essa assertiva. O propósito deste artigo é discorrer sobre o tema, com base em pesquisa que apurou a variação de preços de 16 unidades residenciais em edifícios multifamiliares, entre o momento do seu lançamento (na planta) e o momento da sua entrega (obtenção do alvará de habite-se). Os dados referem-se a empreendimentos lançados e entregues entre os anos de 2012 e 2019, período no qual não foi observada valorização real das unidades adquiridas na planta.

Goldman, Pedrinho. "MODELO DE VIABILIDADE DE CONSTRUÇÃO HOSPITALAR PARA TRATAMENTO DE CÂNCER." In 19ª Conferência Internacional da LARES . MODEL OF FEASIBILITY OF HOSPITAL CONSTRUCTION FOR CANCER TREATMENT. São Paulo, 2019. câncer; construção; Construction; Hospital; hospitalar; viabilidade; Viability

É crescente o aumento do número de casos de câncer na população brasileira. São necessários novos investimentos para construções hospitalares para atendimentos aos pacientes. Estes investimentos podem ser incentivados quando organizados com parcerias público-privadas (PPP). No entanto, há fatores de riscos decorrentes de ambientes macro e microeconômicos, bem como de variáveis qualitativas e quantitativas associados aos estudos de viabilidade.

O objetivo do estudo é desenvolver um Modelo que possa ser utilizado para projetar a rentabilidade dos investimentos em construção hospitalar, considerando os fatores de riscos.

Para isso será aplicado um estudo de caso, com a montagem de um fluxo de caixa considerando o período de construção e operação, os fatores de riscos envolvidos neste projeto, e seus impactos sobre o fluxo de caixa. A adoção da simulação do Método de Monte Carlo possibilita estimar variáveis de resultados para o investimento.

A principal contribuição desta pesquisa é a criação de um método que permita aos investidores públicos e privados avaliarem a rentabilidade de investimentos em construções hospitalares usando uma abordagem estocástica. A contribuição secundária é possibilitar um incremento de investimentos na área da saúde pública beneficiando toda a sociedade.

Grassiotto, Maria Luiza Fava, Denise de Cássia Rossetto Januzzi, and Junker de Assis Grassiotto. "Novas funções e mix diferenciado nos shopping centers emergentes contemporâneos." In 19ª Conferência Internacional da LARES . New functions and differentiated mix in contemporary emerging malls. São Paulo, 2019. airport malls; emerging shopping malls; shopping centers em estações de metrô; shopping centers emergentes; shopping malls at subway stations; shopping malls at transportation hubs; shoppings de aeroportos; shoppings em nós de transporte; tipos de shopping centers; types of shopping malls

Nos EUA, a partir dos anos 50 uma política de descentralização urbana foi implementada, incentivando o deslocamento populacional para as periferias. Consequentemente o comércio acompanhou o mercado consumidor e um conjunto de fatores propiciou o surgimento do shopping center, empreendimento de base imobiliária que acabou se transformando no mais moderno sistema administrativo varejista da atualidade. No princípio somente como modelo de compras. A partir de meados da década de 1960, houve a ampliação das funções e do mix, que propiciou o surgimento de diversos tipos de forma acelerada. Maitland, em 1990, identificou sete tipos de shoppings. Atualmente são mais de vinte. Dentre os tradicionais, destacam-se: o de vizinhança, o de comunidade, os outlets de fábrica, os de entretenimento e os regionais (lifestyle centers, resorts de varejo). Dentre os shoppings emergentes destacam-se: os de destino de varejo e entretenimento; especializados; os direcionados às estações de trem e metrô; além dos localizados em aeroportos. De generalistas num primeiro momento, os shoppings se tornaram cada vez mais especializados, focados em atender às novas necessidades e anseios do consumidor. Este texto primeiramente comenta aspectos concernentes ao surgimento dessa variedade tipológica de shopping centers, que incluem a trilogia do sucesso: varejo; alimentação; e lazer. Em seguida analisam-se características de planejamento e projeto de exemplares internacionais e nacionais, instalados em nós de transporte, estações de metrô e trem. Destacam-se: Terminal 3 do aeroporto de Heathrow; Shopping Itaquera e Complexo Tatuapé, ambos em estações de metrô. A característica desses shoppings em estações, é que são de função secundária, onde a primária é o transporte, se beneficiando, porém, do grande número de pedestres. Na origem atendem a comunidade residente; no destino as áreas centrais de trabalho. Ao final destaca-se o papel diferenciado desse tipo de shopping para o desenvolvimento e maior sustentabilidade das cidades.

Grassiotto, Maria Luiza Fava, Denise de Cássia Rossetto Januzzi, and Junker de Assis Grassiotto. "O papel do Boulevard Londrina Shopping na revitalização da região leste da cidade." In 19ª Conferência Internacional da LARES . The role of Boulevard Londrina Shopping in the revitalization of the city’s eastern region. São Paulo, 2019. centros comerciais multifuncionais e desenvolvimento urbano; complexos multifuncionais; multifunctional complexes; multifunctional shopping centers and urban development; requalificação urbana através de shopping centers; Revitalização Urbana; shopping center and urban revitalization; shopping center e revitalização urbana; urban requalification through shopping malls; Urban Revitalization

Inicialmente relata-se o histórico da região leste de Londrina (PR), o “Marco Zero”, da instalação dacidade em 1929. Primeira área industrial abrigou a Anderson Clayton, beneficiadora de grãos e exportadora, contendo em sua propriedade ramal ferroviário, tendo participado de um período de grande desenvolvimento. Em seguida, discorre sobre os acontecimentos climáticos e econômicos que acabaram por expulsar a empresa e atividades de apoio do local. O Marco Zero tornou-se uma área ociosa e subutilizada, degradada física e socialmente, até que Raul Fulgêncio, empreendedor de visão, a partir de 2004 resolveu assumir a venda do imóvel e prospectar investidores para recuperar a região. A proposta foi a instalação de um complexo multifuncional com atividades diversas, ancorados por um shopping center, papel assumido pelo Boulevard Londrina Shopping, inaugurado em maio de 2013. O texto abordainiciativas do shopping atendendo aos objetivos da rede Sonae Sierra que “procura desenvolver edifíciose centros comerciais sustentáveis e socialmente responsáveis, que tenham um impacto positivo nasociedade e no ambiente”. Como parte da agenda urbana e objetivando integração do shopping às atividades do entorno, foi previsto um calçadão aberto de 700 m de comprimento e 26 m de largura, um“boulevard”, que deu nome ao shopping. Centro comercial multifuncional incorporou benefícios dos dois mundos: o melhor dos centros urbanos, com qualidades cívicas e culturais, aliado ao conforto e conveniência de um shopping planejado operacionalmente. Destaca-se no texto ações que desencadearam intensa valorização imobiliária, com atração de investimentos. O Walmart no interior do shopping, condomínios residenciais e comerciais, Hotel IBIS, teatro municipal, comércio e serviços de pequeno porte, aí se instalaram. Com expertise em desenho urbano, planejamento de cidades, arquitetura, entendimento de mercado, comportamento do consumidor, ao final comenta-se sobre a ação do empreendimento na região que atualmente revitalizada, recuperou seu dinamismo dos primeiros momentos.

Silva, Luiz Fernando d, and Célia Regina Moretti Meirelles. "Os processos de manutenção e seu impacto no ciclo de vida dos edifícios." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Maintenance processes and their impact on the life cycle of Buildings. São Paulo, 2019. ciclo de vida; gestão; habitação; housing; life cycle man; Maintenance; Management; manutenção

A publicação das normas de Manutenção de Edificações – Requisitos para o Sistema de Gestão de Manutenção NBR 5674/2012 e a norma de Edificações Habitacionais – Desempenho NBR 15575/2013, levam a manutenção dos edifícios a um patamar técnico, pericial e auditável, com punições aos responsáveis. A norma de desempenho passa a exigir garantias da vida útil do edifício e seus componentes. A norma de manutenção, integra considerações sobre planejamento pensado na manutenção da pós-ocupação, e observa que as faltas da gestão de manutenção dos edifícios acarretam inúmeros desdobros para os gestores e usuários, depreciando o imóvel e comprometendo o desempenho da edificação. Em se tratando de edifícios habitacionais, a principal preocupação é devido ao fato da manutenção dos edifícios muitas vezes gerar passivos financeiros muito além das expectativas dos usuários. Este dilema é agravado quando se trata de habitação de Interesse social, devido aos seus recursos financeiros limitados, e estes, no que tange a gestão pós-ocupação de edifícios ficam à deriva da qualidade construtiva que foi empregada. O objetivo desta pesquisa é avaliar as principais formas de manutenção dos edifícios entre elas a corretiva, preventiva, e a personalizada nas habitações de interesse social. O método aplicado parte da revisão da literatura, do estudo de caso de um conjunto de habitacional, levantando em campo e análise dos impactos de manutenção no custo vida dos moradores. No conceito da manutenção personalizada, o desenvolvimento do projeto/construção do edifício é levado em consideração os custos diretos e indiretos dos sistemas adotados, de forma que considera as limitações do uso, operação e manutenção contemplando a vida útil dos mesmos. A pesquisa destaca que a relevância da manutenção personalizada pois é a mais criteriosa na fase da concepção do projeto levando em consideração o público e as condições financeiras e técnicas dos usuários a quem se destinam as unidades habitacionais.

Navarro, Fabricio Alonso Richmond, and Pedrita Fernanda Silva. "PLANEJAMENTO DAS EMPRESAS CONSTRUTORAS DE EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS FRENTE A MERCADOS EM RECESSÃO." In 19ª Conferência Internacional da LARES . PLANNING OF RESIDENCIAL CONSTRUCTION COMPANIES IN RESPECT OF MARKETS IN RECESSION. São Paulo, 2019. estratégico; funcional; functional; markets; mercados; planejamento; Planning; Strategic; Tactical; tático

Na atual situação econômica, na queda de atividades na construção civil num mercado em recessão, as empresas de real estate têm reformulado suas estratégias para sobreviver, se manter ou inclusive crescer. O presente trabalho tem o objetivo de reconhecer em empresas construtoras de empreendimentos residenciais quais são as medidas tomadas nos ambientes tático, estratégico ou operacional que tem servido para aliviar os efeitos da crise econômica dos últimos anos. Aplicou-se uma pesquisa a várias empresas do setor sobre sua atuação nos últimos anos, a qual destaca as ações tomadas nesses diferentes ambientes de planejamento. Os resultados mostraram uma marcada disposição dessas empresas por mudanças no âmbito estratégico e poucas mudanças no patamar operacional. Concluindo-se sobre o comum denominador no planejamento de empresas do setor residencial frente a mercados em recessão.

Dornelles, Gabriela Gomes, and Pedro de Seixas E Côrrea. "Promessas de Compra e Venda de Imóveis em incorporação imobiliária – As Polêmicas da Nova “Lei dos Distratos”." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Promises of Purchase and Sale of Real Estate in real estate development – The Controversies of the New “Law of Distract”. São Paulo, 2019. Consumer; contract termination; distract; promise of purchase and sale; Real Estate Development

A Lei dos Distratos (Lei no 13.786 de 27/12/2018) chegou ao apagar das luzes de 2018. Muito esperada pelo mercado, buscou balizar e estabelecer padrões a tema que vinha sendo a muito discutido: as rescisões das Promessas de Compra e Venda de unidades em incorporação imobiliária. Representou grande avanço, mas trouxe algumas incertezas relacionadas a: (i) atecnia de termos; (ii) conflitos com outras legislações; e (iii) certas disparidades com o entendimento jurisprudencial antes aplicado. Desta forma, a tão sonhada segurança jurídica face as rescisões de Contratos de Promessa de Compra e Venda de Unidade integrante de Incorporação Imobiliária ainda não está sacramentada. Nesse sentido, é tarefa essencial uma melhor análise destas fragilidades visando a mais adequada e assertiva redação dos respectivos Instrumentos, bem como a aplicação das melhores práticas. Dentro disso, o objetivo principal deste estudo é apresentar certas polêmicas da Lei dos Distratos, pontuando as maiores incertezas diante de casos reais, a fim de criar métodos de prevenção e alternativas para redução dos riscos do negócio do Incorporador, qual seja, a venda de unidades na planta.

Sperandio, Júlio Pedro Pate, and Cláudio Tavares de Alencar. "Proposta e análise de uma nova alternativa de funding para a implantação de loteamentos urbanos através do uso da debênture incentivada de infraestrutura." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Proposal and analysis of a new funding alternative for implementing urban subdivisions through the use of the incentive debenture for infrastructure. São Paulo, 2019. Crédito Imobiliário; Debênture incentivada de infraestrutura; Financiamento à produção; Funding; Infrastructure Debentures; loteamentos; Production funding; real estate financing; Urban subdivision

Apesar de inserido no setor da construção civil e responsável pelo desenvolvimento de equipamentos de infraestrutura, o mercado de loteamentos urbanos nunca dispôs dos incentivos direcionados à produção da infraestrutura brasileira, nem dos mecanismos e suporte ao financiamento que outros segmentos do Real Estate dispõem, como os amparados pelo Sistema de Financiamento da Habitação (SFH), restando aos empresários desse setor a restritiva habilidade de financiamento de produtos por meio de recursos próprios (Equity) ou sob altas taxas de juros muitas vezes impeditivas ao equilíbrio financeiro do negócio. Previsões de um cenário de esgotamento do sistema atual de financiamento do SFH, associadas às novas perspectivas de uma economia orientada à queda gradual da taxa de Juros Referencial (SELIC), enfatizam a urgência do pensamento na formatação de novos e sustentáveis modelos de captação de recursos.

Nesse artigo, avalia-se sob as condições atuais da economia brasileira, uma solução com recursos captados no mercado de títulos, através da emissão de debentures incentivadas de infraestrutura pelos empreendedores loteadores para execução das obras. Essa análise é conduzida por meio de um protótipo virtual de um empreendimento, comparando-se os resultados da qualidade do investimento sob a ótica do investimento com capital próprio e na situação através da emissão e utilização deste título.

A solução analisada, ainda que careça de mudanças legislativas para sua efetivação e demonstre uma redução no resultado final do negócio em razão do maior custo financeiro referente aos títulos emitidos, parece equacionada perante as partes envolvidas, oferecendo aos empreendedores melhores relações entre as taxas de retorno restrito (TRR), Retorno sobre o investimento (ROI) e de pay back entre os modelos analisados. Assim, o estudo procura lançar luz à estruturação de um novo veículo de financiamento à produção de loteamentos, capaz de alinhar expectativas e interesses dos diversos agentes presentes na cadeia produtiva do setor.

Gaiarsa, Claudio Martins. "Regularização Fundiária Urbana: Distribuição de Riqueza e Redução do Custo do Crédito." In 19ª Conferência Internacional da LARES . LARES. São Paulo, 2019.

O propósito deste artigo é tecer algumas considerações sobre os efeitos da existência de imóveis irregulares no Brasil.

Com base nos indícios de que aproximadamente metade ou mais dos imóveis do Brasil não esteja regularmente documentada, são pelo menos duas as consequências desse fenômeno: em primeiro lugar isso seria sinal de que alguma deficiência grave ocorre dado que talvez a maioria da população não está acessando os mecanismos institucionais do direito para regularizar sua propriedade de imóveis.

Em segundo lugar isso contribui para as altas de juros praticadas no Brasil. Ao não poder recorrer às linhas de crédito tendo como garantia a base existente de imóveis pela sua condição irregular, a população está sendo prejudicada pela restrição de acesso ao crédito a custos mais baixos, bem como a volumes maiores de crédito, e a prazos mais longos para sua amortização.

E finalmente, a regularização desses imóveis teria efeitos positivos não apenas no acesso ao crédito, mas também na riqueza disponível para os proprietários desses imóveis, uma vez que a regularização resulta na valorização das propriedades em questão. Segundo os estudos do economista peruano Hernando de Soto haveria um impacto inédito na distribuição de riqueza em termos do valor total, bem como do seu efeito distributivo para parcela muito grande da população.

Bontorim, Andersom. "Resiliência dos preços de imóveis residenciais usados em São Paulo apesar da crise econômica." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Resilience of used residential real estate prices in Sao Paulo despite economic crisis. São Paulo, 2019. Economic Recession; imóveis; mercado imobiliário; properties; real estate; Recessão Econômica; Resilience; Resiliência

Ao longo do tempo, diversos autores abordam a relação entre recessões econômicas, crises no mercado imobiliário e queda de preços de imóveis. Portanto, estudos nesse sentido demandam um cenário econômico recessivo, tal qual o ocorrido no Brasil entre os anos de 2014 e 2016. Nesse período, os preços médios de locação de imóveis residenciais e de venda de imóveis novos, na metrópole de São Paulo, apresentaram queda. Contudo, diferente do que se poderia esperar, não foi o que aconteceu com o preço médio de imóveis residenciais usados. O presente estudo foi realizado para melhor entender esse fenômeno, bem como colher as causas dessa divergência de oscilação de preços. Foi utilizada uma abordagem metodológica mista, objetivando aumento da riqueza de informações e do rigor de compreensão, tendo sido feito uso de estatística descritiva de dados referentes à realidade econômica e ao mercado imobiliário de São Paulo, seguida de uma investigação qualitativa por meio de entrevistas semiestruturadas com pessoas efetivamente envolvidas no contexto deste estudo. O resultado deste estudo apresenta peculiaridades do mercado imobiliário paulistano que sustentam a resiliência dos preços médios de venda de imóveis usados, bem como apoiam a eficiência desse mercado.

Batista, Credson, Eliane Monetti, and Marcio Belluomini Moraes. "Seleção de empreendimentos imobiliários residenciais: Semelhanças e diferenças na análise de investidores e empreendedores no mercado goiano." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Residential Real Estate business selection: similarities and differences between developers and Investors in the Market in Goiás. São Paulo, 2019. Developers; empreendedoresReal Estate; Funding; Goiás; investidores; investors; Seleção de empreendimentos

A análise e seleção de empreendimentos imobiliários são atividades diretamente ligadas a composição das carteiras de empreendedores e investidores. Portanto, possuem uma conexão intrínseca com sucesso das empresas no setor, haja vista que essa decisão norteará grande parte das definições posteriores. Levando em consideração a relevância dessas atividades esse artigo se propôs a avaliar a maneira como os empreendedores e investidores do mercado goiano analisam e tomam as suas decisões relativas à aceitação de um empreendimento imobiliário, seja quanto a qualidade do instrumental empregado, seja quanto aos indicadores avaliados.

Por meio da aplicação de estudo de casos múltiplos foi realizado um breve levantamento das características dos decisores responsáveis pela escolha de novos projetos dentro das empresas avaliadas. Posteriormente mergulhou-se na discussão sobre quais são as informações utilizadas para a decisão, como são elaboradas e como são analisadas. Aproveitou-se esse momento para verificar a homogeneidade do comportamento de empreendedores e investidores e entender a sinergia estabelecida entre os dois grupos. Após esta investigação foi possível identificar pontos onde esses comportamentos divergem, como na profundidade das análises realizadas por cada grupo, no perfil das equipes decisoras, no ferramental empregado, nos indicadores analisados e na percepção do risco imobiliário. Também foi possível analisar as situações que favorecem ou não o estabelecimento dessa parceria e perceber que ainda existem pontos de atrito. Ficou explícito, por fim, que o mercado se encontra em evolução e num processo de amadurecimento realizando análises mais consistentes e detalhadas, separando de maneira mais clara os papeis a serem desempenhados e, principalmente, aumentando a qualidade das premissas empregadas.

Após essa explanação conclui-se que este trabalho serve como um diagnóstico da forma como os empreendimentos são selecionados dentro mercado imobiliário goiano, sob a ótica do estabelecimento de parcerias para funding.

de Freitas, Elisabete Maria, Renato Mauro Filho, and Claudio Tavares Alencar. "Sênior Housing: proposta de atributos para um produto habitacional dirigido a um nicho de mercado em crescimento." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Senior Housing: attributes for a growing residential market niche. São Paulo, 2019. niche market; Nicho De Mercado; produto imobiliário; Real Estate product; Senior Housing; senior living; seniors; terceira idade

O crescimento da população idosa é um fenômeno mundial e, no Brasil, as modificações ocorrem de forma radical, difusa e bastante acelerada. Segundo pesquisa do IBGE, publicada em julho de 2018, a fatia de pessoas com mais de 65 anos alcançará 15% da população brasileira já em 2034, ultrapassando a barreira de 20% em 2046. Em 2010, estava em 7,3%.

No município de São Paulo, segundo a Fundação Seade1,existem 1,7 milhão de idosos no município, o que corresponde a 15% da população paulistana.
A atuação mais ativa do idoso na área social e econômica é uma realidade cada vez mais presente, fato que têm atraído várias empresas de diferentes setores a explorar este mercado promissor e que tende a crescer ainda mais nos próximos anos.

As empresas do setor imobiliário, visando este público específico, vêm apresentando alguns empreendimentos que levam a chamada “consciência gerontológica”, isto é, que buscam atender tanto a características físicas diferenciadas para as necessidades específicas, como também para se adaptar aos anseios desta população que, por sua experiência de vida, tende a ser diferenciada e exigente.

Trata-se, portanto, de um produto específico, para atender um possível “nicho” que cresce no mercado, e que já está totalmente consolidado em determinados países, e atualmente se modela para o mercado brasileiro e que se define por Sênior Housing.2
O objetivo deste trabalho é propor alguns atributos para um produto imobiliário habitacional para atender este nicho de mercado e que seja aderente aos anseios de compra deste público alvo, o qual, em sua maioria, está caracterizado por indivíduos com idades entre 65 e 75 anos da classe A/B das gerações Baby Boomer e Xers.3

Realizou-se, para tanto, uma revisão da literatura a respeito do tema Senior Housing no Brasil além de citar as principais experiências já implementadas no mercado da cidade de São Paulo. Além disso, foi realizado um Estudo de Caso que aqui se caracteriza por um Levantamento de Campo, o qual produziu um referencial de informações que levou à obtenção dos dados, análise, discussão, proposta e conclusão final. Este foi realizado através de uma pesquisa quantitativa, buscando entender de forma objetiva os hábitos, necessidades e anseios deste subsegmento de mercado e assim, testar a aderência deste a um empreendimento atributos para o Senior Housing.

Desta forma, se pretende ampliar a pesquisa sobre o tema, de forma a sustentar os debates atuais e futuros em relação a este possível nicho de mercado e seus anseios.

Lido, Odair Leonardo, and João da Rocha Lima, Jr.. "Valor de ativos hoteleiros: Análise de valor e preço de unidades habitacionais em Condo-hotel." In 19ª Conferência Internacional da LARES . Hotels: Valuation and price analysis for Condo-hotel units. São Paulo, 2019. commercial real estate; Condo-Hotel; Empreendimentos Hoteleiros; financiamento; Financing; investidores; investors; valor; Valuation

O financiamento de Empreendimentos de Base Imobiliária no Brasil é um desafio, fazendo que os empreendedores se utilizem de mecanismos criativos e alternativos para implantarem seus projetos. Financiar a construção de um empreendimento para fins comerciais é tarefa difícil uma vez que poucas linhas de crédito para este fim estão disponíveis no Brasil, as taxas de juros tornam os projetos pouco atrativos e, principalmente, as garantias reais solicitadas pelos agentes financeiros para liberação do crédito na maioria das vezes inviabilizam totalmente a empreitada.

No segmento Hoteleiro, o modelo de funding encontrado para estruturar a maioria de projetos de Hotéis urbanos voltados ao turismo de negócios foi o de captação de poupança de pequenos investidores através da venda de unidades hoteleiras, representando o compartilhamento do empreendimento por matrícula imobiliária, os chamados Condo-hotéis. Neste modelo o empreendedor ou incorporador tem uma visão pura e simples do projeto com o viés de Empreendimento Imobiliário, ou em outras palavras, realizar seus retornos num horizonte que contempla o planejamento, lançamento/vendas e implantação, muito próximo ao ciclo de uma incorporação imobiliária regular. Por outro lado, o público alvo do incorporador é aquele investidor que busca renda regular e homogênea de longo prazo. Tipicamente este perfil de investidor conta com poucas ferramentas e nenhuma sofisticação para avaliar a qualidade do investimento e ponderar os riscos em posicionar sua poupança neste tipo de ativo. A regulação do segmento estabelecida pela CVM através Instrução 602 de 27 de agosto de 2018 impõe aos incorporadores que ao fazerem suas ofertas públicas divulguem uma série de informações incluindo uma análise de riscos e um estudo econômico, que deve considerar um cenário referencial, e a arbitragem do valor de saída para o cálculo da Taxa de Retorno. O objetivo do presente artigo é avaliar o valor de unidades hoteleiras anunciadas utilizando o conceito Valor de Oportunidade de Investimento (VOI) e confrontá-lo a doutrina da perenidade, largamente adotada como referência para precificação de unidades hoteleiras ofertadas ao mercado.