Keywords Abstract
Duarte, Fábio, and Polise Moreira De Marchi. "A cidade na mesa de negociações: marketing estratégico em Santo André." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

As cidades ganham importância crescente na economia mundial e independência frente às diretrizes nacionais. No Brasil, a autonomia municipal para gerir seus recursos, principalmente ao longo dos anos 90, foi reforçada pelo Estatuto da Cidade (Brasil, 2002). Porém, ao mesmo tempo coloca-se um desfio: gerar seus esses recursos.

De recipiente de ações e políticas econômicas decididas e negociadas na esfera nacional ou estadual, as cidades vêem-se cada vez mais com a função de atrair recursos que permitam seu equilíbrio econômico, sua excelência administrativa e a busca permanente de proporcionar qualidade de vida socioeconomicamente equilibrada para sua população. E, excetuando injeções governamentais diretas ou via projetos especiais, esses recursos estão no mercado.

Um dos desafios das cidades, portanto, é se colocar como um ator na cena econômica, tendo claros seus objetivos, analisando as oportunidades do ambiente econômico, saindo a campo para atrair investidores de diferentes portes – e para isso, é necessária a estruturação de um plano de comunicação que fale a linguagem dos atores do mercado.

Uma ação política inovativa deve ter no plano de marketing o instrumento das estratégias de desenvolvimento territorial porque permite ao administrador, não somente a clara identificação dos desejos dos cidadãos-cliente e do mercado, mas um meio para estabelecer como chegar à satisfação destes desejos, com quais recursos, com quais tempos e modalidades. Com o marketing as políticas territoriais não se limitam às ações de controle, mas tornam-se estratégias ativas e definidas de desenvolvimento.

Não se trata, claro, de transformar a cidade em uma empresa fazendo com que todas suas diretrizes políticas, atribuições sociais e estratégias de desenvolvimento pautem-se exclusivamente pelo mercado empresarial, porém, os desafios de atuar no mercado, enquanto ator ativo na mesa de negociações, são verdadeiros e inescapáveis para o desenvolvimento urbano socioeconômico equilibrado.

Neste artigo abordaremos esses desafios que se colocam para as cidades como atores na cena econômica e apresentaremos o caso da cidade de Santo André, na Região Metropolitana de São Paulo, que vem implementando estratégias inovadoras para a gestão urbana frente ao mercado.

Nigriello, Andreina, and Luiz Antonio Co Ferreira. "A CRIAÇÃO DE “TERRITÓRIOS DE OPORTUNIDADE” JUNTO AO SISTEMA METRO-FERROVIÁRIO: EM PROL DE UMA PARCERIA MAIS EFETIVA NOS PROCESSOS DE TRANSFORMAÇÃO URBANA NO ENTORNO DAS ESTAÇÕES." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

Ao longo dos trinta anos de operação do Metrô de São Paulo verificou-se a existência de um ”território de oportunidades” que se formou ao longo das linhas de metrô, fruto do interesse do mercado em incorporar a seus ganhos os benefícios econômicos da confiabilidade, rapidez e segurança, garantidos e consolidados durante todos estes anos pela operação do Metrô. Essas oportunidades são uma vez mais renovadas com a expansão em curso da rede de metrô (Linhas 2 e 4) e com a modernização da rede de trem metropolitano.

O presente trabalho apresenta a estratégia em andamento no Metrô de São Paulo, que pretende incorporar às etapas de planejamento e projeto da expansão e modernização do sistema metro-ferroviário o conceito de “inserção ampliada” das estações em seus entornos. Esta “inserção ampliada” das instalações no espaço urbano sustenta avanços nos projetos de novas estações, terminais e pátios, incluindo em sua concepção a possibilidade de realização de Empreendimentos Associados e a implantação de eixos de circulação que fortaleçam a articulação com o entorno.

Ao implantar pólos geradores vinculados às suas estações e terminais de integração multimodal, a empresa toma a frente dos processos de transformação urbana que se observam após a implantação de suas linhas, podendo exercer um controle mais efetivo do adensamento, substituição de usos e do próprio desenho urbano em seus entornos. Uma grande diversidade de exemplos de implantação de empreendimentos associados a sistemas de transporte sobre trilhos pode ser encontrada atualmente em várias cidades de todo o mundo. Aproveitando-se das vantagens locacionais oferecidas pelas estações para a exploração de atividades de comércio e serviços, tais empreendimentos estabelecem uma relação de sinergia com os sistemas de transporte, benéfica para ambas as partes.

Através de ações conjuntas com os municípios envolvidos, lançando mão de instrumentos como as Operações Urbanas Consorciadas e Áreas de Intervenção Urbana, será possível garantir um controle mais eficaz do uso do solo, favorecendo a concentração de atividades terciárias e o adensamento populacional junto às estações, fomentando o transporte não motorizado, especialmente como modo complementar. Tais ações poderão, ainda, favorecer a revitalização urbana de áreas degradadas.

Aos benefícios descritos, acrescentam-se aqueles já conhecidos advindos da implantação de empreendimentos associados: obtenção de receitas não tarifárias, incremento da demanda fora dos horários de pico, nos contra- fluxos e em finais de semana, criação de empregos e outros, todos contribuindo para o desenvolvimento sustentável do sistema de transporte.

Neste trabalho, um enfoque especial é dado à apresentação do “território de oportunidades” da Linha 4 - Amarela do Metrô de São Paulo.

Duarte, Fábio, Polise Moreira De Marchi, and Renée Garófalo. "A OCUPAÇÃO TERRITORIAL E OS CONFLITOS GERADOS ENTRE MERCADO E GESTÃO URBANA: O CASO DO MUNICÍPIO DE FLORIANÓPOLIS." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

A ocupação de um determinado território urbano pela iniciativa privada pauta-se pela análise de potencialidades de mercado que a região oferece, e segue-se por um processo de negociações com o poder público, que deve preservar as qualidades urbanas, sociais e ambientais do local e, se possível, articulá-las com a implantação de um negócio privado que traga benefícios em renda, empregos e dinâmica urbana para a região.

Neste sentido, e sabendo que os órgãos públicos tendem a pautar suas políticas por instrumentos regulatórios impeditivos (por uma falta de planejamento estratégico pautado por estímulos direcionados a políticas amplas), as análises de mercado torna-se metodologia complexa no entendimento do espaço, em suas inter-relações e especificidades, sabendo que um mesmo empreendimento poderá apresentar impactos diferentes em áreas distintas. Tais variações dependem da história do lugar, de suas condições atuais e do jogo de relações que se estabelecerá entre aquele que chega e o que persiste, tendo os instrumentos de planejamento e gestão urbana, portanto, um papel importante nesse campo relacional.

Um interessante exemplo de como são necessárias uma maior articulação e estratégia entre planejamento urbano e mercado é encontrado atualmente no município de Florianópolis.

A cidade de Florianópolis, embora ainda apresente grande polarização de seu distrito sede, vem sofrendo uma nova ocupação territorial devido ao processo de saturação instalado na porção urbanizada de seu território. Este fato está influindo diretamente na disposição da atual ocupação voltada para o interior da ilha, especificamente para a região norte que, além de sua potencialidade turística e infra-estrutura viária, tem se fortalecido como área urbana, apresentando altas taxas de crescimento de projetos aprovados pela prefeitura, indicando uma aposta do setor imobiliário nessa região, configurando-se como novo vetor de desenvolvimento de Florianópolis.

O conflito gerado por este novo vetor de desenvolvimento acontece devido à ausência de uma estratégia de ocupação, pois não existe um planejamento estratégico e integrado que regulamente a ocupação de seu espaço urbano.

A cidade de Florianópolis possui dois planos diretores desassociados: um para região central (sede) e outro para o balneário (área de proteção ambiental). Esta fragmentação no planejamento da cidade acarretará sérias complicações em se tratando dos impactos e estratégias orientadas para uma ocupação territorial equilibrada. Exemplo disto é que na porção norte da ilha localiza-se a Estação Ecológica do Carijó, reserva natural federal com importantes exemplares da fauna e flora local.

Assim, qualquer empreendimento a ser instalado nesta região deve considerar sua fragilidade ambiental, e investigar a condição ambiental do terreno em questão e a legislação de uso e ocupação da área. Porém, com o atual instrumento de planejamento urbano e ambiental da cidade esta análise integrativa inviabiliza-se, possibilitando um crescimento territorial desordenado e inadequado, além de um atrito entre os interesses do mercado e as possíveis estratégias de desenvolvimento para o município.

Este artigo tem por objetivo apresentar as análises de mercado com um instrumento a ser considerado pelos gestores públicos como sinalizador de problemas e fornecedor de soluções alternativas complementar de implementação de políticas públicas, uma vez que, mesmo com finalidades distintas, é igualmente vantajoso para a iniciativa privada que as regiões da cidade tenham boa qualidade urbana e que os instrumentos e políticas de gestão urbana sejam claros e eficientes.

Pegoretti, Michela Sagrillo, and Suely da Penha Sanches. "Análise da acessibilidade dos alunos da zona rural que freqüentam escolas urbanas considerando as variáveis distância de caminhada e tempo de viagem." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

Este artigo aborda a evolução do processo de segregação sócio-espacial nos municípios, que atinge a área rural, isolando-a e restringindo o acesso de seus moradores à diferentes atividades. Estabelece a importância da melhoria da acessibilidade à cidade pelos residentes na zona rural, através do sistema de transportes, como forma de mitigar as diferenças de oportunidades que atingem os moradores do campo, em especial aqueles em idade escolar. O principal objetivo é analisar a acessibilidade às escolas urbanas pelos alunos da zona rural, levando-se em consideração as distâncias percorridas a pé e o tempo de viagem dentro do veículo, variáveis que interferem nos deslocamentos diários. As condições de acessibilidade foram avaliadas considerando os deslocamentos residência x ponto de embarque (feito a pé) e ponto de embarque x escola urbana (feito por modos motorizados). São mostrados, neste artigo, os resultados da pesquisa realizada com profissionais das áreas de educação e transportes para obtenção dos valores máximos de distância percorrida a pé e de tempo de viagem até à escola. Comparam-se os resultados obtidos com aqueles encontrados na revisão de literatura e enfatiza-se a necessidade de planejamento para o transporte rural escolar no Brasil, como forma de conseguir uma maior equidade espacial entre os estudantes do campo.

de Camargo-Ghiu, Denise. "ANÁLISE DA INFLUÊNCIA DA TAXA DE DESEMPREGO TERCIÁRIO NA VACÂNCIA DOS EDIFÍCIOS DE ESCRITÓRIOS." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

Este estudo tem por finalidade explorar a influência da taxa de desemprego sobre um conhecido indicador de desempenho do mercado imobiliário nos edifícios de escritórios: a taxa de vacância. Ao longo de vários anos em estudos internacionais, a taxa de vacância nos edifícios de escritórios é considerada um importante referencial para análise das projeções da oferta e da demanda neste segmento. No entanto, isolada e pontualmente este indicador não consegue sugerir o excesso ou escassez do estoque e, portanto mensurar a demanda por espaços de escritórios, pois outros indicadores externos ao mercado também podem influenciar este quadro.

Assim, um desses indicadores externos a ser explorado neste estudo é a taxa de desemprego como um fator importante para a tomada de decisão no desenvolvimento de novos edifícios de escritórios. Neste contexto, não basta apenas o acompanhamento de uma taxa de desemprego genérica pois, os escritórios em sua maioria são reflexos da ocupação de empresas que estão relacionadas com freqüência às atividades de serviços.

Em âmbito nacional, a mensuração da relação entre a taxa de desemprego no terciário e a taxa de vacânciaainda é pouco explorada, sendo realizada através da publicação destes indicadores ainda de forma separada e que não traduz de maneira objetiva a influência deste sobre aquele não sendo exclusivamente voltados para o mercado imobiliário.

Além de relacionar os dois indicadores internos e externos acima mencionados como fatores complementares na decisão de construir, este estudo procurou acompanhar as oscilações entre a taxa de vacância e a taxa de desemprego aberto no setor de serviços e a produção do novo estoque nos últimos cinco anos, assumindo que a taxa de desemprego utilizada pode ser considerada como um dos componentes necessários para projetar com maior acurácia a vacância de novos empreendimentos voltados ao mercado de escritórios na avaliação de um cenário futuro e das conseqüências geradas para todos aqueles que participam deste processo.

Kawashima, Marcio. "Análise da rentabilidade obtida por investidores que optaram pelo investimento em leilões de agências bancárias, de acordo com o preço arrematado e valor de locação ofertado no ano de 2002." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

A situação política e econômica vivida no País no ano de 2002 foi atípica desde a estabilidade atingida com o Plano Real em 1994. A instabilidade econômica com a desvalorização do Real e a elevada taxa de juros, aliada às expectativas políticas com o candidato da oposição sempre à frente nas pesquisas eleitorais e sua posterior eleição, deixou principalmente os pequenos e médios investidores receosos de alterações no sistema financeiro.

Aproveitando-se deste cenário e com a necessidade de cumprimento do Acordo da Basiléia, que através da resolução 2.669/99 do Banco Central que forçou a redução do índice de imobilização dos Bancos de 60% para 50% do patrimônio liquido ajustado em 2002, foi que os Bancos promoveram um ano diferenciado no mercado imobiliário com leilões de imóveis locados às agências bancárias.

Os leilões foram uma alternativa de investimento de baixo risco para os pequenos e médios investidores que mantinham suas aplicações em investimentos financeiros.

Este trabalho tem por objetivo analisar os resultados obtidos por investidores identificando seus perfis, nos 16 leilões realizados pelos Bancos ABN Amro Real, Bradesco, Itaú, Santander Banespa e Unibanco, durante o ano de 2002, através da elaboração de fluxos de caixa para cada um dos 655 investimentos.

Nesta análise serão consideradas as características específicas de cada leilão, sendo utilizados os valores reais de investimentos.

Ramos, Luiz C. Silveira, Denis A. Rezende, José A. Guagliardi, and Leandro Wzorek. "AS RELAÇÕES EXISTENTES ENTRE O PENSAMENTO ESTRATÉGICO MUNICIPAL, A GESTÃO POR PROJETOS E O MERCADO IMOBILIÁRIO URBANO." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

As cidades precisam ser geridas com competência, criatividade e participação. Essas exigências podem ser facilitadas pelo uso dos conceitos e das aplicações do pensamento estratégico e da gestão por projetos. Esses dois conceitos podem se complementar entre si por meio de suas relações e facilitar o crescimento do mercado imobiliário urbano. A metodologia de pesquisa teve sua natureza aplicada, onde a ênfase está na elaboração de conceitos estabelecidos pela pesquisa exploratória, envolvendo levantamentos bibliográficos, experiências dos autores e análises de exemplos que estimulam a compreensão do estudo. O objetivo desse estudo é discutir e avaliar as relações entre o pensamento estratégico e a gestão por projetos nos municípios, formando uma base de conhecimento relacional e comparativa para contribuir com as políticas públicas municipais e com o crescimento do mercado imobiliário urbano. A revisão da literatura contempla os temas: pensamento estratégico e gestão estratégica; planejamento estratégico municipal; new public management; gerenciamento de projetos, políticas públicas municipais; e mercado imobiliário urbano. Os relatos originados inicialmente na classificação teórica dedicam-se a razão do pensamento estratégico, a aplicação da estratégia e a forma de gestão na esfera pública municipal. Os preceitos relacionados à gestão por projetos formam a sustentação teórica utilizada para o alcance dos objetivos propostos desse estudo. A conclusão pode concretizar o relacionamento existente entre o pensamento estratégico, a gestão por projetos e o mercado imobiliário urbano, bem como, classificar as formas de relação existentes entre esses temas. A contribuição está direcionada para academia e para a prática nas prefeituras que procura identificar fatores que comprovam as relações e como conseqüência, uma maior articulação no mercado imobiliário urbano.

dos Santos, Cacilda Lopes. "CEPAC – Certificado Adicional de Construção-: Instrumento de orientação do mercado imobiliário, de financiamento de infra-estrutura e alternativa para pagamento de áreas desapropriadas no Município de São Paulo." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

O trabalho a ser apresentado pretende contribuir para algumas reflexões relativas ao novo instrumento de

política urbana que foi introduzido, recentemente, na legislação urbanística da cidade de São Paulo - o Certificado Adicional de Construção: CEPAC.

Em razão da novidade do instituto, muitas questões ainda buscam respostas, relativamente ao modo de utilização desses certificados e suas garantias, principalmente por parte dos investidores.

Desse modo o trabalho buscará traçar os principais elementos que caracterizam e definem o instrumento, seus fundamentos de legalidade, as várias funções que podem ser atribuídas a esse instrumento de planejamento urbano, com enfoque à possibilidade de seu uso para pagamento de áreas desapropriadas pelo poder público municipal.

A justificativa do enfoque à utilização do CEPAC para pagamento de áreas desapropriadas pelo poder público, ocorre em função do alto preço que poder público paga pela terra urbana, principalmente se o seu valor for discutido em processo judicial de desapropriação, fato que tem levado muitas administrações municipais a um crescente endividamento, dificultando o investimento em outras áreas.

Enfim, o presente trabalho destacará a importância do instrumento para questões que até bem pouco tempo eram de difícil resolução no campo do planejamento urbano, notadamente as de ordem financeira.

Pescarini, Ismael Andrade. "CORREDORES OU BULEVARES? POTENCIAL DO DESENHO URBANO NA REQUALIFICAÇÃO DO ESPAÇO TERCIÁRIO NAS VIAS ARTERIAIS DEGRADADAS EM SANTO ANDRÉ." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

O Objetivo deste artigo é discutir relações favoráveis e desfavoráveis de desenho urbano para o “programa” espacial que a sociedade determina para alguns de seus espaços mais significativos, no caso as grandes avenidas arteriais.

Através da legislação urbanística e das relações econômicas e ecológicas na cidade, a sociedade imputa papéis urbanísticos ou espaciais para as diversas partes de seu território. Assim imaginamos, projetamos e legislamos para que áreas residenciais tenham mais isolamento e sossego, para que as áreas comerciais possam desfrutar de acessibilidade e densidade de poder de compra, também do mesmo modo procuramos dotar de significância alguns espaços urbanos dos quais nos orgulhamos, tais como largos, praças, parques e grandes avenidas.

Esse espaços, tal como lhes atribuia Lynch ( 1985) no trabalho sobre a boa forma das cidades, possuem, ou pelo menos tentamos com que possuam, um sentido urbano, mais ou menos, algo relacionado com o que deles esperamos e com atributos de desempenho favoráveis.

O desenho das grandes avenidas contemporâneas tem sua origem no princípio do desenho urbano barroco que o concebeu como grande eixo articulador de espaços dotados de grande significância, ao mesmo tempo as grandes avenidas ou Bulevares seriam indutoras de fluxos entre polos de atração e também elas mesmas o palco do movimento, onde o voyerismo, o flanar e o desfile são atos inseridos no contexto de uma nova modernidade capitalista. As grandes avenidas, na forma de Bulevares, esplanadas ou corredores, são assim espaços de passagem mas ao mesmo tempo símbolos de modernidade, são abrigos do setor terciário e podem ser também destinadas ao uso residencial de camadas específias da população adeptas do agito da metrópole e que dispensem um maior isolamento interior do bairro.

Hoje porém, muitas metrópoles brasileiras encontram-se corroídas pela importância exacerbada que o trânsito superficial e, principalmente, o transporte superficial de massas, assumiu no controle da mobilidade urbana. Os urbanistas e legisladores espremidos pela necessidade de solucionar esse problema não tem apresentado soluções adequadas, embora se saiba que somente amplas redes de metro e uma redistribuição de atividades incomodas poderiam ser a resposta. O desenho de avenidas com corredores centrais de ônibus é um paliativo menos custoso e, ao nosso ver, mais adequado que deixar o ráfego de ônibus acumular-se junto aos passeios públicos. Esse acúmulo como causa do refreamento do sentido urbano das avenidas também ocasiona a perda de um potencial urbano e imobiliário imenso, pela descaracterização do território lindeiro, pelo impacto ambiental negativo exagerado causado pelo tráfego de ônibus e caminhões junto aos passeios e pela perda de infraestrutura já instalada em áreas nobres da cidade.

Glória, Paulo César Mendes. "GESTÃO TERRITORIAL FRENTE AO IMPACTO DA ECONOMIA PETROLÍFERA." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.
Pereira, Paulo César Xav. "Globalização e Desenvolvimento Imobiliário: tendências de reestruturação." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

Este texto discute os efeitos da globalização no desenvolvimento imobiliário como fator de reestruturação urbana e do mercado em São Paulo.

Ele tem seu foco numa questão atual da reestruturação produtiva: o agravamento das desigualdades como um desafio à gestão local e ao mercado habitacional para suprir as carências urbanas e sustentar o desenvolvimento imobiliário.

Por isso, nele vimos elaborar a hipótese de que a transformação do processo de produção imobiliária vem mostrando evidentes sinais de polarização, mas essa segmentação do mercado não pode mais ser interpretada como um fenômeno dual ou como se existissem duas cidades. O modelo centro-periferia, historicamente, se fez na cidade de São Paulo, mas hoje há sinais de sua insuficiência explicativa. Assim, neste texto, se procurara demonstrar que a reestruturação trata-se de algo novo, um fenômeno contemporâneo que precisa ser compreendido tanto no contexto da globalização, como da consideração do desenvolvimento imobiliário na expansão da metrópole.

A nosso ver fazer a critica do modelo centro-periferia e resgatar o debate sobre a heterogeneidade das formas de provisão habitacional no desenvolvimento imobiliário recente é o caminho para compreendermos como a reestruturação mudou cidade e, simultaneamente, construiu um novo espaço metropolitano em São Paulo.

A provisão habitacional sob uma nova dinâmica imobiliária generalizou o desenvolvimento dos chamados enclaves fortificados em São Paulo, o que ,justifica uma investigação desse desenvolvimento imobiliário. Trata-se, sobretudo de discutir a produção-comercialização destes novos espaços tendo em vista pensar a dinâmica que se modifica e, junto com ela o próprio desenvolvimento que parece tornar-se uma das tendências relevantes na transformação da metrópole.

Por isso, discutir os efeitos da globalização no planejamento e no mercado serve para avaliar o alcance desses processos ao nível local, e avaliar como a reestruturação torna-se mediação essencial para a compreensão do desenvolvimento imobiliário contemporâneo, que expande o mercado e exige uma nova gestão para os problemas da metrópole.

Pacanhan, Mario Nei, Cláudio Luiz Chiusoli, José Augusto Guagliardi, and Luciane Maria Stahl. "Marketing imobiliário: uma abordagem preliminar do marketing mix no mercado de Londrina." In IV Seminário Internacional da LARES. REAL ESTATE MARKETING: A PRELIMINAR APPROACH TO THE LONDRINA’S MARKETING MIX. São Paulo, 2004.
Maglio, Ivan Carlos, and Rosane Segantin Keppke. "Mercado Imobiliário, Desenvolvimento Urbano e Responsabilidade Social: O plano paulistano de conciliação." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

O Plano Diretor Estratégico de São Paulo (PDE) teve como desafio central o combate às desigualdades sócio-ambientais do município. Amparado no Estatuto da Cidade, formulou políticas que visam socializar o valor agregado urbano – compromisso ratificado junto as 10 mil pessoas e às 2.175 organizações da sociedade civil que participaram da elaboração dos Planos Regionais.

Indo além, o PDE propôs um “layer estratégico” para o desenvolvimento urbano. Distribuiu projetos âncoras por todo o município considerando graus diferenciados de sustentação financeira junto ao mercado imobiliário. São 233 Áreas de Intervenção Urbana (AIU)1, 15 Operações Urbanas Consorciadas (OUC)2, 997 Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS)3 que invocam maior dinamismo e diversificação do setor.

As Áreas de Intervenção Urbana perseguem projetos estratégicos auto-sustentados dentro do próprio perímetro de influência. Por exemplo, os parques lineares liberam as margens dos cursos d’água transferindo4 potencial construtivo para as bordas das respectivas AIUs.

As Operações Urbanas – tradicional modalidade de AIU aplicada às regiões de grande apelo imobiliário, alcançaram também as regiões emergentes, no esforço de criar novos vetores de desenvolvimento. A Jacu-Verde é particularmente inovadora, pois se volta ao desenvolvimento econômico do extremo Leste oferecendo incentivos de localização para novas cadeias produtivas.

As Zonas Especiais de Interesse Social pagam uma dívida histórica para com os Movimentos de Moradia. Os imóveis inseridos em ZEIS têm destinação obrigatória para Habitação de Interesse Social, de promoção pública. São compensados pelo potencial construtivo não oneroso, pela flexibilização da regularização fundiária, pelo fomento das Parcerias Público-Privadas (PPP) e pelos incentivos à Habitação do Mercado Popular.

Além das PPP, o PDE estimula a concessão urbanística5, o consórcio imobiliário6 e outros instrumentos que contam com o empreendedorismo do setor imobiliário para espraiar o desenvolvimento urbano, porém com responsabilidade social, evitando a expulsão dos excluídos. Analisar esta possibilidade é o objetivo da presente reflexão

  • 1. PDE, Lei Municipal 13.430 de 13/09/2002, art. 221-223.
  • 2. PDE, Lei Municipal 13.430 de 13/09/2002, art. 225-234.
  • 3. PDE, Lei Municipal 13.430 de 13/09/2002, art. 171-181.
  • 4. PDE, Lei Municipal 13.430 de 13/09/2002, art. 217-220.
  • 5. PDE, Lei Municipal 13.430 de 13/09/2002, art. 239.
  • 6. PDE, Lei Municipal 13.430 de 13/09/2002, art. 246.
Guagliardi, José Augusto, Mario Nei Pacanhan, and Cláudio Luiz Chiusoli. "Motivação de escolha residencial na percepção dos empreendedores." In IV Seminário Internacional da LARES. Design of a Real Estate Product: Contributions of marketing research and consumer’s behavior in this process. São Paulo, 2004.
de Paula, Ariano Cavalcanti. "NEGOCIAÇÃO E ESTRUTURAÇÃO PARA FORMAÇÃO DE UMA REDE DE IMOBILIÁRIAS: O CASO NETIMÓVEIS." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

O crescimento e a internacionalização da economia ocorrido nas últimas décadas promoveu a sofisticação dos mercados intensificando a necessidade da reorganização dos fatores produtivos e os modos de gestão empresarial com a finalidade de compatibilizar a organização com os novos padrões de qualidade e produtividade.

Mediante essa realidade, muitas organizações se viram obrigadas a adotar novas formas de gestão de trabalho. O uso da tecnologia muda substancialmente os processos produtivos e leva as empresas à adoção de novas estratégias. A formação de redes entre empresas surge como uma prática atual que pretende garantir a sobrevivência e a competitividade principalmente das pequenas e médias empresas.

Esse artigo pretende construir uma perspectiva crítica sobre o tema redes empresariais, discutindo os fatores mais importantes para a sua negociação e estruturação, confrontando as diferentes abordagens existentes na literatura que explicam o fenômeno, com os dados colhidos da experiência do caso da rede de empresas imobiliárias Netimóveis. Dessa forma, pretende-se também promover um maior entendimento sobre a importância da cooperação, do comprometimento, da confiança e da ética para a constituição e consolidação dos vínculos interempresas.

Jacob, Caio Sergio Calfat. "O DESENVOLVIMENTO DE UM DESTINO TURÍSTICO BRASILEIRO: O CASO DA COSTA DOS COQUEIROS, NA BAHIA." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

A Costa dos Coqueiros – Litoral Norte da Bahia, especialmente a região até 100 km de Salvador, vem se consagrando como importante destino turístico brasileiro, em decorrência das ações do poder público, como por exemplo, da Bahiatursa na formação do Destino Bahia, com atenção na elaboração do potencial turístico do estado, esforços de “marketing” dentro e fora do Brasil; investimentos públicos, entre os quais se destaca a ampliação e modernização do Aeroporto Internacional de Salvador, construção e duplicação de estradas, treinamento e capacitação de mão-de-obra e, ainda, por ações desenvolvidas pelo Cluster de Entretenimento da Bahia, um grupo econômico constituído por empresas sediadas no estado, atuantes no setor turístico, líderes em seus ramos, apoiado por outras que fornecem produtos e serviços, ambas sustentadas por organizações que oferecem profissionais qualificados, tecnologias de ponta, recursos financeiros, ambiente propício para os negócios e infra-estrutura física.

Estas atividades, somadas à riqueza cultural e religiosa da Bahia, sua culinária, à atratividade de suas praias e matas de excepcional beleza, ao acesso fácil e de qualidade, aos empreendimentos já consagrados na Praia do Forte e Costa do Sauípe e aos projetos envolvendo preservação e valorização do meio-ambiente, despertaram o interesse de vários grupos empreendedores, entre brasileiros e europeus, que estão realizando significativos investimentos na região, notadamente no setor imobiliário e hoteleiro, estimando-se que em quatro anos, o parque hoteleiro contará com 9.000 apartamentos e o setor imobiliário receberá 4.000 novas unidades, entre casas, apartamentos e lotes residenciais, comerciais e de serviços.

Este trabalho mostra a formação e crescimento deste destino, ressaltando a participação das empresas nacionais e estrangeiras, bem como os profissionais envolvidos nos empreendimentos e apresenta uma análise crítica sobre tendências de crescimento, os perigos da superoferta, as carências e os problemas causados pelo rápido desenvolvimento em um destino em formação.

Fiker, Jose. "O Discurso Pericial e o Discurso do Magistrado: Oposições e Complementaridade – Abordagem Semiótica." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.
Mariotto, Fábio Luiz, and Ricardo L. Pereira-Leite. "O Empreendedor num Ambiente Turbulento: Estudo de Caso da Construtora Adolpho Lindenberg no Período 1960-1980." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

Neste artigo analisa-se a evolução das estratégias de uma empresa atuando num ambiente turbulento e num negócio de alto risco. O estudo do caso de uma grande empresa que atuou no mercado imobiliário na cidade de São Paulo, no período 1960-1980, a Construtora Adolpho Lindenberg, permite identificar, como fator determinante do sucesso da empresa nesse período, uma cultura empresarial focada na figura do empreendedor. Durante mais de uma década, essa cultura foi crucial para o sucesso da empresa na criação de novos produtos e na exploração de novos segmentos do mercado. Porém, com o crescimento da empresa e a diversificação de sua atuação, essa mesma cultura acabou revelando suas limitações. As circunstâncias descritas no caso enriquecem a compreensão das implicações estratégicas do comportamento empreendedor no turbulento ambiente brasileiro.

Fonseca, Nuno de Azevedo. "O Processo Capitalista de Produção da Arquitetura para o Mercado Imobiliário." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

Estudo sobre o processo de produção de edifícios pelo/para o mercado imobiliário. Entende-se por mercado imobiliário os processos capitalistas de produção de edificações, processos de construção da cidade formal/legal. A partir da identificação dos agentes do mercado imobiliário caracterizam-se principalmente as formas recentes (a partir do final do BNH, em 1986) de sua atuação. Inclui–se entre os diversos atores presentes nesta produção:

  •  corretores imobiliários;
  •  construtoras;
  •  consumidores;
  •  incorporadores imobiliários;
  •  promotores imobiliários;
  •  agentes financiadores;
  •  Estado;
  •  arquitetos projetistas.

Faz-se uma análise do subsetor de edificações da indústria da construção civil, das especificidades dessa produção – problema fundiário e de financiamento da produção e do consumo, e das especificidades do projeto para essa indústria – projetos únicos para terrenos únicos.

Distingue-se o projeto do produto imobiliário e o projeto de arquitetura e quais os agentes que atuam na definição desse produto e de que maneira atuam. Analisa-se o processo de divisão do trabalho no processo da produção imobiliária, especificamente a divisão do trabalho no processo de projeto dessa produção.

Finalmente, analisa-se a relação atual entre a produção da arquitetura pelo/para o mercado imobiliário e a realização da cidade.

Cianciardi, Glaucus, Renata Zambon Monteiro, and Gilda Collet Bruna. "PARÂMETROS DE SUSTENTABILIDADE ECOLÓGICOS NA RECUPERAÇÃO, MANUTENÇÃO E RESTAURAÇÃO DE EDIFÍCIOS." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

O presente artigo objetiva delinear parâmetros de sustentabilidade ecológicos na: recuperação, manutenção e restauração de edifícios, utilizando-se de procedimentos técnicos e materiais que contribuam para minimizar o impacto ambiental do meio construído sobre o sítio arquitetônico local; podendo auxiliar na sustentabilidade e recuperação ecológica do meio ambiente citadino. A relevância desta problemática reside no intento de se postergar o ciclo de vida dos edifícios, maximizando sua utilização de forma a possibilitar a vitalização de áreas degradadas, assim como preservar aspectos históricos citadinos relevantes, concomitantemente a preservação e a recuperação do meio ambiente dos grandes centros urbanos; ecoalfabetizando-se os profissionais envolvidos no processo de retrofit arquitetônico e a comunidade como um todo. No estudo realizado constatou-se que a utilização de procedimentos arquitetônicos adequados durante o processo de reabilitação do edifício e o uso de tecnologias e materiais ambientalmente corretos pode conferir ao retrofit qualidades preservacionistas e de recuperação ambiental que muito podem contribuir para a sustentabilidade ecológica citadina; sendo a ecoalfabetização o fator primordial de todo este processo. A metodologia adotada para o desenvolvimento deste trabalho deriva de diversas fontes: da pesquisa bibliográfica voltada principalmente para as áreas de técnicas arquitetônicas e ecológicas, assim como contemplou-se também a ética e a filosofia; da utilização de documentos eletrônicos que possibilitaram a sincronicidade de atualização de dados; e de pesquisas junto à empresas que norteiam seus produtos e tecnologias pela sustentabilidade ecológica.

Andrade, Karoline Rosalen, Vitor Aparecido de Paula, Adailson Pinheiro Mesquita, and Patricia Almeida Villela. "PROBLEMAS RELACIONADOS AOS PONTOS DE PARADA DO TRANSPORTE PÚBLICO NAS CIDADES DE PORTE MÉDIO." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.
Monteiro, Renata Zambon, Glaucus Cianciardi, and Gilda Collet Bruna. "PROJETOS DE RETROFIT PARA ESPAÇOS DESTINADOS A SERVIÇOS DE ALIMENTAÇÃO." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

retrofit significa, para projetos de serviços de alimentação, atualizações envolvendo reformas estruturais onde são recebidos, armazenados, preparados e servidos os alimentos elaborados para uma coletividade. Além dos desgastes diários que sofrem esses espaços, a modernização de equipamentos e a adequação às novas normas de incêndio e vigilância sanitária são premissas básicas para o bom funcionamento das operações. A manutenção preventiva, aliada a equipamentos dimensionados e operados corretamente, proporciona pelo menos vinte anos de vida útil para uma cozinha, tornando a opção pela qualidade um investimento econômico e eficiente. Cozinhas antigas não estão preparadas para receber a carga elétrica dos equipamentos introduzidos atualmente no mercado, portanto, quadros de luz, fiações e número de tomadas devem ser revistos e atualizados. As antigas redes hidráulicas executadas em ferro devem ser substituídas por cobre no caso de água quente e por PVC, no caso de água fria. Aspectos relacionados à ergonomia e ao conforto ambiental, como a melhoria das condições de temperatura interna da cozinha, adequação da iluminação conforme os ambiente de trabalho e as condições ergonômicas dos equipamentos, como altura e posição de trabalho, constituem atitudes que contribuem para a motivação dos funcionários e a conseqüente obtenção de bons resultados. O retrofit tornou-se, portanto, uma técnica muito utilizada em serviços de alimentação localizados em grandes centros urbanos, onde a dificuldade em expandir ou encontrar áreas devido ao custo elevado de novas implantações, impulsiona o investimento neste tipo de técnica.

Rottmann, Eduardo, Sylvio Wey de Almeida, and Markus Iwassaki. "PROPOSTA DE METODOLOGIA PARA DIAGNÓSTICO DE MERCADO E SUA INTER-RELAÇÃO COM O FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO, NOS TERMOS DA NOVA NORMA DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS NBR 14653-2." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

Embora constante em todas as atualizações das normas brasileiras de avaliação de imóveis urbanos nas últimas décadas, a exigência de se realizar um diagnóstico de mercado em um trabalho de avaliação tem sido sempre considerada como mera formalidade, ou no mínimo atividade de caráter secundário, sendo com freqüência realizada de forma perfunctória. A contínua observação dos mercados e a crescente conscientização pelos profissionais da ocorrência de ciclos mercadológicos ensejam uma proposta de análise mais cuidadosa desses aspectos, à luz da conceituação internacional, com decorrente possibilidade de quantificação de resultados pela criação de uma “escala mercadológica”, pautada no conceito de Fator de Comercialização, como definido no texto vigente da norma brasileira (NBR 14653-2), que é aplicado ao custo de reedição do bem para a definição de seu valor de mercado.

de Souza, Maria José Barb, and José Augusto Guagliardi. "RESPONSABILIDADE SOCIAL CORPORATIVA NO SETOR IMOBILIÁRIO." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

O conceito de empresa como principal geradora de riqueza para a sociedade pode estender-se além da maximização do lucro e da geração de empregos, para incorporar valores intangíveis como a preservação do meio ambiente, desenvolvimento sustentável, dignidade do trabalhador e defesa do consumidor. Estes valores, de caráter universal, pressupõem a existência de partes interessadas nas atividades da empresa, como as associações de consumidores, os sindicatos, as entidades de classe, as organizações não governamentais e a comunidade local. Para isso tem contribuído a teoria dos stakeholders, segundo a qual o desempenho social corporativo é determinado pelo sucesso obtido pela organização em atender às demandas de múltiplos públicos, tais como consumidores, fornecedores, investidores e acionistas, empregados, governo e sociedade. Em virtude do impacto causado pelo setor imobiliário na sociedade, o objetivo deste trabalho é analisar a responsabilidade social corporativa das organizações que atuam neste setor, com base no modelo de responsabilidade total de Archie Carrol, que inclui as responsabilidades econômicas, legais, éticas e discricionárias. Com base na análise de dados secundários, o estudo revelou que a maioria das empresas não atende aos quatro níveis de responsabilidade social corporativa, necessários à sua sobrevivência no longo prazo, necessitando desenvolver ações no sentido de se adequar às atuais exigências do macroambiente de negócios.

Wzorek, Leandro, Denis A. Rezende, José A. Guagliardi, and Luiz C. Silveira Ramos. "SISTEMAS DE INFORMAÇÃO BASEADOS EM INDICADORES E SUA APLICABILIDADE NAS ESTRATÉGIAS MUNICIPAIS E NA GESTÃO POR PROJETOS." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

Para a construção das estratégias municipais, para o sucesso das prefeituras e para o êxito do mercado imobiliário das cidades, o planejamento estratégico municipal é de fundamental importância, sendo um dos mais efetivos instrumentos de gestão. A gestão por projetos pode agir como facilitador no alcance destas exigências. Mas para isso é necessário que os projetos colocados em prática nas prefeituras, estejam alinhados com o plano estratégico municipal. O objetivo deste artigo é demonstrar como os sistemas de informação baseados em indicadores podem agir como facilitadores, no que tange a construção e acompanhamento do alinhamento do planejamento estratégico municipal, a gestão por projetos e suas relações com o mercado imobiliário das cidades. A metodologia da pesquisa está direcionada para o método exploratório com ênfase no levantamento bibliográfico e nas experiências vivenciadas dos autores. A revisão da literatura contempla os temas: planejamento estratégico municipal; alinhamento do planejamento estratégico da tecnologia da informação com o planejamento estratégico municipal; gestão por projetos; áreas de conhecimento da gerência de projetos; alinhamento do planejamento estratégico municipal com a gestão por projetos; sistemas de informação; aprendizagem organizacional; gestão do conhecimento; e mercado imobiliário das cidades. O desenvolvimento do estudo está calcado nas relações entre os temas da revisão da literatura conduzindo para uma metodologia de implantação de sistemas de informação baseados em indicadores urbanos e imobiliários. A conclusão evidencia a relevância dos temas revisados e desenvolvidos. E à medida que os projetos municipais sejam competentemente sistematizados, planejados e bem geridos, os resultados podem também influenciar no mercado imobiliário das cidades.

Rezende, Denis Alcides, and Jose Augusto Guagliardi. "SISTEMAS DE INFORMAÇÕES E DE CONHECIMENTOS PARA CONTRIBUIR NA GESTÃO MUNICIPAL E NO MERCADO IMOBILIÁRIO DAS CIDADES." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

Os sistemas de informação (SI) e a tecnologia da informação (TI) podem oferecer alternativas para apoiar os gestores municipais, fornecendo informações com qualidade e oportunas. Entretanto, apenas as informações não são suficientes para facilitar ou resolverem por completo os problemas políticos e imobiliários dos municípios. Os gestores municipais também necessitam de conhecimentos personalizados e profícuos para suas atividades cotidianas, gerenciais e estratégicas. Nesse sentido, a partir do capital intelectual das pessoas das prefeituras, os sistemas de conhecimentos (SC) podem armazenar, gerar e compartilhar seus conhecimentos peculiares e oportunos. Esses sistemas (SI e SC) podem ser desenvolvidos e utilizados nos municípios como componentes dos seus modelos de gestão (ou new public management - NPM). Isso permite que os gestores municipais tratem das mudanças contempladas pela sociedade globalizada, das exigências da gestão participativa e da gestão do conhecimento no compartilhamento das melhores práticas das atividades municipais. No cotidiano da gestão municipal são necessárias decisões que envolvem muitos detalhes nas suas atividades com cidadãos, comunidades, organizações públicas e privadas, funcionários e demais atores envolvidos (stakeholders). O objetivo desse artigo é apresentar as teorias e as relações entre os SI, TI e SC, os preceitos da NPM, um modelo proposto de SC e seus respectivos produtos para aplicar em prefeituras. Também relaciona o SI, o SC, a gestão municipal e o mercado imobiliário das cidades. Sua relevância e seus resultados preliminares estão nos conhecimentos compartilhados pelos gestores municipais e potencialmente gerados pelo modelo proposto de SC que podem ser posteriormente armazenados numa “base de conhecimentos” para uso por todos nas prefeituras. Na conclusão são descritas as contribuições acadêmicas e organizacionais. Observa-se que o modelo proposto poderá contribuir na gestão municipal e conseqüentemente na realização dos seus objetivos, projetos, estratégias e ações públicas com maior qualidade, produtividade e efetividade, que favorecem o desenvolvimento do mercado imobiliário das cidades.

Lima, Gilson Pereira de. "UM CRITÉRIO PARA IDENTIFICAR FATORES QUE HETEROGENEIZAM MODELOS DE HOMOGENEIZAÇÃO ATENDENDO A NOVA NORMA DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS DA ABNT." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

Este trabalho tem por finalidade apresentar um critério para seleção dos fatores que heterogeneízam um modelo de homogeneização por fatores, utilizados em avaliações com finalidade de identificação de valor pelo método comparativo direto de dados de mercado.

Gonçalves, Joana Carla Soar. "UMA NOVA GERAÇÃO DE EDIFÍCIOS ALTOS DE ESCRITÓRIO NO CENÁRIO INTERNACIONAL: O CASO DA NOVA SEDE DA EMPRESA SWISS RE, LONDRES." In IV Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2004.

Sob a perspectiva de uma visão crítica do edifício alto, na seqüência da discussão a respeito das questões de inserção urbana, cabe a análise do edifício quanto à qualidade e ao desempenho do espaço interno. Incluindo considerações sobre eficiência econômica, consumo de energia, conforto ambiental, organização e articulação dos espaços internos. O edifício alto é então confrontado com os ideais e as exigências de uma agenda de projeto que agrega valor e comprometimento com a busca de maior eficiência de operação e menor impacto ambiental.

Entretanto, são muitas as limitações da arquitetura da verticalidade com relação aos objetivos globais de sustentabilidade ambiental. No entanto, propostas e obras na Europa, Ásia e mesmo nos Estados Unidos vêm demonstrando, nas últimas décadas, iniciativas de projeto mais sensíveis ao meio ambiente a ao usuário, contando com a combinação de criatividade arquitetônica e tecnologias avançadas de construção e operação de edifícios.

Tomando como base o panorama mundial atual, são nos centros urbanos da Europa, onde estão o maior número de propostas de edifícios altos de menor impacto ambiental. Dentre tais centros urbanos, destaca-se a cidade de Londres. Por meio de uma análise qualitativa, esse trabalho apresenta uma avaliação do comprometimento de uma proposta de edifício alto com as questões de impacto ambiental, incluindo consumo de energia, conforto e impacto no ambiente urbano. Desta forma, são investigadas quais as questões de ordem ambiental que vêm sendo consideradas, e quais soluções técnicas e de projeto têm sido propostas, ou seja, como tais questões têm afetado o projeto de edifícios altos. Para isso, tomou-se como estudo de caso o edifício alto que é a nova sede da empresa Swiss Re, na cidade de Londres.