Keywords Abstract
Rottmann, Eduardo, Andreina Nigriello, and Luiz Cortez Ferreria. O IMPACTO DAS OBRAS METROVIÁRIAS NA VALORIZAÇÃO IMOBILÁRIA E NO DESENVOLVIMENTO URBANO: EXEMPLOS PAULISTANOS In VI Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2006.
L. Pereira-Leite, Ricardo. "A Escola Empreendedora como modelo interpretativo do planejamento estratégico do incorporador no caso brasileiro." In VI Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2006.

Este estudo analisa se o modelo descrito pela Escola Empreendedora, conceituada na área de Administração Estratégica de empresas, é adequado para interpretar as ações dos incorporadores brasileiros. Para tanto, foram estudados os casos de sete importantes empresas paulistas que atuaram no período 1960-1980, no segmento residencial.

Melhado, Silvio, Eliane Adesse, Ricardo Bunemer, Maria Cecília Levy, Márcio Luongo, and Marco Antonio Manso. "A GESTÃO DE PROJETOS DE EDIFICAÇÕES E O ESCOPO DE SERVIÇOS PARA COORDENAÇÃO DE PROJETOS." In VI Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2006. Building; contratação de projetos; Design Management; design procurement; design scope; edificações; escopo de projeto; gestão de projetos

Este artigo apresenta a recente proposição de um escopo de serviços para coordenação de projetos, voltado à aplicação em projetos imobiliários (residenciais ou comerciais). O trabalho foi concluído em meados do primeiro semestre de 2006 e pretende suprir algumas lacunas importantes de referenciais técnicos dos processos de contratação e de coordenação do desenvolvimento de projetos, servindo como orientação para a obtenção da qualidade dos projetos nesse segmento da construção de edifícações.

dos Santos, Alessandra C., and Ricardo Siloto da Silva. A ILEGALIDADE NA EXPANSÃO DAS CIDADES MÉDIAS: Estudo de Caso de São José do Rio Preto In VI Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2006.
Dinis, Henrique, Célia Regina Moretti Meirelles, and Ricardo L. Vasconcelos. "A VISÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO NO ENSINO DA ARQUITETURA." In VI Seminário Internacional da LARES. THE VISION OF ENTERPRISE IN THE ARCHITECTURE EDUCATION LA VISIÓN DE LA EMPRESA EN LA EDUCACIÓN DE LA ARQUITECTURA. São Paulo, 2006.

O presente trabalho destaca a importância em se impor uma visão de empreendimento no ensino da arquitetura, em especial, quanto à análise e desenvolvimento de projetos. Inicia conceituando alguns termos de interesse para a questão, que se estabelecem ao se constituir um empreendimento imobiliário, como: empreendimento; negócio; mercado imobiliário; instrumentos financeiros; etc. Enfatiza que todo objeto de projeto caracterizado por uma obra civil é por si só um empreendimento e que tal consideração é de vital importância na avaliação de um projeto. Aponta para alguns instrumentos e procedimentos a serem considerados na análise econômica de projetos que envolvam obras de edifícios e sua importância para a validade de seu programa de arquitetura e avaliação da viabilidade do empreendimento. O trabalho debate estas questões e sua consideração no ensino da arquitetura, fornecendo subsídios conceituais para melhor interpretação destas relações.

Weise, Andreas Dittmar. "Análise de bolhas imobiliárias no mercado de imóveis." In VI Seminário Internacional da LARES. Analysis of the Real Estate Bubbles for the Property Market. São Paulo, 2006.

Bolhas no mercado imobiliário não são um fenômeno recente, contudo, têm-se poucos estudos sobre o assunto. Sabe-se que este fato não ocorre somente pela questão da oferta e da demanda, existindo outros fatores envolvidos nessa super-avaliação do mercado. A quebra de uma bolha imobiliária gera perdas para empresas, pessoas e governos. Este estudo consiste em uma abordagem descritiva de alguns dos fatores com os quais é possível determinar a existência dessas bolhas, objetivando explicar, em parte, essas avaliações do mercado de imóveis. Foram analisados fatores como: a taxa de juro, PIB - Produto Interno Bruto, volume de vendas no mercado de imóveis entre outros. Sabe-se que, ainda não existe uma solução única para este problema, restringindo a administração dos efeitos desse fenômeno à observação dos resultados do mercado e suas reações.

Silva, Leandro Morais e, and Cláudio Tavares de Alencar. "ANÁLISE DE RISCO DE INVESTIMENTO EM CONTRATOS DE PARCERIA PÚBLICO-PRIVADA NA IMPLANTAÇÃO DE ESTAÇÕES DE TRATAMENTO DE ESGOTOS NO BRASIL." In VI Seminário Internacional da LARES. INVESTMENT RISK ANALIZIS IN PUBLIC-PRIVATE PARTNERSHIP CONTRACTS TO BUILD WASTEWATER TREATMENT PLANTS IN BRAZIL. São Paulo, 2006.

É patente o surgimento, no âmbito nacional, de novas associações entre os setores público e privado, desenvolvidas como alternativa para suprir parte dos recursos necessários para a implantação dos projetos de infra-estrutura pública. Destas, destacam-se os contratos de parceria público-privada na implantação de estações de tratamento de esgotos como uma tipologia contratual capaz de compartilhar os riscos e prover os investimentos necessários para minimizar os impactos ambientais e atingir a universalização dos serviços. É natural, e mesmo desejável, que todos os agentes envolvidos realizem uma leitura dos riscos presentes nestes empreendimentos, traduzindo-se no estudo dos possíveis impactos nos indicadores de qualidade dos investimentos neles aportados. Neste contexto, o presente trabalho busca: [i] identificar os eventos potenciais de riscos que podem afetar negativamente o desempenho do projeto; [ii] analisar qualitativamente os riscos identificados, avaliando-se os impactos e as probabilidades de suas ocorrências; [iii] apresentar uma matriz contendo a classificação dos fatores de risco, cujo resultado está na caracterização dos riscos prioritários do projeto; [iv] analisar quantitativamente os impactos nos indicadores de qualidade provocados pelos efeitos dos fatores de riscos prioritários. Para tanto, serão utilizados os estudos desenvolvidos pelo Grupo de Pesquisa em Real Estate da Escola Politécnica da USP, as orientações do PMBOK –- Project Management Body of Knowledge e a legislação pertinente ao tema.

Weise, Andreas Dittmar, and Rua João Pio Duarte Silva. "Análise dos Fatores Imobiliários." In VI Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2006.

A formação acadêmica em ciências imobiliárias é muito diferente de um país para outro. Países da Europa, como Alemanha e Grã-Bretanha, e os EUA, têm uma estrutura de ensino avançado. Também existem países que estão em processo de desenvolvimento nesta área. Finalmente, existem países como o Brasil, que estão apenas no início do desenvolvimento desta ciência. Contudo, no mundo, o número de universidades que ensinam ciências imobiliárias cresce rapidamente e em muitos países é impossível listar todos os cursos existentes, até pelo fato das universidades não oferecerem estes cursos em caráter permanente. Neste artigo, foram analisados cursos de universidades em diferentes países visando apresentar as principais diferenças entre eles. Percebe-se também que a interligação entre as universidades vem crescendo. Isto permite novas possibilidades para universidades, professores, alunos, empresas do ramo e para as ciências imobiliárias.

Takaoka, Marcelo Vespoli, and João da Rocha Lima, Jr.. As cinco dimensões do investimento para geração de renda mensal de longo prazo no Brasil In VI Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2006.
Pascale, Andrea, and Cláudio Tavares de Alencar. "ATRIBUTOS DA QUALIDADE DE LOCALIZAÇÕES RESIDENCIAIS EM SÃO PAULO." In VI Seminário Internacional da LARES. QUALITY ATTRIBUTES OF RESIDENTIAL LOCATIONS IN SÃO PAULO. São Paulo, 2006.

O mercado residencial na cidade de São Paulo tem apresentado grande expansão nos últimos anos. Historicamente, este mercado se caracteriza por grandes demandas de recursos financeiros e altos níveis de competitividade entre empreendedores. Nesse contexto, o objetivo do trabalho é estudar os atributos que qualificam as localizações residenciais urbanas e seus reflexos no mercado, uma vez que as características da localização podem afetar não só as preferências do público-alvo em relação à escolha residencial, mas também a decisão de empreendedores quanto à seleção de terrenos para futuros lançamentos. Inicialmente, as preferências quanto à localização dos potenciais compradores de unidades residenciais foram identificadas e hierarquizadas através da utilização do método Delphi. O processo envolveu a participação de profissionais atuantes no mercado residencial, entre eles: incorporadores, arquitetos, corretores, construtores e profissionais ligados ao planejamento imobiliário, resultando em uma matriz de atributos de localização. A seguir, os resultados foram testados e validados em duas micro-regiões da cidade, com o objetivo de validar a matriz de atributos de localização obtida, testar sua calibragem, e reconhecer potenciais relações entre as decisões dos empreendedores e as características de localização, corroborando os resultados obtidos no processo Delphi.

Weise, Andreas Dittmar, and Rua João Pio Duarte Silva. "Avaliação de imóveis históricos na Alemanha." In VI Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2006.

Este estudo demonstra que na Alemanha avaliar um imóvel histórico não é algo mais complicado que avaliar outro imóvel qualquer. A utilização do Método Comparativo tem a desvantagem no fato dos imóveis históricos serem raros e, ao mesmo tempo, em alguns casos, uma comparação não tem muito sentido, uma vez que as características são muito diferentes deixando-os, praticamente, incomparáveis. No Método de Renda as avaliações de aluguel e despesa são um pouco mais complicadas. Finalmente, o cálculo de construções pelo Método de Valor Real para imóveis históricos também não é muito fácil. Contudo, com certa experiência a avaliação de um imóvel histórico pode ser feita tão bem quanto a de qualquer outro imóvel.

Weise, Andreas Dittmar, and Rua João Pio Duarte Silva. "Características da depreciação de imóveis na Alemanha e no Brasil." In VI Seminário Internacional da LARES. Characteristics of a Depreciation of Real Estates in Germany and Brazil. São Paulo, 2006.

O cálculo da parcela de depreciação de imóveis nem sempre é algo tão simples quanto parece. Geralmente, em cada país existem peculiaridades que, muitas vezes, compreendem incentivos fiscais dos governos para pessoas jurídicas e físicas, entre outras diferenças legais. Este estudo é uma análise descritiva dos métodos de cálculo e das diferenças da depreciação de imóveis na Alemanha e no Brasil. Assim, objetivou-se trazer o assunto à discussão com o fim de incentivar novos estudos e possibilitar o aprimoramento e desenvolvimento desse procedimento. Dessa forma, o estudo limita-se a apresentar os detalhes da depreciação em ambos os países, não realizando qualquer tipo de comparação, uma vez que análises comparativas seriam subjetivas e, provavelmente, resultariam em conclusões sem utilidade.

Barbosa, Marcelo, and Jupira Corbucci. "COHAB Pedro Facchini, uma proposta habitacional viável São Paulo – BRASIL." In VI Seminário Internacional da LARES. COHAB Pedro Facchini, a different approach in social housing Sao Paulo - BRAZIL. São Paulo, 2006.

Em 2002, desenvolvemos para a COHAB – Companhia Habitacional da Prefeitura de São Paulo, uma edificação para habitação de interesse social, localizado na rua Pedro Facchini no Ipiranga. Trata-se de um pequeno lote urbano localizado em um bairro configurado de classe média/baixa, com uma área de terreno de 320 m², onde existiam 8 barracos em madeira. O diferencial se deve ao fato do processo de contratação do projeto possibilitar aos arquitetos a definição do produto imobiliário a partir de premissas básicas formuladas pelo poder público. A implantação de 12 unidades habitacionais originou uma organização espacial compacta, num bloco vagonar de três pavimentos: apartamentos de 1 dormitório no térreo, com área aproximada de 35 m² e apartamentos duplex com dois dormitórios no 1º pavimento com área aproximada de 43 m², acessados por escadas metálicas externas. O conjunto assume um caráter de vila, quando encosta na empena cega do vizinho e se abre para a face nordeste criando um corredor ajardinado que serve de acesso e área comum. Os cômodos principais possuem sempre uma dupla orientação e as dimensões procuram, nos limites do orçamento e do terreno, possibilitar uma ocupação diferenciada dos espaços. A busca deste diferencial e do sistema construtivo que se encaixa nos custos da habitação de interesse social, encontrou respaldo no sistema de alvenaria estrutural, que alia rapidez executiva, baixo custo, diminuição do desperdício de materiais e a possibilidade de utilização de revestimentos texturizados aplicados diretamente sobre os blocos de concreto. O bloco vagonar ganha recortes precisos definidos pela modulação e racionalização do projeto, essência do sistema de alvenaria estrutural, adequando-se ao pequeno terreno e possibilitando a utilização de elementos pré-fabricados (lajes, batentes e vergas) e elementos metálicos (escadas, caixas d’água e caixilhos). Este empreendimento patrocinado pelo poder público nos mostra uma alternativa viável de produto imobiliário a ser implantado nas áreas centrais da cidade pelo mercado imobiliário e nos parece apropriado ao tema deste congresso – “aproximando a prática à teoria”.

Silva, Maria da Graça, Nisimar Martinez P. Caldas, and Tarsila Kato Barbosa de Oliveira. "Conflitos na política de intervenção nas áreas centrais de São Paulo: o caso de Campos Elíseos." In VI Seminário Internacional da LARES. Conflict in the politic of intervencion in central areas of São Paulo: Campos Eliseos case. São Paulo, 2006.

O trabalho se constitui em um aprofundamento da temática tratada em trabalho anterior apresentado pelas autoras no XI Encontro Nacional da ANPUR – “HABITAÇÃO X PRESERVAÇÃO: A ausência de uma política integrada de intervenção nas áreas centrais de São Paulo”, que aponta a ausência de uma política pública integrada de intervenção nas áreas centrais do Município de São Paulo, a partir de pesquisa profissional desenvolvido para a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU no período de janeiro a setembro de 2004.

Neste artigo são apresentados estudos de casos de imóveis pesquisados pelas autoras no Bairro de Campos Elíseos, na região central de São Paulo, tendo como ponto de partida os imóveis indicados para tombamento pelo Processo 24.506/86 do Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo – CONDEPHAAT, sua atual situação de uso e as diretrizes da política habitacional e urbana.

As conclusões sobre casos concretos estudados apontam para uma necessária integração das políticas públicas, bem como indicam a necessidade do estabelecimento de mecanismos de gestão e decisão que dêem suporte para o desenvolvimento de projetos que contemplem o universo de questões presentes nos programas de requalificação e revitalização.

Meyer, João. "DEMANDA RESIDENCIAL E ONDAS DEMOGRÁFICAS NO BRASIL." In VI Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2006.

O processo de transição demográfica está atingindo um estágio avançado no Brasil. Por ter sido muito rápido, resultou em uma pirâmide etária com profundas descontinuidades demográficas. A contínua ascensão destas ondas e vales etários redimensionam os vários submercados residenciais, freqüentemente com bruscos redirecionamentos e surpreendentes impactos no perfil da demanda. O estudo destas mudanças e tendências permite antecipar oportunidades e riscos para o planejamento de empreendimentos residenciais. É apresentado este processo de transição demográfica do Brasil a partir do crescimento da população e as tendências de suas componentes migratórias, de natalidade e mortalidade. Posteriormente são expostas as descontinuidades demográficas resultantes e algumas mudanças e tendências da pirâmide etária e conseqüentemente da demanda residencial.

Neto, Gustavo Pires de A.. "Discurso, projeto e mercado na realização do Concurso Bairro Novo em São Paulo, 2004." In VI Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2006.

O Concurso Bairro Novo foi promovido pelo Instituto dos Arquitetos do Brasil e pela Prefeitura de São Paulo em 2004, voltado para a construção de um bairro de predomínio residencial, com área de quase 1 milhão de metros quadrados na região da Água Branca, uma antiga área industrial atualmente subutilizada, segregada pela ferrovia, e separada do rio Tietê por suas vias expressas marginais e bastante próxima ao centro da metrópole paulistana. O Bairro Novo seria promovido através de uma parceria entre o Poder Público e a iniciativa privada, a partir da revisão da lei da Operação Urbana Água Branca - OUAB. O Concurso previa a elaboração de projetos urbanos para construção de um bairro inteiro, de predomínio residencial, em área da OUAB. Criada pela Prefeitura no ano de 1995, esta Operação Urbana tinha por objetivo transformar a região numa nova centralidade para São Paulo. Esperava-se atrair investimentos para construção de novos edifícios, sobretudo de escritórios.

Apesar da proximidade ao centro da cidade, da grande acessibilidade por transporte público, da existência de grandes áreas urbanizáveis e da flexibilidade urbanística facilitada pela Prefeitura, a OUAB não promoveu transformações urbanas significativas no local, não obteve o sucesso esperado, pois houve pouco interesse do mercado imobiliário em investir no local. A retração de investimentos do mercado imobiliário naquela região, à época, especialmente devido à concorrência com os empreendimentos semelhantes na Avenida Faria Lima e Berrini (setor sudoeste da cidade), assim como a inexistência de um plano urbanístico para a área da Operação Urbana Água Branca, dificultaram a realização de empreendimentos no local e foram os principais elementos apontados para explicar o seu insucesso.

O Concurso Bairro Novo representou a possibilidade de se fazer uma revisão da lei da Operação Urbana existente e de se definir um “projeto urbanístico” para a área, em uma nova tentativa de se impulsionar o “desenvolvimento” da Água Branca. Identificou-se na realização o Concurso uma mudança quanto ao discurso empregado pelo poder público para empreender intervenções urbanas através de parcerias. Enquanto nas demais Operações Urbanas prevalece a defesa da construção de novas “centralidades terciárias”, supostamente capazes de promover desenvolvimento econômico e social e ter seus benefícios redistribuídos na sociedade, o Bairro Novo fundamentou-se na defesa da construção de um “bairro ideal”, representativo do que seria “viver bem” na “cidade do século XXI”.

A análise crítica do projeto vencedor do concurso permite identificar a apropriação de recursos de desenho utilizados em muitos dos projetos urbanos, principalmente os estrangeiros, realizados nos últimos anos, mas que neste caso foram utilizados sem a devida crítica e adaptação ao contexto.

O Bairro Novo representou uma nova tentativa de se viabilizar o desenvolvimento imobiliário na região. Sem ter conseguido empreender as mudanças desejadas no espaço urbano, a realização do Concurso serviu ao menos à valorização fundiária dos terrenos da Água Branca.

Neto, Gustavo Pires de A.. "Discurso, projeto e mercado na realização do Concurso Bairro Novo em São Paulo, 2004." In VI Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2006.

O Concurso Bairro Novo foi promovido pelo Instituto dos Arquitetos do Brasil e pela Prefeitura de São Paulo em 2004, voltado para a construção de um bairro com área de quase 1.000.000m2 na região da Água Branca, uma antiga área industrial atualmente subutilizada, segregada pela ferrovia, e separada do rio Tietê por suas vias expressas marginais e bastante próxima ao centro da metrópole paulistana. O Bairro Novo seria promovido através de uma parceria entre o Poder Público e a iniciativa privada, a partir da revisão da lei da Operação Urbana Água Branca - OUAB. O Concurso previa a elaboração de projetos urbanos para construção de um bairro inteiro em área da OUAB. Criada pela Prefeitura no ano de 1995, esta Operação Urbana tinha por objetivo transformar a região numa nova centralidade para São Paulo. Esperava-se atrair investimentos para construção de novos edifícios, sobretudo de escritórios.

Apesar da proximidade ao centro da cidade, da grande acessibilidade por transporte público, da existência de grandes áreas urbanizáveis e da flexibilidade urbanística facilitada pela Prefeitura, a OUAB não promoveu transformações urbanas significativas no local, não obteve o sucesso esperado, pois houve pouco interesse do mercado imobiliário em investir no local. O Concurso Bairro Novo representou, portanto, a possibilidade de se fazer uma revisão da lei da Operação Urbana existente e de se definir um “projeto urbanístico” para a área, em uma nova tentativa de se impulsionar o “desenvolvimento” da Água Branca.

Weise, Andreas Dittmar, and Rua João Pio Duarte Silva. "Educação imobiliária no mundo." In VI Seminário Internacional da LARES. Real Estate Education in the World. São Paulo, 2006.

A formação acadêmica em ciência imobiliária é muito diferente de um país para o outro. Os países Europeus, como a Alemanha e a Grã-Bretanha, e os EUA, têm uma estrutura de ensino avançada. Já, outros países estão em processo de desenvolvimento. Finalmente, existem países como o Brasil, que estão apenas no início do desenvolvimento desta ciência. Contudo, no mundo, o número de universidades que ensinam ciências imobiliárias cresce rapidamente e em muitos países é impossível listar todos os cursos existentes pelo fato das universidades abrirem e fecharem os cursos, não os oferecendo em caráter contínuo. Desse modo, para esta pesquisa, foram analisados cursos de universidades em diferentes países determinando as principais diferenças. Percebe-se que a interligação entre as universidades vem crescendo. Isto permite novas possibilidades para universidades, professores, alunos, empresas do ramo e para a ciência imobiliária.

Weise, Andreas Dittmar. "Fatores que influenciam a avaliação de hotéis." In VI Seminário Internacional da LARES. Factors of Influence for an Appraisement of Hotels. São Paulo, 2006.

A identificação do valor econômico de um empreendimento de base imobiliária, no caso de hotéis, é diretamente influenciada pelos fatores utilizados. A escolha do método a ser empregado é muito importante para a obtenção do melhor resultado, sendo assim, dos métodos tradicionais o método da renda é a alternativa mais indicada.

Dentro da metodologia escolhida é preciso fazer uma análise criteriosa para cada fator individualmente a fim de se conseguir uma avaliação mais coerente, com critérios para balanceamento entre os fatores.

Deste modo este artigo busca evidenciar as dificuldades na obtenção de fatores com qualidade dentro das atividades para identificação do valor e mostrar o quão complexa pode se tornar uma avaliação de hotel.

Silva, Ricardo Dias. "HABITAÇÃO DE EMERGÊNCIA COM RESÍDUOS DE MADEIRA E DERIVADOS." In VI Seminário Internacional da LARES. WOODEN WASTE AND WOOD-PRODUCT EMERGENCY HOUSING. São Paulo, 2006.

trabalho apresenta o projeto de uma habitação de emergência em madeira proveniente de plantio florestal. O objetivo foi propor uma casa de fácil montagem para famílias de baixa renda. O sistema construtivo foi desenvolvido como um abrigo temporário, considerando-se a flexibilidade do projeto e a facilidade construtiva. Predomina o uso do resíduo de pinus, chapas de OSB (oriented strand board) e telha ecológica.

Jacob, Caio Sergio Calfat. "HOTEL COMO AGENTE INDUTOR DE EXPANSÃO URBANA E DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO." In VI Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2006.

Este trabalho apresenta um histórico da hotelaria brasileira, realizando um comparativo com o surgimento dos centros urbanos das principais capitais e analisando o papel do hotel como indutor de crescimento urbano e desenvolvimento imobiliário, agregando valor aos empreendimentos, indicando tendências de crescimento e apontando, por vezes, o padrão a ser desenvolvido na região em que se insere o hotel. Aborda-se também o hotel como âncora de desenvolvimento turístico-imobiliário em planos diretores de empreendimentos que estão sendo desenvolvidos, especialmente no Nordeste do Brasil, em áreas afastadas dos grandes centros, assim como o retrofit hoteleiro em processos de reabilitação urbana de regiões degradadas de grandes capitais brasileiras.

Filho, Arnaldo de Magalhães, Sérgio Leusin Amorim, and Sérgio Leusin Amorim. "INCEPÇÃO: DE TEORIA NÃO ESTRUTURADA A PRÁTICA INTEGRADORA." In VI Seminário Internacional da LARES. INCEPTION: FROM NON STRUCTURED THEORY TO INTEGRATOR PRACTICE. São Paulo, 2006.

A prospecção de negócios imobiliários é atividade permanente do promotor ou incorporador imobiliário. Dispendiosa, ela compõe-se de várias instâncias de decisões. As chances de sucesso na aceitação do empreendimento pelo mercado são lançadas no momento anterior à compra do terreno. Esta fase do ciclo de vida do empreendimento imobiliário chama-se INCEPÇÃO (ISO/TR 14177:1994).

Esse processo, pelo qual o incorporador decide sua estratégia de produção (localização, recursos disponíveis e necessários, parceiros) e como organiza a transformação do seu produto (suas características, tipologia, programa, serviços etc.), é vivenciado atualmente pelas empresas de maneira empírica. Pesquisa exploratória junto ao mercado promotor de edificações residenciais, objeto da dissertação de mestrado de um dos autores, identifica que, na prática e de maneira genérica, os empresários se apropriam dos procedimentos negociais pertinentes à gestão do seu negócio, delegando os aspectos técnicos a parceiros de negócios, construtores, arquitetos, fornecedores, sem a devida preocupação com a necessária unidade na formatação do seu produto.

Prova desta afirmação é a recente publicação dos Manuais de Escopo do SINDUSCON-SP (SINDUSCON, 2006), que nasceram da constatação de que nem sempre as definições iniciais de empreendimentos são claras e precisas. Uma quantidade expressiva de projetos (grandes ou pequenos) inicia-se com acordos mal-ajustados entre seus idealizadores e os responsáveis pela preparação dos projetos.

Segundo o manual, são comuns as situações de desconforto em todas as etapas do projeto, geradas entre empreendedores e projetistas, por conta das dúvidas sobre o que, quando e como determinado item deveria ser elaborado, desenvolvido e entregue.

As falhas decorrentes da falta de comunicação adequada na inauguração do ciclo de vida do empreendimento, a INCEPÇÃO, é apontada como causas dos problemas de comunicação nas fases posteriores, acarretando desperdícios e perda de qualidade do produto entregue ao cliente usuário.

Contrastando com essas dificuldades em conciliar os aspectos gerenciais com os requisitos técnicos da produção de habitação de qualidade, diversos avanços tecnológicos, tanto na área de modelagem computacional como dos softwares especialistas, estão mudando o cenário tradicional de concepção do empreendimento imobiliário.

Esses avanços constituem o Building Information Modeling (BIM), e combinam gerenciamento da construção e modelagem virtual do empreendimento a ser realizado, tornando possível a gestão coordenada entre projetistas e gerentes de construção lado a lado com o arquiteto, o engenheiro de estruturas e outros técnicos. Deste modo a edificação, concebida em ambiente digital, recebe acertos técnicos, negociais, orçamentários e dos requisitos do cliente ainda em estágio preliminar de desenvolvimento.

No entanto, a exemplo de outras ferramentas já disponíveis e perfeitamente viáveis em termos de infra-estrutura tecnológica e conhecimento, o BIM pode esbarrar na dificuldade em se estabelecerem relações pró-ativas entre os diversos participantes do processo de realização de empreendimentos imobiliários.

Sob essa perspectiva, a modelagem da INCEPÇÃO constitui uma base importante para a futura implementação com sucesso de sistemas de apoio a projeto, em ambientes de gestão tecnologicamente avançados. O BIM é um possível desenvolvimento futuro de aplicações desta modelagem.

Goldman, Pedrinho, and Sérgio Leusin Amorim. "Indicadores e variáveis nos estudos de viabilidade econômica e financeira – identificação e relevância para os empreendedores da habitação." In VI Seminário Internacional da LARES. Indicators and variables in the studies of economical and financial viability - identification and relevance for entrepreneurs of residential constructions. São Paulo, 2006.

O objetivo deste trabalho é a identificação dos indicadores e das variáveis dos estudos de viabilidade econômica e financeira de empreendimentos habitacionais, que apresentam relevante participação nos cenários projetados, e que exerçam influência quantitativa e qualitativa nestes estudos. Este trabalho busca ainda identificar outros fatores de interferência além daqueles descritos nas bibliografias voltadas para esta questão, e daqueles apresentados por estudos de viabilidade realizados pelo mercado imobiliário na forma empírica. Para a execução desta pesquisa foi realizado um levantamento bibliográfico, uma avaliação dos fatores contemplados no estudo de viabilidade de um empreendimento habitacional no Município do Rio de Janeiro e a aplicação de um questionário a especialistas imobiliários. A análise e os resultados dos levantamentos de dados, do questionário aplicado, as suas conclusões e as recomendações são apresentadas neste trabalho.

da Rocha Lima, Jr., João, and Carolina Andrea Garisto Gregório. "INVESTIMENTO EM REAL ESTATE POR MEIO DE AÇÕES NO BRASIL." In VI Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2006.

Na economia brasileira, é tradicional o vetor conservador de investimento em imóveis para formação de poupanças. Investe-se em imóveis residenciais e comerciais, seja somente para proteger capitais, como também para fazer renda regular. Recentemente, algumas das mais importantes empresas empreendedoras de real estate no Brasil ofereceram ao mercado a alternativa de investir nas suas ações. Pode-se imaginar que o investimento em empresas que produzem real estate seja de risco equivalente ao dos seus empreendimentos e, para alguns, pode parecer correto fazer uma associação direta entre a qualidade e os riscos das duas formas de investimento - produto ou ações. Contudo, essa associação é imprópria. Para analisar a qualidade do investimento em ações de empresas de real estate, deve-se considerar que: [i] – o valor da ação é influenciado pela qualidade implícita dos sistemas de gestão da empresa, que está “atrás” dos produtos, podendo comprometer a qualidade do investimento de forma diferenciada entre empresas, quando comparado com o investimento nos seus empreendimentos, esses sim de qualidade muito semelhante no mercado; [ii] – os preços dos empreendimentos podem ser criticados no mercado por simples comparação, mas os das ações não, exigindo procedimentos mais sofisticados de avaliação de rentabilidade esperada e riscos e [iii] – as referências de preços praticados no mercado devem ser lidas com reserva, porque a alta velocidade das transações de ações no mercado secundário pode provocar distorções de preços muito mais acentuadas que nos imóveis, sempre lentos para se transacionar, o que serve de freio para movimentos especulativos. Como se evidencia uma monotonia de geração de resultado e renda dos empreendimentos num segmento de mercado, tendo em vista que as empresas trabalham com os mesmos preços e custos, numa faixa muito estreita de flutuação, trabalhando com os indicadores de desempenho das empresas listadas na Bovespa, podemos construir uma empresa protótipo e dela extrair informações sobre quanto pode valer uma ação de empresa de real estate. Nossa avaliação leva à conclusão que, admitindo um grau de imobilização desprezível, que se verifica na leitura dos dados das empresas listadas, o patamar de R$ 2,00 para cada R$ 1,00 de patrimônio líquido é uma referência aceitável de benchmark para ações de empresas do setor de real estate.

de Souza Silva, Osvaldo Luiz, and Alice Brasileiro. "Método comparativo direto de dados do mercado: a importância da análise qualitativa do projeto de arquitetura na avaliação das unidades em imóveis residenciais multifamiliares." In VI Seminário Internacional da LARES. Direct comparative method of market data: the importance of the qualitative analysis of the architecture project in the evaluation of the multi family housing. São Paulo, 2006.

O artigo aponta para a necessidade da inserção efetiva de variáveis qualitativas na avaliação de unidades residenciais localizadas em edificações residenciais multifamiliares, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Fruto de uma pesquisa ainda em andamento, o trabalho propõe que as variáveis ou fatores a serem analisados possam permitir uma amplitude de análise em relação ao imóvel avaliando, possibilitando assim, uma margem para a sua quantificação. Tais variáveis ou fatores são principalmente vinculados ao projeto de arquitetura da unidade e suas inter-relações com o entorno imediato, formalizando o que possivelmente poderia ser chamado de “fator de projeto”.

dos Santos, Andrea Romano, and João da Rocha Lima, Jr.. "O mercado de edifícios de escritórios paulistano impulsionado pela securitização." In VI Seminário Internacional da LARES. São Paulo’s office building market stimulated by securitization. São Paulo, 2006. Edifícios de Escritórios; securitização

O presente trabalho apresenta a securitização de edifícios de escritório voltados à locação, como um vetor de impulsão deste mercado a partir do momento que se torna uma alternativa de investimento atrativa aos poupadores, da mesma forma como é vista em países onde este já é um procedimento consagrado. Como o Brasil ainda tem um mercado incipiente, o mercado americano, que já apresenta maturidade, será utilizado como referência para as projeções que serão feitas acerca do desenvolvimento da securitização no Brasil.

Com isto, com a projeção das expectativas para o mercado paulistano de edifícios de escritórios e com a demonstração da atratividade dos papéis, pretende-se mostrar que a securitização é um meio de alavancagem que pode sustentar grande parte da demanda por recursos para a implantação de novos produtos deste mercado.

Passoni, Fernando, and Eliane Monetti. "O MERCADO INDUSTRIAL DE CONDOMÍNIOS DE GALPÕES MODULARES PARA LOCAÇÃO NA REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO: HISTÓRICO DA IMPLANTAÇÃO E O DESEMPENHO DE MERCADO ATUAL." In VI Seminário Internacional da LARES. INDUSTRIAL MODULAR SHED CONDOMINIUM’S MARKET FOR RENTE IN THE METROPOLITAN REGION OF SÃO PAULO: HISTORICAL AND CURRENT DEVELOPMENT. São Paulo, 2006.

O mercado industrial brasileiro passou por um forte período de estagnação em função da instabilidade econômica que atingiu o país durante os anos 80, aliada à política econômica fechada a investimentos estrangeiros. Devido a isto, houve uma falta de desenvolvimento no setor imobiliário industrial, refletindo, hoje, na pequena quantidade de produtos novos, sendo que a maioria das plantas industriais existentes nos grandes centros urbanos possui mais de 30 anos e especificações técnicas muito ruins, que não atendem às atuais necessidades das empresas. Soma-se a isto o fato de grande parte do estoque existente ter sido construído para um tipo de ocupante específico, causando baixa flexibilidade de usos. Com a estabilidade econômica conquistada com o Plano Real, a partir de Julho de 1994, houve um significativo crescimento de investimentos estrangeiros no país. Este fator criou uma demanda de empresas nacionais e multinacionais por instalações industriais novas, de qualidade, que satisfizessem suas expectativas, necessidades e desejos. Daí surge oportunidades a empreendedores interessados em desenvolver novos produtos imobiliários industriais, introduzindo o conceito de condomínios de galpões modulares para locação. De uma forma geral, este trabalho aborda a conceituação, a evolução da implantação, e o desempenho atual de mercado, dos condomínios de galpões modulares para locação na região metropolitana de São Paulo. Busca-se, dessa forma, mostrar como se desenvolveu a implantação histórica desses empreendimentos e como se comporta, na atualidade, este mercado na região metropolitana de São Paulo.

Villa, Simone Barbosa. "O PRODUTO IMOBILIÁRIO PAULISTANO: uma crítica a produção de apartamentos ofertados no mercado imobiliário a partir de 2000." In VI Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2006. apartamentos; mercado imobiliário; modos de vida; qualidade habitacional; São Paulo

O presente artigo tem o objetivo de avaliar e pesquisar o conjunto da produção de apartamentos contemporâneos destinados à classe média, produzidos a partir do ano de 2000 como uma referência tipológica: (i) a evolução histórica desta modalidade com o estabelecimento de um quadro dos diferentes tipologias de apartamentos contemporâneos comumente ofertadas no mercado imobiliário paulistano estabelecendo padrões e características; (ii) as relações dos agentes do mercado imobiliário com a produção destas unidades, as dinâmicas imobiliárias, os métodos de pesquisa de satisfação empregados para obtenção de valores de referência ao projeto, entre outros aspectos; (iii) o desenho conformado pela legislação e pelas condicionantes técnicas das edificações; (iv) o papel do arquiteto perante o projeto - questões como o atendimento às demandas emergentes da sociedade e das condições de habitabilidade através de índices de satisfação dos moradores -, e perante a dinâmica imobiliária tecida pelos vários agentes.

A justificativa desta análise se baseia na medida em que o mercado imobiliário paulistano através das diferentes formas de atuações de seus agentes, se tornou, ao longo do século 20, uma referência nacional. A modalidade habitacional apartamento, considerada aqui como um “tipo”, e seu processo de produção desenvolvida na cidade de São Paulo, é uma referência para a grande maioria das cidades de médio e grande porte brasileiras, exceto algumas características locais que não podem ser esquecidas. As tipologias ofertadas neste mercado servem de indutores da produção destas cidades, na medida que em qualquer cidade brasileira podem-se encontrar apartamentos com características tipológicas semelhantes, ou muito próximas das vistas em São Paulo.

Righi, Roberto, and Fabrício Ribas Chicca. "O SURGIMENTO, O DESENVOLVIMENTO E A CRISE DOS EDIFÍCIOS DE ESCRITÓRIOS TRIPLE A NA CIDADE DE SÃO PAULO, DE 1998 A 2006." In VI Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2006.

Esta investigación analiza el brote, el desarrollo y la crisis que ocurrió entre 1998 y 2006 en el mercado de los edificios Triple A en la ciudad de São Paulo. Para entender lo sucedido es importante considerar las características específicas de la formación y del desarrollo de este mercado de propiedades inmobiliarias. En el primer lugar existen razones históricas y económicas en la formación del mercado de propiedades inmobiliarias del alto nivel. En segundo existe una clara relación entre el “zoning”, el valor de la tierra, y la extensión del segmento de Triple A a lo largo del margen derecho del río Pinheiros, centro ampliado de la metrópoli. En tercero lugar es esencial destacar, el lanzamiento del primer edificio Triple A en la ciudad de São Paulo y la rápida formación del nuevo segmento a partir del acontecimiento que significo el lanzamiento del centro comercial Naciones Unidas, la torre de Norte (C.E.N.U) y del éxito de la comercialización. En cuarto lugar, és importante señalar, la importancia del Triple A para el desarrollo tecnológico. Para la determinación y la evidencia de la dinámica del mercado de este Triple A del segmento se han utilizado las siguientes técnicas de la investigación: - identificación de las características arquitectónicas de los edificios Triple A en el periodo, de la absorción de las propiedades inmobiliarias de la nueva fuente; y de la evolución de la trayectoria de los valores de propiedades inmobiliarios y del cambio del escenario corporativo. Finalmente la crisis rápida del segmento sobrevino como consecuencia de la oferta excesiva, provocando el aumento de la vacancia y el impacto en las inversiones y fondos de jubilación, debido a la caída del valor del mercado, provocando un efecto negativo en los mercados de la construcción civil y inmobiliario.

da Rocha Lima, Jr., João, and Cláudio Tavares de Alencar. "OS ATRIBUTOS DO MERCADO BRASILEIRO DE EMPREENDIMENTOS DE BASE IMOBILIÁRIA PARA CAPTAR RECURSOS DE INVESTIDORES ESTRANGEIROS." In VI Seminário Internacional da LARES. THE ATTRIBUTES OF THE BRAZILIAN MARKET OF REAL ESTATE TO ATTRACT FOREIGN INVESTMENT. São Paulo, 2006.

A oportunidade de ingresso de investimentos estrangeiros (IE) no mercado brasileiro, para aplicação em Empreendimentos de Base Imobiliária (EBI), deve ser julgada tendo em vista aspectos estruturais que discutimos neste artigo. Mostramos como se encontram no mercado brasileiro os fundamentos para captação de recursos de investimento nos EBI e as perspectivas de médio prazo para que alguns atributos de qualidade do mercado sejam equivalentes aos que se apresentam nas economias mais evoluídas, tomando como benchmark o segmento de mercado nos Estados Unidos. A avaliação da oportunidade de ingresso de IE numa determinada economia, no segmento do real estate, compreende análises sobre: [i] – o comportamento da economia quanto ao câmbio para as moedas fortes e o custo do hedgiamento dos investimentos; [ii] – os marcos regulatórios; [iii] – a qualidade dos sistemas de partilhamento do investimento; [iv] – a força do mercado secundário; [v] – a estrutura de informações disponíveis para avaliar o comportamento do mercado e [vi] – a qualidade intrínseca dos investimentos, em avaliações via protótipos. Neste artigo, Fazemos ênfase: [i] - na discussão dos marcos regulatórios, comparando o partilhamento do investimento numa estrutura típica de REIT com a solução brasileira do Fundo de Investimento Imobiliário – FII; [ii] – na qualidade intrínseca do investimento em edifício de escritórios para locação, usando um portfolio de edifícios equivalentes a protótipo adequado e [iii] - na comparação do binômio [riscos x rentabilidade] de IE em edifícios de escritórios para locação via um FII, contra a mesma aplicação no mercado americano, num Equity-REIT.

de Freitas, Elisabete Maria. "PLANEJAMENTO E ANÁLISE DA INSERÇÃO MERCADOLÓGICA PARA IMPLANTAÇÃO DE UM HIPERMERCADO: UMA ROTINA PARA DEFINIÇÃO DO POTENCIAL DE VENDAS." In VI Seminário Internacional da LARES. MARKET PLANNING AND METRICS ANALYSIS FOR A HYPERMARKET DEVELOPMENT: A PROCESS TO DEFINE ITS SELLING POTENTIAL. São Paulo, 2006. hipermercados; planejamento; potencial de vendas

O aumento do poder de compra da população tem promovido oportunidades no Brasil para que as grandes cadeias do setor de comércio varejista busquem expandir suas redes em mercados em diferentes regiões do país. Apesar do crescente grau de profissionalização, o planejamento de novos empreendimentos no setor varejista ainda tem sido, muitas vezes, baseado em dados históricos e limitados, na experiência prática adquirida pelos profissionais ou, apenas, na adoção de tendências sem fundamentos mercadológicos que dariam um melhor embasamento para inferir o potencial de vendas. Considerando que a capacidade de inserção de mercado é uma variável fundamental para a análise que suporta a decisão de dar início a um novo empreendimento – em particular de uma loja de hipermercado – a sua confiabilidade torna-se fundamental para a arbitragem do potencial de vendas, do qual se conclui o seu resultado econômico-financeiro potencial.

O presente artigo busca demonstrar uma rotina de planejamento para um hipermercado, com base em modelos desenvolvidos para o setor varejista, em particular para os shopping-centers. Serão apresentadas as principais características deste tipo de empreendimento e as diversas fases de seu desenvolvimento. A partir disso, será descrita a metodologia adotada para definir o potencial de vendas, fazendo, sempre que necessário, as devidas comparações com outros empreendimentos do setor.

A principal conclusão do artigo é de que um planejamento competente para implantação de um novo hipermercado pode mitigar os riscos de inserção mercadológica deste e contribuir para dar maior segurança e conforto à decisão de investimento. A rotina exposta ilustra um mecanismo que pode ser adotado na fase de planejamento.

de Freitas, Elisabete Maria. "PLANEJAMENTO E ANÁLISE DA INSERÇÃO MERCADOLÓGICA PARA IMPLANTAÇÃO DE UM HIPERMERCADO: UMA ROTINA PARA DEFINIÇÃO DO POTENCIAL DE VENDAS." In VI Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2006. hipermercados; planejamento; potencial de vendas

O aumento do poder de compra da população, têm promovido oportunidades no Brasil para que as grandes cadeias do setor de comércio varejista busquem expandir suas redes em mercados espalhados em diferentes regiões do país. Apesar do crescente grau de profissionalização, o planejamento de novos empreendimentos no setor varejista ainda tem sido, muitas vezes, baseado em dados históricos e limitados, na experiência prática adquirida pelos profissionais ou, apenas, na adoção de tendências sem fundamentos mercadológicos que dariam um melhor embasamento para inferir o potencial de vendas. Considerando que a capacidade de inserção de mercado é uma variável fundamental para a análise que suporta a decisão de dar início a um novo empreendimento – em particular de uma loja de hipermercado – a sua confiabilidade torna-se fundamental para a arbitragem do potencial de vendas, do qual se conclui o seu resultado econômico-financeiro potencial.

O presente artigo busca demonstrar uma rotina de planejamento de um hipermercado, com base em modelos desenvolvidos para o setor varejista, em particular para os shopping-centers. Serão apresentadas as principais características deste tipo de empreendimento e as diversas fases de seu desenvolvimento. A partir disso, será descrita a metodologia adotada para definir o potencial de vendas, fazendo, sempre que necessário, as devidas comparações com outros empreendimentos do setor.

A principal conclusão do artigo é de que um planejamento competente para implantação de um novo hipermercado pode mitigar os riscos de inserção mercadológica deste e contribuir para dar maior segurança e conforto à decisão de investimento. A rotina exposta ilustra um mecanismo que pode ser adotado na fase de planejamento.

Rezende, Denis Alcides. "PLANEJAMENTO ESTRATÉGICO MUNICIPAL, PLANO DIRETOR DA CIDADE E PLANO PLURIANUAL E SUAS RELAÇÕES COM O MERCADO IMOBILIÁRIO URBANO." In VI Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2006. gestão urbana; mercado imobiliário urbano; planejamento estratégico municipal; plano diretor da cidade; plano plurianual municipal

Os municípios estão crescendo principalmente no sentido físico-territorial e populacional, questionando os seus gestores e exigindo competência nas abordagens econômicas, financeiras, administrativas, políticas, sociais, ambientais e imobiliárias. Essas exigências podem ser facilitadas pelo uso dos conceitos e das aplicações dos instrumentos de planejamento de municípios, tais como, o Planejamento Estratégico Municipal (PEM), Plano Diretor da Cidade (PDC) e Plano Plurianual Municipal (PPAM). Os referidos instrumentos devem estar integrados para facilitar o planejamento e a gestão do mercado imobiliário urbano. O objetivo desse artigo é descrever sobre a integração do PEM com o PDC e PPAM e suas respectivas relações com o mercado imobiliário urbano A metodologia de pesquisa teve sua natureza aplicada, onde a ênfase está na elaboração de conceitos estabelecidos pela pesquisa exploratória, envolvendo levantamentos bibliográficos, experiência dos autores e análises de modelos que estimulam a compreensão do estudo. A conclusão reitera que o planejamento integrado do PEM com o PDC e PPAM pode contribuir com o mercado imobiliário urbano e como conseqüência, o desenvolvimento dos municípios e de sua respectiva região. A contribuição está direcionada para os municípios dispostos a discutir e implementar a integração proposta e também para a academia que pesquisa esses temas para uma articulação profícua do mercado imobiliário urbano.

César, Marcos Sousa, and João da Rocha Lima, Jr.. "REFLEXOS DO CENÁRIO POLÍTICO E ECONÔMICO SOBRE O MERCADO DE ESCRITÓRIOS." In VI Seminário Internacional da LARES. IMPACTS OF THE POLITICAL AND ECONOMICAL SCENARIO ON THE OFFICE MARKET. São Paulo, 2006.
Barbon, Ângela Luppi, and Rinaldo Gomes Pinho. "SEGMENTAÇÃO E QUALIFICAÇÃO DA DEMANDA POR HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL." In VI Seminário Internacional da LARES. LARES. São Paulo, 2006.

This study describes the paths followed in the pursuit of a better knowledge about the public who demands houses provided by the public sector, aiming the wider objective of adjusting the public programs and policies to the beneficiary’s needs. Initially the context in which this process had its beginning in COHAB-SP –Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo is presented. After this it is made a brief description of the development of the registering system used, and some possibilities for the utilization of such information are discussed.