Keywords Abstract
Pereira, Camila Cesário, and Carlos Loch. "A importância do Cadastro Técnico Multifinalitário para elaboração de Planos Diretores." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. LARES. São Paulo, 2008. cadastro técnico multifinalitário; planejamento urbano e gestão urbana; plano diretor; SIG

Investiga-se a necessidade de elaborar um Cadastro Técnico Multifinalitário (CTM) como suporte ao Plano Diretor (PD), cuja qualidade seja adequada para atender funções inerentes. O CTM possui caráter fundamental no planejamento urbano e na gestão, pois oferece as ferramentas e a precisão necessárias para elaboração de planos urbanísticos. Frente aos problemas de questões de terras deste país e procurando conscientizar quanto a importância de se obter informações precisas ao planejamento, procura-se identificar as ferramentas tecnológicas e eficazes para a elaboração de PDs de acordo com a realidade local de cada município. A metodologia contempla coleta de dados, pesquisa qualitativa buscando a cognição do meio ambiente, pesquisa bibliográfica e teórica exploratória para interpretar fenômenos e atribuir-lhes os devidos significados. O método analisa dados através de técnica descritiva e indutiva considerando subjetividade, processo e significados como focos na abordagem. Conclusões: É preciso resgatar outras escalas de apreensão do processo de urbanização. A construção de ambientes urbanos qualificados e sustentáveis demandam novas formas de atuação nos processos de planejamento e gestão. Resultados: Conscientizar sobre a importância de se obter dados e gerar informações precisas para o planejamento e elaborar uma avaliação sobre a vulnerabilidade dos PDs sem a existência do CTM.

Rottmann, Eduardo, Heloisa Proença, and Francisco Regis Perez. "A previsão e grau de certeza de preços atingidos pelos CEPAC’S em leilões na Operação Urbana Consorciada Água Espraiada: desenvolvimento metodológico e resultados obtidos." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. LARES. São Paulo, 2008.

Desde sua implementação, em 2004, a arrecadação da outorga onerosa pelos direitos adicionais de construção vem-se realizando, na Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, através da emissão de CEPAC’s (Certificados de Potencial Adicional de Construção), dentro do contexto do Estatuto das Cidades e do Plano Diretor Estratégico. Tais certificados constituem títulos bursáteis, cuja emissão e lançamento são regulamentados pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários). Dentre as exigências feitas, consta a realização periódica de estudos de viabilidade de tais títulos, com o objetivo de assegurar transparência de dados e informações para a tomada de decisão em investir. A EMURB – Empresa Municipal de Urbanização do Município de São Paulo – contrata, para tal fim, amplos estudos, que passam por uma due dilligence do Banco do Brasil, instituição financeira responsável pela emissão desses títulos. No ano de 2008, o estudo de viabilidade foi contratado à FIPE – Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas da Universidade de São Paulo - e o Banco do Brasil contratou à Contacto Consultores Associados o desenvolvimento de um estudo-espelho, como parte das atividades de diligência. Tais atividades compreenderam um estudo de demanda por área construída adicional e por CEPAC’s, com base em dados secundários de estoque construídos e na dinâmica do mercado de lançamentos; determinação de valores praticados para terrenos e produtos finais, bem como suas condições de comercialização, com base em dados primários coletados; definição da probabilidade de intervalos de valores viáveis para os CEPAC’s por setor da OUAEC, com base em análise técnico-econômica, aplicando conjugação dos Métodos Involutivo e de Montecarlo a empreendimentos-paradigma estabelecidos (conforme prescrições normativas da NBR 14653-4); simulação da demanda provável global por CEPAC’s, tendo em vista os dados quantitativos de demanda por setor, formatados com base na Estatística Bayesiana; conjugação dos resultados anteriores, possibilitando a construção de uma curva de previsão de preços atingíveis em leilão, pela aplicação do Método de Montecarlo. À curva levantada, foram aplicados os valores-limite definidos no estudo da FIPE, obtendo-se assim uma mensuração do grau de certeza de sua ocorrência.

Meirelles, Célia Regina M., Henrique Dinis, Silvio Stefanini Sant'Anna, Ricardo Vasconcelos, and Diana Castro. "A VIABILIDADE DAS CONSTRUÇÕES LEVES EM MADEIRA NO BRASIL." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. THE VIABILITY OF THE WOOD LIGHT CONSTRUCTIONS IN BRAZIL. São Paulo, 2008. construção pré-fabricada; madeira; sistemas leves

O presente trabalho faz uma análise critica das construções pré-fabricadas em madeira no Brasil e um levantamento dos principais fatores que interferem na demanda por construções pré-fabricadas no Brasil. A construção em madeira foi considerada um dos pontos mais relevantes na convenção internacional realizada no Rio Janeiro ECO - 92. O sistema leve, conhecido como sistema plataforma muito utilizado nos Estados Unidos, Canadá e Finlândia, apresenta um alto grau de desenvolvimento e aceitação das construções habitacionais em madeira. O mercado de construções habitacionais no Brasil começa a despertar um interesse, por este sistema construtivo. Para que o mercado das construções assuma uma tendência nesta orientação, é necessário que se efetuem investimentos para a indústria de componentes em madeira, de modo a permitir uma maior flexibilidade no projeto, melhores condições de durabilidade e manutenção nas construções pré-fabricadas em madeira.

Batalha-Vasconcelos, Denise Labate. "Alianças Estratégicas e o Mercado Imobiliário." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. Strategic Alliances and the Real Estate Market. São Paulo, 2008. alianças estratégicas; cooperação; incorporação imobiliária; mercado imobiliário; tendência de mercado

O tema geral deste artigo é a utilização de alianças estratégicas no segmento de incorporação imobiliária. A importância dos acordos de cooperação tem se intensificado recentemente em razão da necessidade de se estabelecer parâmetros estratégicos para os relacionamentos interfirmas, pois estes se formam no intuito de alcançar os objetivos comuns através da cooperação. O mercado imobiliário é setor de suma importância e tem sofrido transformações rápidas nos últimos anos em âmbito nacional, decorrentes de novo marco regulatório alicerçado nas modificações na legislação e políticas públicas, resultando na recente afluência de crédito e investimentos ao setor. Estes fatos corroboraram para o aumento da cooperação entre empresas pois esta tem o poder de transformar e redefinir a própria natureza da competição entre as firmas. Este artigo analisa as alianças estratégicas, objetivando-se observar quais as motivações que levam as organizações que realizam incorporações imobiliárias na cidade de São Paulo à sua adoção. Para tanto, foi efetuada uma pesquisa de caráter exploratório, utilizando-se o método de estudo de múltiplos casos, identificando-se que as motivações que levam à adoção de alianças relacionam-se com o fato destas serem verticais ou horizontais, havendo indícios de que esta vinculação decorre dos processos econômicos envolvidos na atividade de serviços.

Razuk, Fernando Coe, and Fernando Bontorim Amato. "Análise do Comportamento dos Preços de Venda de Lançamentos de Empreendimentos Residenciais em Bairros de São Paulo." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. Analyses of Sale Price Behavior of New Housing Projects in Districts of Sao Paulo City. São Paulo, 2008. comportamento de preços; mercado residencial; operações urbanas; plano diretor

Nos últimos anos, tem-se acompanhado transformações no mercado imobiliário brasileiro, cujas causas são, principalmente, a evolução da regulamentação do setor, de políticas monetárias do Governo Federal para incentivar o crédito imobiliário e de um cenário econômico favorável a investimentos no setor. A cidade de São Paulo, em particular, sofreu outras mudanças oriundas do novo Plano Diretor e da implementação de Operações Urbanas consorciadas, que restringiram a construção em bairros tradicionais, como Pinheiros e Moema, por exemplo, e incentivou-a em bairros menos adensados, como Campo Belo e Chácara Santo Antônio. Neste contexto, houve em alguns bairros impactos na quantidade de lançamentos e, conseqüentemente, nos preços de venda dos empreendimentos residenciais. O objetivo deste artigo é analisar o histórico destes preços em São Paulo nos últimos anos, procurando identificar fatores de influência e tendências de comportamento. Para isso, foram feitos gráficos de lançamentos e de preços médios nos bairros, para analisar a tendência de comportamento e buscar associação com disponibilidade de terrenos, restrições construtivas impostas pela legislação, oferta de produtos.

Canova, Gisele Rimoldi Ne, and Norberto Hochheim. "Análise do Mercado Imobiliário com uso de Geomarketing." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. Real Estate Market Analysis with Geomarketing. São Paulo, 2008. Ciclo de Vida Familiar (CVF); geomarketing; mercado imobiliário; Sistemas de Informações Geográficas (SIG)

O geomarketing é uma ferramenta importante para a tomada de decisões e formulação de estratégicas nos mais variados setores da indústria, comércio e serviços. Através da análise espacial, pode-se estudar e entender as relações existentes entre as estratégias e políticas de marketing, e o território onde uma empresa, seus consumidores, fornecedores e concorrentes se localizam. No geomarketing utiliza-se um Sistema de Informações Geográficas contendo informações relevantes para o entendimento do espaço e seus consumidores. Na área imobiliária, os atributos de localização do imóvel influenciam diretamente a preferência do futuro consumidor. O Ciclo de Vida Familiar do consumidor estabelece prioridades em relação à localização e vai determinar a escolha dos atributos do futuro imóvel. O geomarketing aplicado ao mercado imobiliário auxilia na definição do mercado alvo de um novo empreendimento, a partir do estudo das condições sócio-econômicas da população da área e da localização e benfeitorias próximas, que são os principais fatores de influência e definição dos futuros consumidores. Este artigo apresenta um estudo de caso em Florianópolis (SC), onde, após análise das condições locais e da concorrência, identificou-se os potenciais compradores e apresentou-se as características que um imóvel deve ter para melhor atender a demanda.

Savelli, Alfredo Mario, and Roberto Righi. "AVALIAÇÃO DA APLICABILIDADE DO INSTRUMENTO URBANÍSTICO DAS OPERAÇÕES URBANAS NOS CASOS FARIA LIMA E ÁGUA BRANCA, SÃO PAULO, SP." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. THE EVALUATION OF THE APPLICABILITY OF THE INSTRUMENTS OF URBAN OPERATION IN CASES FARIA LIMA AND ÁGUA BRANCA, CITY OF SÃO PAULO, SP. São Paulo, 2008. operações urbanas; parcerias público privadas.; Planejamento Urbano; urban planning, urban operations, public private partnerships

Historicamente, o processo imobiliário em São Paulo tem sido dominado pelos segmentos de alta renda que se localizam, preferencialmente, no setor sudoeste da cidade. As operações urbanas, funcionando como catalisadoras na promoção do processo de desenvolvimento urbano definido pelo Plano Diretor, têm apresentado eficiência muito reduzida, quando contrariam as regras do mercado imobiliário. No caso da Operação Urbana Faria Lima, o sucesso é inquestionável. Desde o início ela articulou-se a um eixo imobiliário consolidado, ávido por novos empreendimentos de natureza comercial e de serviços. Teve também as limitações ambientais bem resolvidas, contemplada por eficientes mecanismos institucionais, como a regulamentação dos referenciais de valor de terreno virtual comerciável pela municipalidade. Por outro lado, no caso da Operação Urbana Água Branca, a dinâmica imobiliária foi agravada por obstáculos de origem fundiária e pela tardia racionalização da área ocupada pela ferrovia. O método utilizado no trabalho envolve a análise detalhada das duas operações urbanas, seus instrumentos legais, mecanismos de implantação e a dinâmica financeira. Considera-se que o Estado possui limites para exercer sua atuação na transformação da cidade, mas não se admite uma submissão deste, a reboque desta situação, necessitando a questão ser apropriadamente encaminhada. A conclusão do trabalho demonstra a atuação inovadora presente e aplicada presente na própria avaliação do sucesso imediato da Operação Faria Lima e no gradativo incremento imobiliário da Água Branca, obtido através das novas estratégias imobiliárias e urbanísticas.

Dinis, Henrique, and Roberto Righi. "AVALIAÇÃO DAS RELAÇÕES ENTRE O PROCESSO DE OCUPAÇÃO URBANÍSTICA DE ALTO PADRÃO E A IMPLANTAÇÃO VIÁRIA NA CIDADE DE SÃO PAULO, SP." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. THE EVALUATION OF THE RELATIONS BETWEEN THE PROCESS OF URBAN OCCUPATION OF HIGH STANDARD AND THE ROAD IMPLANTATION IN THE CITY OF SÃO PAULO, SP. São Paulo, 2008. alto padrão imobiliário; desenvolvimento urbanístico; high real estate standard; implantação viária; road implantation; Urban Development

Na história da cidade de São Paulo a configuração das vias destinadas às ligações regionais sempre possuíram papel fundamental na orientação do processo de urbanização, especialmente de alto padrão. A apropriação do solo ocorreu através de investimentos isolados efetuados pela iniciativa privada, resultado da dinâmica imobiliária orientada pelo sistema viário. Os bairros voltados para a elite localizaram-se a partir do final do século XIX a sudoeste do Centro, bem estruturados, que seguiram orientação urbanística e que detinham boa articulação viária. Os bairros de alto padrão, com o crescimento da cidade, receberam os maiores investimentos imobiliários e de infra-estrutura viária, tendendo inicialmente a abrigar os bairros horizontais, de inspiração cidade jardim, e na seqüencia a uma verticalização acelerada orientada ao longo dos principais corredores de tráfego e seu entorno. Estabeleceu-se assim, nesta direção, o principal vetor de investimentos imobiliários de São Paulo.

A metodologia empregada para a análise desta questão é definida pelo cruzamento de mapas e tabelas das iniciativas do capital imobiliário, em áreas localizadas a sudoeste da cidade de São Paulo, com os melhoramentos viários públicos em seu processo de urbanização, formadores desta dinâmica urbana recente. A principal conclusão é de que o processo gerado por esta dinâmica levou a uma contínua ocupação na direção Oeste/Sudoeste, deslocando continuamente os investimentos, das áreas iniciais em processo de estabilidade e até estagnação, para as vizinhas, em valorização. Esta dinâmica em curso gera uma expansão urbana, caracterizada pelo deslocamento do núcleo de alto padrão no sentido sudoeste, orientado pelos investimentos viários.

Arantes, Carlos Augusto. "AVALIAÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR INSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO DE PASSAGENS EM GLEBAS RURAIS." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. ASSESSMENT OF DAMAGES IN INSTITUTION FOR SERVITUDE OF CROSSING IN RURAL AREAS. São Paulo, 2008. gasoduto; indenização; Rural; servidão

O trabalho se propõe a apresentar para discussão, metodologia para Avaliação de Servidão de Passagem em Área Rural, levando-se em conta fatores de recomposição dos solos, desvalorização em classes de solos, desvalorização do Remanescente, riscos de erosão, além dos danos emergentes e lucros cessantes.

Silva, Osvaldo Luiz S., Alice Brasileiro, and Cristiane Rose Duarte. "Avaliações imobiliárias residenciais: considerações a respeito de eventuais diferenças do estado de conservação e do padrão construtivo entre o apartamento e o prédio." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. Real estate residential evaluations: Considerations about eventual differences in conservation's level and constructive standard between the apartment and the building. São Paulo, 2008. avaliação; depreciação; estado de conservação; padrão construtivo

Na Engenharia de Avaliação de Imóveis, não raro, podem ser encontradas unidades de apartamentos cujo estado de conservação e/ou padrão construtivo estejam discrepantes em relação às condições do prédio e vice-versa. Portanto, deve ser incentivada a aplicação de análises que contribuam com metodologias mais abrangentes, mais holísticas de se diagnosticar a construção. Variados itens permeiam a questão, como o estado das instalações prediais, questões estruturais, condições dos revestimentos e das coberturas. Nosso objetivo é mostrar que o estado de conservação, o grau de depreciação e o padrão construtivo devem ser avaliados tanto para a unidade isoladamente quanto para o edifício como um todo. A pesquisa foi feita no Rio de Janeiro, a partir de dados obtidos em artigos científicos, laudos judiciais, junto a empreiteiras de reparos condominiais, além de encontros realizados pelo Secovi-Rio, onde pudemos discutir a respeito das principais patologias existentes nos edifícios, muitas vezes não percebidas pelas avaliações rotineiras, além das despesas relegadas aos condôminos de eventuais intervenções de modernização no imóvel. Concluímos que as condições de integridade do edifício devem ser contabilizadas, buscando, por meio de mais pesquisas e seus resultados, uma evolução na maneira de se utilizar os critérios tradicionais de depreciação adotados nas avaliações imobiliárias.

Merlo, Milena Martin, and Sérgio Alfredo Rosa da Silva. "Condomínios de escritórios como geradores de novas centralidades - O caso da Rodovia Dom Pedro." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. Office Condominiums originate new centers - Dom Pedro Highway case. São Paulo, 2008. centro de negócios; cluster; Edifícios de Escritórios; Região metropolitana de Campinas

O Segmento imobiliário corporativo brasileiro apresentou ao longo dos últimos anos uma grande evolução dos produtos imobiliários disponibilizados ao mercado principalmente edifícios de escritórios. Além do crescimento da demanda, o perfil das necessidades também sofreu alterações, dando início à formação dos centros de negócios. Além disso, o processo de interiorização, acentuadamente, vem trazendo grandes empresas para a região Metropolitana de Campinas, gerando a necessidade de espaços adequados para abrigar essas corporações e possibilitando o surgimento e crescimento de diversas empresas locais. O trabalho apresenta a formação de um centro de negócios fora da área central de Campinas e o compara com os centros tradicionais da cidade, a partir de indicadores de mercado e infra-estrutura urbana.

Givisiez, Gustavo Henrique N., Eduardo Luiz Gonç Neto, and Elzira Lúcia de Oliveira. "Demanda por novas residências e dinâmica demográfica." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. Housing demand and demographic dynamic. São Paulo, 2008. déficit habitacional; demanda habitacional; dinâmica demográfica; Modelo IPC; taxas de chefia

Os estudos quantitativos sobre habitação no Brasil embora freqüentes, embora sejam focalizados em estimativas e categorização do estoque. Em que pese ser comum na literatura internacional, a demanda demográfica por moradias é uma abordagem recente na literatura brasileira. A projeção de um horizonte provável de formação de novas residências é imperativa no planejamento de políticas habitacionais, assim como para os lançamentos do mercado imobiliário. A pesquisa, dentro da qual o presente trabalho se insere, tem por objetivos nortear demanda pela construção, reforma e aquisição de moradias e o presente trabalho tem como objetivo quantificar a demanda futura demográfica por habitações segundo conceitos do déficit habitacional, até 2023. A demanda será quantificada por meio do modelo de taxas de chefia de domicílios baseadas em modelo Idade, Período e Coorte – IPC. Os resultados refletem necessidades regionais diferenciadas.

Arantes, Carlos Augusto. "DEPRECIAÇÃO DE ÁREA REMANESCENTE POR APOSSAMENTO ADMINISTRATIVO." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. DEPRECIATION REMAINING OF DISPOSSESSION. São Paulo, 2008. desvalorização; esgoto; remanescente; Rural; tratamento

À partir da necessidade de se atribuir valor a depreciação de remanescente objeto de desapropriação, para implantação de ETE Estação de Tratamento de Esgotos, em área rural, constatou-se, por pesquisa, a falta de trabalhos quais dessem o norte para tanto. Somente se identificando trabalhos onde a depreciação do remanescente ocorre em área lindeira à instituição de servidão, não de desapropriação. Este trabalho pretende trazer à discussão uma metodologia proposta visando a prévia indenização pelos danos ocasionados. Para cálculo do valor da gleba expropriada, foram observados os ditames na Norma Técnica ABNT 14.653.

Arantes, Carlos Augusto. "FATOR DE TRANSPOSIÇÃO EM AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. TRANSPOSE FACTOR OF ASSESSMENT OF RURAL PROPERTY. São Paulo, 2008. fator; imóvel; Rural; transposição

Avaliação de imóvel rural difere de avaliação de imóvel urbano, principalmente em um ponto: dificuldade de encontrar elementos amostrais em quantidade suficiente para atingir o Grau de Fundamentação exigido no escopo de alguns trabalhos. Este estudo pretende trazer à discussão uma metodologia proposta visando facilitar o trabalho do engenheiro avaliador, no tocante, especialmente, a ampliar seu horizonte amostral visando, desta feita, maior acuidade no resultado final da avaliação.

Weise, Andreas Dittmar, and Norberto Hochheim. "Fatores relacionados à inserção mercadológica a serem considerados na avaliação de postos de combustíveis." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. Factors related to the market insertion to be considered in an evaluation of a gas station. São Paulo, 2008. avaliação de empreendimentos de base imobiliária; avaliação de imóveis; fatores de valor; posto de combustíveis

O sucesso de um empreendimento de base imobiliária está estreitamente ligado à sua localização. Ao se fazer uma avaliação de um posto de combustíveis é necessário analisar os fatores macro e microeconômicos para se ter uma melhor percepção de sua inserção mercadológica. A macro localização envolve variáveis como concentração econômica, caracterizando localização, acessibilidade e infra- estrutura da qual o posto dispõem. Os fatores microeconômicos são determinantes da micro localização e compreendem as outras edificações no terreno. Junto com a estimativa do potencial de usuários é importante também estimar a realidade da concorrência e capacidade de gerar receitas. Para a avaliação do imóvel são relevantes os aspectos físicos do imóvel em si, tais como tamanho, estrutura funcional e os demais negócios e serviços prestados no posto. Na avaliação do posto não podem ser ignorados a gestão do lixo e das zonas contaminadas. Concluiu-se que fatores e características intrínsecas ao imóvel, simultaneamente com fatores que fazem parte do enfoque do posto como um investimento empresarial, devem ser considerados na avaliação de um posto de combustíveis.

Taylor, Shane, and Maria Luisa Paradinas. "Flying High? Real Estate in Airport Sub-Markets: How do South American Centres Compare Globally." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. ¿Volando alto? Los Sub-Mercados Inmobiliarios de los Aeropuertos: Dónde Se Encuentra Sudamérica Desde una Perspectiva Global. São Paulo, 2008. airport submarkets; Logistics; South American prospects

Several South American airports have exhibited exceptionally strong growth in air cargo volumes handled over the past several years and forecasts for the sector appear positive, in spite of currently high fuel costs. We find that elsewhere in the world, in several key cities, a strong positive relationship can be found between air cargo volumes handled at airports and rental growth of the real estate in nearby industrial sub-markets. As many South American cities have assumed increasingly important roles in the global economy we surmise that a similar relationship may be observed in this region. International, institutional investors have been slow to significantly allocate to the industrial sector in South America. However demand fundamentals in airport submarkets suggest that this exclusion may be unfounded. Multinational owner-occupiers and cross-border logistics operators have led the way in new development of investment-grade stock yet a more mature phase of investment may be required as the market opens up to international interest. If further air trade efficiencies in many South American economies are to be realized, continued investment may be required.

Silva, Elisabeth Nascimento, Sérgio Alfredo Rosa da Silva, and Cláudio Tavares de Alencar. "Gerenciamento do Suprimento nos Empreendimentos Hoteleiros." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. Procurement during Implantation Cycle of Hotels. São Paulo, 2008. Construção Civil; empreendimentos imobiliários (planejamento); hotéis; logística

O cenário do ciclo de implantação de hotéis apresenta características diferenciadas em relação aos demais empreendimentos de real estate. Dentre essas se destaca a forte concentração dos processos de suprimento, devido à necessidade de disponibilizar os insumos característicos dessa tipologia de empreendimento em um curto espaço de tempo ao final do ciclo de implantação, em um cenário de rigidez de prazo devido às características desse mercado. Nesse cenário, o objetivo do artigo é propor diretrizes para os processos da logística integrados aos processos do gerenciamento do ciclo de implantação de hotéis, com foco naqueles aspectos que diferenciam os hotéis dos demais empreendimentos de real estate. A partir de uma revisão bibliográfica complementada com levantamentos de campo abordando os processos da logística e do gerenciamento de projetos, foi possível estruturar diretrizes para a logística diante das características da implantação de hotéis. A conclusão desse trabalho propõe a incorporação de processos não usuais na área de Gestão de Suprimentos, em particular da Logística, tais como processos de controle de escopo, controle de configuração e controle de interface.

Baldasso, Paulo César Pérez. "GESTÃO PROFISSIONAL DE GERENCIAMENTO DE PROPRIEDADES CORPORATIVAS: UMA EVOLUÇÃO NECESSÀRIA PARA A PRESERVAÇÃO DO VALOR DA PROPRIEDADE E DA COMPETITIVIDADE NO MERCADO IMOBILIÁRIO." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. PROFESSIONAL ADMINISTRATION OF THE MANAGEMENT FROM CORPORATIVE ASSETS: A NECESSARY EVOLUTION FOR THE PROPERTY VALUE PRESERVATION AND FOR COMPETITIVENESS IN THE REAL ESTATE MARKET. São Paulo, 2008. asset; facilitie manager

O presente trabalho tem por objetivo apresentar para discussão um novo modelo conceitual para gestores, proprietários e investidores de carteiras imobiliárias quanto necessidade de desenvolvimento de um modelo de gestão profissional de gerenciamento estratégico de propriedades prediais corporativas como forma de mudança paradigmática comportamental que influenciará positiva e diretamente para atingir os objetivos das organizações: o seu core business e para a valorização da propriedade.

O novo modelo apresentado é focado na importância da profissionalização de gestores prediais corporativos, denominados modernamente de Gerentes de Facilidades (facilities managers), que consigam transcender os modelos atuais existentes focados unicamente na manutenção (recuperação e conservação) de sistemas prediais para que possam dar suporte ao desenvolvimento de novos produtos na construção civil.

Dentro deste contexto, o novo modelo de gestão deverá ser alicerçado em ações que busquem dentro das propriedades prediais a integração de pessoas, espaço e tecnologia visando a satisfação dos objetivos corporativos da organização que os contêm.

Quinto, Luiz de Pinedo, and Carlos Eduardo de Barros. "Impactos Macroeconômicos do Capital imobiliário no Brasil e suas repercussões em uma cidade de porte médio: Campos dos Goitacazes." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. LARES. São Paulo, 2008. cidades de porte médio; escala nacional; impactos macroeconômicos; mercado imobiliário; mercado local; unificação do mercado imobiliário

Vários fatores têm interferido nas atuais mudanças da estrutura do mercado imobiliário brasileiro. Um deles foi a entrada das Construtoras e Incorporadoras na Bolsa de Valores BOVESPA desde 2006 tem ocorrido uma profunda mudança não só na estrutura interna de funcionamento das empresas pela sub-alvancagem(Capital próprio das empresas) isto significou uma mudança onde as maiores empresas passaram a ter uma folga de capitais próprios em relação as dívidas a curto prazo.

O aporte de capitais a partir da abertura dos IPOs (Ações na bolsa) provocou um aumento do aporte de capitais nas empresas imobiliárias alterando o histórico de capitalização e captação de recursos, resultante dos financiamentos bancários tradicionais após a reforma bancária de 1966 e do Boom imobiliário dos anos 70. Por outro lado a estabilidade monetária dentro do atual quadro conjuntural da economia brasileira abriu uma nova fonte de financiamentos voltados para o setor imobiliário a juros baixos. Através de uma conjuntura econômica favorável e novas fontes de recursos para a produção imobiliária têm-se produzido uma pequena revolução num setor tradicional do capital produtivo. Assim nos últimos cinco anos podemos observar que tendência de modernização do capital imobiliário que tem provocado algumas alterações na forma tradicional e histórica de operar das construtoras principalmente nas cidades de grande e médio porte.

Ferreira, José Fabrício, Guilherme Moraes Ferraudo, and Francisco Louzada-Neto. "Inferência do Valor de Mercado de Lotes Urbanos. Estudo de Caso: Município de São Carlos, São Paulo, Brasil." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. Inference of the Market Value of Urban Land Parcels. Case Study: São Carlos City (SP, Brazil). São Paulo, 2008. localização intra-urbana; modelos lineares usuais; planta de valores genéricos; probabilidade de cobertura

Neste artigo discutiremos brevemente alguns dos principais aspectos relativos à valorização do solo, com vistas a aplicações tributárias e de planejamento urbano, em um estudo de caso sobre a cidade de São Carlos (SP). Iremos, também, propor uma equação de regressão representativa para a formação do valor de mercado dos lotes urbanos do município de São Carlos, ano de 2005, utilizando as técnicas de modelos lineares usuais (erros normais e variância constante).

Kawashima, Marcio, Fernando Bontorim Amato, and Paulo de Tarso Pereira de Souza, Júnior. "Investimentos em marketing para lançamento de empreendimentos imobiliários residenciais em São Paulo." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. Marketing Investment for Launching of New Housing Projects in Sao Paulo (Brazil). São Paulo, 2008. comportamento histórico; marketing imobiliário; mercado residencial

Com a elevação da disponibilidade de crédito imobiliário e a captação de recursos financeiros no mercado de capitais, as empresas de real estate tiveram um incremento da sua capacidade de investimento e, por conseguinte, na oferta de novos empreendimentos residenciais. A concorrência cada vez mais acirrada tem levado à busca de novas estratégias de marketing imobiliário incrementadas por maiores volumes de investimento. Neste contexto, o conceito do marketing evoluiu para uma maior segmentação do público- alvo, buscando uma diferenciação do empreendimento na percepção de exclusividade. O propósito do artigo é analisar a recente evolução das estratégias de marketing adotadas e reconhecer os seus fatores indutores na busca contínua de obter sucesso nas vendas rapidamente. Conclui-se que as estratégias adotadas pelas empresas têm se baseado em experiências bem-sucedidas de seus concorrentes em empreendimentos voltados para públicos semelhantes e divulgam a maior qualidade ao produto com um amplo conjunto de benfeitorias comuns.

Baldasso, Paulo César Pérez. "INVESTIMENTOS EM REAL ESTATE : UMA EVOLUÇÃO NECESSÀRIA PARA OS FUNDOS DE PENSÃO DO BRASIL- ESTUDO DE CASO." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. REAL ESTATE INVESTMENTS: A NECESSARY EVOLUTION FOR THE PENSION FUNDS FROM BRAZIL – CASE STUDY. São Paulo, 2008. real estate; realty asset management

O presente trabalho tem por objetivo demonstrar de forma sintética, alguns conceitos básicos e fundamentais pertinentes a gestão de carteira imobiliária lastreado na experiência Institucional de um fundo de pensão gaúcho. O trabalho apresentado enfatizará também a importância e necessidade da retomada dos investimentos imobiliários como forma de exercer o verdadeiro sentido da prática de boa governança Institucional sela ela pública ou privada.

Akiyama, Yuko, and João da Rocha Lima, Jr.. "J-REIT (Japanese Real Estate Investment Trusts) and Brazilian real estate market." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. J-REIT (Real Estate Investment Trusts do Japão) e o mercado de real estate brasileiro. São Paulo, 2008. International investment; Japan; real estate; REIT; securitization

In Japan, Real Estate Investment Trust (REIT) scheme is legally created in 2000 and it is commonly called J-REIT. Hence then, J-REIT market has been growing and the total market capitalization of J-REIT issues has reached in 4,362 billion yen (Closing price as of May, 31, 2008; approximately 42 billion USD, calculated as of 1 USD=104.14yen). It's less than 1.5 % of the total market capitalization of the Tokyo Stock Exchange listed securities. Thus a further expansion of J-REIT market is expected. In May 2008, an inclusion of overseas real estate to the portfolio of J-REIT funds is liberated by law; that means Japanese capital is legally permitted to invest in overseas by real estate securitization scheme. Considering its opportunity, this paper presents J-REIT history, current market and its perspectives and later, discusses a business environment between Japan and Brazil. As a final consideration, a first step to attract Japanese capital to Brazilian market is proposed; that is "to provide information of good quality on real time".

Rodrigues, Silvia. "Loteamentos Fechados e Condomínios Residenciais – Iniciativa Pública e Privada." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. Lots Closed and Residential Condominiums - Public and Private Initiative. São Paulo, 2008. condomínios residenciais; loteamentos fechados

Reflexão sobre loteamentos fechados e condomínios residenciais, que são tipos das novas configurações e se dão de forma dispersa no território. Este trabalho busca analisar esses tipos de moradia de forma condominial, fechada entre muros. O principal objetivo é analisar as iniciativas privadas, públicas e as parcerias na produção de condomínios entre o poder público e empresas privadas. O trabalho também analisa as diferenças entre poder público e privado a fim de aprofundar quais os impactos sociais e territoriais, mais complexos, causados pela implantação de loteamentos fechados e condomínios residenciais tendo como base a dissertação de Mestrado defendida em 2006 na PUC Campinas – “Loteamentos Fechados e Condomínios Residenciais em São José do Rio Preto".

Weise, Andreas Dittmar, and Charles Albino Schultz. "Lucros especulativos derivados da especulação imobiliária: uma descrição da combinação de oferta e demanda." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. Speculative profits derived from property speculation: a description of the combination of supply and demand. São Paulo, 2008. custos de transação; especulação imobiliária; lucros especulativos

As curvas da oferta (S) e da demanda (D) se encontram em equilíbrio no mercado imobiliário quando a oferta e a procura são iguais. No mercado de imóveis o superávit de demanda dos não-especuladores (SDN) e dos especuladores (SDS) é baseado na diferença entre oferta e demanda de cada um dos grupos e o mercado busca um novo equilíbrio. Este estudo se classifica como descritivo quanto os fins e teórico quantos aos meios. O objetivo principal é descrever a especulação imobiliária por meio de fórmulas econômicas e desenvolver um modelo que integre o custo de transação. Num mercado especulativo, tem-se sempre a condição PS ≥ P0. Portanto, o preço especulativo PS = P0+ b x SDS não poderia ser positivo para P0 constantes I qualquer SDS. Lucros especulativos somente podem ser realizados no grupo dos especuladores. Basicamente, o lucro especulativo seria σ = PS x SDS, sem a influência de custos de transação. Finalmente, a estratégia ótima para os especuladores seria uma função linear do S(t) entre PS(t) – P0(t), ou seja, a maximização das diferenças dos preços acompanhando a linha de oferta.

Rodrigues, Celina Maria, and Gilda Collet Bru Pinto. "Mairiporã: o valor do solo urbano em uma urbanização dispersa." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. LARES. São Paulo, 2008. desenvolvimento urbano; Mairiporã; meio ambiente; preço da terra; urbanismo contemporâneo

A cidade de Mairiporã, no extremo norte da Região Metropolitana de São Paulo (RMSP), dispõe de grande patrimônio ambiental, importante para a manutenção dos remanescentes florestais e abastecimento de água de toda a região. O estudo da estrutura urbana deste município indica que sua atual fase urbanística é parte de um amplo contexto de mudanças que envolvem a dispersão da mancha urbana metropolitana. A urbanização mostra a descontinuidade do tecido urbano no território (policentralidade, em detrimento de um único núcleo central) e desconcentração popular (favorecida no contexto municipal pela topografia local, estrutura viária e fundiária em formação desde a década de 1970). Para melhor entendimento desse tipo de urbanização, chamada dispersa, foi realizada, em 2006, uma pesquisa exploratória e seus resultados (o valor médio do m2 da terra) dispostos na base “Divisão Territorial em Função das Características Geográficas”. A análise desta carta e demais dados do Município possibilitou aquilatar as variáveis de composição do preço da terra urbana no Município. Também evidenciou como se efetiva a segregação espacial "por sítio social" neste tipo de urbanização, além de facilitar o entendimento do processo urbanístico como um todo.

Wertheim, Perola. "Meio Ambiente Construído E Sustentabilidade-O Habitat Ecológico." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. The Sustentability of the Building Environment. São Paulo, 2008. desenvolvimento sustentável; ecologia; meio-ambiente construído; Planejamento Urbano; política

Grande parte da população mundial está direta ou indiretamente integrada ao capitalismo através de mecanismos macro-econômicos de politicas monetárias, da dívida e do preço das matérias primas. A esse contexto,acresce, que a maioria dessa população vive em cidades. São 180 cidades com mais de um milhão de habitantes evoluindo para 550 em 2015, com crescimento diário de um milhão de novos moradores. A re produção do espaço globalizado, que se baseia em centros urbanos conectados em rede, transpõe a noção de territorialidade/nacionalidade e orienta investimentos financeiros em nível internacional, desvinculando a dinâmica de crescimento das mega cidades do desenvolvimento local.

Esse trabalho parte da caracterização da evolução do conceito de sustentabilidade na agenda internacional e Brasileira e como o desenvolvimento sustentável se incorporou às práticas político-administrativas do planejamento urbano, abordando algumas experiências bem sucedidas no âmbito das políticas públicas no Brasil. Os resultados desse trabalho se devem a um estudo da bibliografia corrente, relatórios e documentos de trabalho de organismos internacionais e grupos de discussão realizados sob os auspícios do Programa de Planejamento Energético da COPPE/UFRJ, 2007

Filho, Alfredo Eduardo Abibi, and Eliane Monetti. "Modelo para Identificação de Comportamento de Clusters nos Mercados residenciais de Real Estate." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. Model for Identificating Behavior Residential Real Estate Clusters. São Paulo, 2008. cluster; comportamento; real estate; residencial

Esta é a primeira etapa de uma pesquisa exploratória a fim de identificar comportamentos comuns de grupos de clientes finais no mercado residencial de real estate para auxilio na formatação dos empreendimentos residenciais, analisando os estilos e traçando um perfil de comportamento de cada segmento. A metodologia usada é baseada em uma revisão bibliográfica sobre o referencial teórico clássico sobre o tema segmentação de mercado, nos fatores psicodinâmicos que atuam sobra o consumidor no processo de decisão e estudos realizados sobre o tema no mercado residencial de real estate. O referencial teórico direcionou o estudo exploratório por meio de um questionário de preferências aplicado em pontos de venda de unidades residenciais na cidade de São Paulo. Agregando os resultados da pesquisa de campo em cada um dos estágios do ciclo de vida e analisando os resultados obtidos são apresentados alguns perfis de comportamento para cada segmento. Os resultados apontam para a adequação da observância do ciclo de vida na formatação ampla do produto imobiliário residencial voltado a cada segmento, indicam, também, a necessidade de ampliar e refinar os parâmetros empregados na pesquisa.

Gaiarsa, Claudio M., José Luiz M. Sarti, and Luciane M. Virgilio. "O MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA NA CIDADE DE S. PAULO: ANÁLISE DO MOVIMENTO DE CONCENTRAÇÃO DESSE MERCADO E DA PARTICIPAÇÃO DAS EMPRESAS LISTADAS NA BOVESPA." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. LARES. São Paulo, 2008.

Este artigo é uma análise empírica da evolução da concentração do mercado imobiliário da cidade de S. Paulo entre 1998 e 2007, com base no banco de dados do Secovi. O mercado imobiliário no Brasil tem se caracterizado nos últimos anos por dois movimentos: o crescimento acelerado e alterações profundas na forma de captação de recursos. O resultado mais visível é a concentração desse mercado. A hipótese deste trabalho é que o acesso a capital e participação crescente de mercado estão estreitamente relacionados, tanto como causa quanto como efeito. As empresas com acesso às fontes de capital de maior volume, e em melhores condições, são aquelas que lideram o processo de concentração do mercado. A capacidade de acessar capital é um dos elementos determinantes nesse processo. A análise se concentra nas empresas do setor, dividindo-as em dois grupos: aquelas com ações listadas na Bolsa de Valores, e as que não entraram nesse mercado. São elaboradas análises das participações desses grupos de empresas no mercado nesse período.

Villa, Simone Barbosa. "O MERCADO IMOBILIÁRIO EM RIBEIRÃO PRETO: produção de apartamentos no início do século 21 sob a ótica paulistana." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. LARES. São Paulo, 2008. apartamentos; mercado imobiliário Ribeirão Preto; modos de vida; qualidade habitacional.; São Paulo

O presente artigo tem o objetivo de avaliar e pesquisar o conjunto da produção de apartamentos contemporâneos destinados à classe média, produzidos na cidade de Ribeirão Preto baseados na dinâmica do mercado imobiliário paulistano funcionando como uma referência tipológica. As reflexões centram-se nas seguintes questões: (i) a evolução histórica dos apartamentos contemporâneos na cidade de Ribeirão Preto e suas relações com o mercado imobiliário paulistano; (ii) as relações dos agentes do mercado imobiliário com a produção destas unidades, as dinâmicas imobiliárias, os métodos de pesquisa de satisfação empregados para obtenção de valores de referência ao projeto, entre outros aspectos; (iii) o papel do arquiteto perante o projeto - questões como o atendimento às demandas emergentes da sociedade e das condições de habitabilidade através de índices de satisfação dos moradores -, e perante a dinâmica imobiliária tecida pelos vários agentes; (iv) as questões locais – socio-culturais e econômicas confrontadas na produção destes edifícios na cidade de Ribeirão Preto. A justificativa desta análise se baseia na medida em que o mercado imobiliário paulistano por meio das diferentes formas de atuações de seus agentes se tornou, ao longo do século 20, uma referência nacional. A modalidade habitacional apartamento, considerada aqui como um “tipo”, e seu processo de produção desenvolvida na cidade de São Paulo, é uma referência para a grande maioria das cidades de médio e grande porte brasileiras, exceto algumas características locais que não podem ser esquecidas. As tipologias ofertadas neste mercado servem de indutores da produção destas cidades, na medida em que em qualquer cidade brasileira podem- se encontrar apartamentos com características tipológicas semelhantes, ou muito próximas das vistas em São Paulo. Baseado neste entendimento, a cidade de Ribeirão Preto, interior de São Paulo, torna-se relevante exemplo no estudo da produção de edifícios de apartamentos, notadamente a partir do século 21, na qual se observa, entre outros fatores, a migração para este mercado de inúmeras empresas incorporadoras e construtoras tradicionalmente filiadas na cidade de São Paulo e a conseqüente abertura de mercados.1

  • 1. O presente artigo é parte integrante da pesquisa de doutoramento concluída em março de 2008 intitulada Morar em Apartamentos: a produção dos espaços privados e semi-privados nos apartamentos ofertados pelo mercado imobiliário no século XXI na cidade de São Paulo. Critérios para Avaliação Pós-Ocupação comportamental. Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo – Faculdade de Arquitetura e Urbanismo – Universidade de São Paulo (FAU-USP) sob a orientação da Profa. Dra. Sheila Walbe Ornstein – Departamento de Tecnologia da Arquitetura.
Machuca, Marianah Noguchi, Fábio Duarte, and Tomás Moreira. "Operação Urbana e Aproveitamento de Áreas Infra-estruturadas: Ensaio para sua implantação na Avenida Sete de Setembro em Curitiba – PR para o VIII Seminário Internacional da LARES." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. Urban Operation and Infrastructure’s exploitation: an assay for its employment in Avenida Sete de Setembro at Curitiba – PR for the VIII Seminário Internacional da LARES, São Paulo, Brasil. São Paulo, 2008. desenvolvimento urbano; Estatuto da Cidade; operações urbanas consorciadas; Planejamento estratégico

O artigo propõe um ensaio para a implantação de uma operação urbana em parte de um setor estrutural da cidade de Curitiba onde, apesar do grande potencial construtivo disponível, pela tipologia do uso, esse potencial não é usado. O objetivo do trabalho foi simular a aplicação do instrumento das operações urbanas na área em estudo, analisando os seguintes aspectos: legais, onde foram estabelecidos os procedimentos da operação urbana, através da criação de uma “zona especial de revitalização urbana” que determinou o máximo que poderia ser construído pelos proprietários que adquirissem os Cepacs (Certificado de Potencial Adicional Construtivo) como contrapartida para construção; a dinâmica do mercado imobiliário; e as melhorias urbanas que a operação urbana poderia proporcionar.

Pessoa, Laura, and Lúcia Bógus. "OPERAÇÕES URBANAS - NOVA FORMA DE PRODUÇÃO IMOBILIÁRIA: o caso das Operações Urbanas Faria Lima e Água Espraiada." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. URBANS OPERATIONS – NEW WAY OF REAL STATE DEVELOPMENT: the urban operations Faria Lima and Água Espraiada. São Paulo, 2008. cidade de São Paulo; legislação urbana; operação urbana; Produção imobiliária

O objetivo desse artigo é analisar do processo de valorização imobiliária que ocorreu na porção sudoeste da cidade de São Paulo, a partir dos anos 1990, como conseqüência das Operações Urbanas Faria Lima e Água Espraiada, buscando identificar os impactos físico-espaciais e sócio-econômicos decorrentes dessas intervenções.

Batalha-Vasconcelos, Denise Labate. "Reputação da Empresa: Recurso Importante no Mercado Imobiliário." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. Company Reputation: Important Resource in the Real Estate Market. São Paulo, 2008. estratégia empresarial; marca; mercado imobiliário; recursos; reputação

Inúmeras são as empresas incorporadoras existentes, entretanto a recente tendência de concentração do mercado paulistano ressalta a importância da reputação da marca das organizações inseridas naquela atividade e seu significado no desempenho das mesmas. Analisando-se este fenômeno, pretende-se mostrar neste ensaio teórico, as faces de um dos maiores patrimônios de uma organização, constituído por algo imaterial e intangível, como sua marca. A reputação da marca de uma empresa pode ser tomada como o resultado de todas as decisões empresariais passadas que ela representa, pois traduz as percepções do público em geral e de seus clientes, em particular, sobre a empresa e seus negócios.

Analisando-se a natureza da atividade de incorporação imobiliária, bem como dados secundários de vendas sobre oferta de um dado grupo econômico e de desempenho geral das empresas inseridas no mercado paulistano, conclui-se que há indícios de que a marca é recurso muito relevante para o incremento de vendas e melhoria do desempenho das empresas do setor. Este resultado tem interessantes implicações tanto para a área acadêmica quanto para atividades gerenciais das empresas de incorporações imobiliárias, revelando que um adequado tratamento e construção elaborada da marca e sua reputação podem melhorar o desempenho da empresa incorporadora.

Silva, Maria da Graça, and Marta Dora Grostein. "Sem terra, com muito trabalho e sem capital: produzindo “não mercadorias”?" In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. Without land, with much labour and without capital: producing “no goods”? São Paulo, 2008. mercado informal de moradias; regularização fundiária e urbanística

Formas alternativas de produção, distribuição e consumo de moradias são adotadas pela população mais pobre, em função de problemas de ordem sócio-econômica, constituindo um “mercado informal de moradias”. As moradias informais são produzidas com a articulação dos fatores, terra, trabalho e capital, diferentemente das práticas do mercado imobiliário formal, apresentando como atributos a precariedade e a ilegalidade. Sob o ponto de vista econômico, para a teoria marxista essas habitações não se constituem “mercadorias”, pois teriam apenas “valor de uso”, portanto, não seriam viáveis para circulação no mercado formal, independentemente da sua condição de regularidade. Essa interpretação confronta teorias que vêem na formalização da propriedade das moradias do mercado informal, a pré-condição para a transformação da moradia em “ativo econômico”. Essa discussão, aparentemente apenas de conteúdo teórico, é essencial para políticas públicas de intervenção no mercado informal, mas insuficiente para embasar estratégias de inserção urbana e urbanística desses núcleos na cidade, como por exemplo, os programas de regularização e urbanização de favelas. Este artigo defende que é também com investimentos em urbanização e infra-estrutura que se possibilita a inserção dessas habitações no mercado formal, devido não só à titulação ou cessão de uso, mas devido aos atributos urbanísticos que lhe são agregados.

Maraschin, Clarice. "SHOPPING CENTERS E ESTRUTURA ESPACIAL URBANA." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. LARES. São Paulo, 2008. análise urbana; estrutura espacial urbana; impactos urbanos; shopping center

O trabalho aborda a relação entre o shopping center e a estrutura espacial urbana. Seu objetivo é analisar os impactos provocados por aqueles equipamentos comerciais no processo de estruturação espacial da cidade onde se inserem. A análise desse processo de mudanças parte do pressuposto de que as alterações que emergem a partir da implantação de shopping centers, ocorrem em diferentes escalas espaciais: local e global, e em diferentes temporalidades: de curto e mais longo prazos. O trabalho se desenvolve a partir da análise de um caso específico: o Shopping Center Iguatemi em Porto Alegre, RS. Inicialmente são apresentadas alterações de curto e médio prazos ocorridas no seu entorno, abordando aspectos como a valorização imobiliária, perfil sócio-econômico da população, acessibilidade, uso do solo e mercado imobiliário. Na seqüência, procura-se compreender a dinâmica dessas transformações em termos de mudanças de mais longo prazo, enfocando o mercado imobiliário local e considerando também as readequações que o próprio empreendimento shopping center realizou na sua estrutura ao longo do tempo.

Finalizando, procura-se discutir o significado desse processo em termos da estruturação espacial urbana global de Porto Alegre, analisando impactos na estrutura de polarização comercial e no próprio direcionamento do crescimento urbano.

Grassiotto, Maria Luiza Fava. "Shopping centers multiuso: uma opção estratégica de projeto para o desenvolvimento de novas regiões." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. Multiuse shopping centers: a strategic option of project to enable the development of new regions. São Paulo, 2008. centro comerciais multifuncionais; edifícios polifuncionais; multifunctional building; multifunctional shopping centers; multiuse shopping centers; shopping centers multiuso

O texto primeiramente introduz o conceito de multifuncionalidade. Em seguida comenta as fases evolutivas dos centros comerciais: Implantação - da decisão, concepção, construção, até a inauguração; Desenvolvimento - da inauguração até a primeira ampliação; Consolidação - quando as atividades diversificadas no interior do edifício e no entorno estabelecem um sistema de relações sinérgicas provocando o surgimento de uma nova centralidade. Alguns exemplos de shopping centers nacionais são analisados - no Rio de Janeiro o BarraShopping, em São Paulo, o Shopping Taboão da Serra, o Anália Franco, o Ibirapuera, destacando aspectos do processo evolutivo, que incrementaram seu poder de atração tornando-os centros geradores de uma nova região de desenvolvimento. Aliando teoria e prática, optou-se pela investigação através do ir para ver, observando-se com atenção o shopping center, fragmentando seus espaços para perceber os lugares e forma de apropriação, comparando, associando, possibilitando a interpretação pelo pesquisador, das suas grandes transformações. A fotografia foi utiizada como recurso estratégico, pois retem a imagem, fixa e congela a realidade no espaço e no tempo, fornecendo o registro para leitura, interpretação e estabelecimento do significado pelo pesquisador. Finalmente algumas sugestões são dadas quanto ao planejamento físico e projeto de shopping centers multifuncionais.

Mussi, Andréa, Maycon Acco, Benamy Turkienicz, Jonas Jeske, and Bárbara Bellaver. "Simulação e comparação das regras da legislação urbana de duas épocas de Nova Prata/RS com a aplicação do Cityzoom e SIG." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. Simulation and comparison of the urban legislation rules of two periods of Nova Prata/RS with the application of Cityzoom and GIS. São Paulo, 2008. modelos urbanos; plano diretor; regime urbanístico; SIG; simulação

Este artigo visa testar e propor melhorias ao programa computacional CityZoom, que simula ambientes urbanos. As simulações objetivam instrumentar os debates do novo plano diretor proposto para Nova Prata/RS, principalmente na temática do regime urbanístico a ser adotado, com a apresentação de volumetrias produzidas pelas diferentes regras a fim de subsidiar análises da paisagem urbana produzida, do sombreamento gerado, entre outras que poderão ser acrescidas com a utilização do ambiente SIG (Sistema de Informações Geográficas). Em discussão, um comparativo entre os dois planos municipais, e o seu impacto no desenvolvimento municipal, a paisagem urbana produzida pela simulação das regras dos mesmos. Este comparativo é feito a partir da aplicação de um modelo computacional descritivo de estado denominado CityZoom. O que permitiu avaliar três estados: i) com as regras do plano diretor de 1982; ii) as regras aplicadas até 2007; e iii) as regras máximas permitidas no novo plano diretor proposto. O potencial construtivo dos dois planos se assemelham, mas há uma mudança na paisagem urbana gerada.

Caselli, Cristina Kanya. "SUSTENTABILIDADE E REAL ESTATE NO MERCADO DA BAIXA RENDA." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. LARES. São Paulo, 2008. construção pré-fabricada; madeira; sistemas leves

O Brasil vem considerando a sustentabilidade em seus projetos, seja em edifícios comerciais, seja em projetos ambientais de interesse nacional. As moradias ainda não têm recebido muitas atenções em termos de construção sustentável, como já ocorre em outras nações. Muitas podem ser as razões para essa diferença: carência de tecnologia adequada; recursos econômicos limitados; mão-de-obra pouco qualificada; e ainda a falta de cultura sobre questões ambientais; todos estes condicionantes parecem levar ao fato de que ainda se constrói de acordo com uma prática insustentável.

Batalha-Vasconcelos, Denise Labate, and Ricardo Laurentino Vasconcelos. "Sustentabilidade: Ferramenta de Marketing ou Instrumento Essencial." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. Sustainability and the Real Estate Market: Marketing or Essential Tool. São Paulo, 2008. estratégia mercadológica; marketing imobiliário; mercado imobiliário; Sustentabilidade; tendência de mercado

Consumidores podem distinguir e comparar diversas características nos produtos que pretendem adquirir, entretanto alguns desses atributos só podem ser mensuráveis após a experiência de uso. Este artigo visa a discutir a importância de um atributo intangível que esses produtos detêm, suas características de sustentabilidade, no comportamento dos consumidores e incorporadores de unidades em empreendimentos imobiliárias, quer sejam residenciais ou comerciais. Para ilustrar a discussão teórica, observou-se os argumentos de venda, em propagandas da mídia impressa, de empreendimentos imobiliários lançados nos últimos três meses, verificando-se, posteriormente, quais as abordagens dos gestores de incorporadoras paulistanas diante do desafio da sustentabilidade. Concluiu-se que os consumidores ainda não se conscientizaram plenamente da necessidade e dos benefícios de ocuparem um espaço sustentável a ponto de incentivar sua produção, entretanto, os empreendedores de espaços corporativos já estão dispostos a implementar políticas e estratégias para empreendimentos sustentáveis, tanto pelo retorno em sua imagem e reputação, quanto pelos ganhos financeiros que vislumbram que poderão proporcionar.

Bruna, Gilda Collet, Angélica A. Tanus Benatti Alvi, and Volia Regina Kato. "TRANSFORMAÇÃO URBANA E INFLUÊNCIA NA POLÍTICA DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO A PARTIR DE NOVOS ARRANJOS INDUSTRIAIS: O CASO DE LIMEIRA, SP." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. URBAN TRANSFORMATION AND ITS INFLUENCE ON THE LAND USE AND OCCUPATION POLICY, SINCE THE NEW INDUSTRIAL ARRANGEMENTS: THE CASE OF LIMEIRA, SP. São Paulo, 2008. arranjos produtivos locais; Estado de São Paulo; município de limeira; política urbana; transformação industrial

No Estado de São Paulo, particularmente em cidades médias, observam-se tendências industriais recentes relacionadas à introdução de processos inovadores de produção e cooperação em torno de Arranjos Produtivos Locais (APL), que se voltam para o fortalecimento da economia e o desenvolvimento local. Entretanto, a lógica de estruturação espacial desses empreendimentos não são orientados por políticas urbanas de uso e ocupação do solo que associem à qualidade urbano-ambiental às demandas de produção e consumo. Esse artigo, com base no caso do município de Limeira, que concentra o APL de jóias e bijuterias, discute as transformações ocorridas no uso e na ocupação do solo bem como os limites e desafios do processo de planejamento urbano municipal. Conclui-se que a distribuição dos empreendimentos nesta área urbana particularmente é crítica, e que nem sempre é possível redirecionar a lógica de localização industrial e muito menos minimizar seus efeitos negativos no território intra-urbano.

da Rocha Lima, Jr., João, and Carolina Andrea Garisto Gregório. "VALUATION E INVESTIMENTO NAS AÇÕES DAS EMPRESAS DE REAL ESTATE NO BRASIL: CENÁRIO DO CICLO DE CAPTAÇÃO INTENSIVA 2005-2007." In Mercados emergentes de Real Estate: NOVOS DESAFIOS E OPORTUNIDADES. VALUATION AND INVESTMENT IN STOCKS OF BRAZILIAN REAL ESTATE COMPANIES: CONTEXT OF INTENSIVE CAPTALIZATION CICLE (2005-2007). São Paulo, 2008. Ipo; real estate residencial; risco do investimento; taxa de retorno; Valuation

No ciclo de set/2005 a out/2007 empresas representativas do mercado brasileiro de real estate residencial adotaram a estratégia de captar recursos via mercado de capitais. O contexto se mostrava favorável para produção de imóveis destinados a classe média, por dois principais fatores, primeiro, em razão das melhores condições de financiamentos para a compra de imóveis decorrente da reestruturação do sistema financeiro habitacional brasileiro a partir de 2005, e, segundo, por ser um segmento de mercado com demanda não atendida, já que boa parte das empresas focava para a produção de imóveis para a classe média alta e alta em razão da maior poupança dos compradores, que facilitava o encaixe de preço no ciclo de implantação e reduzia a necessidade de investimento por parte das empresas. Nesse sentido, para atender a demanda da classe média restava às empresas aumentarem sua capacidade de investimento para produção. A estratégia de capitalização via mercado de capitais, por meios das IPOs, foi adotada pelas empresas mais representativas, em curto intervalo de tempo. O foco do artigo consiste na análise da qualidade de investimento nas ações dessas empresas (fazem parte da análise 15 ofertas). Na finalidade de identificar em quais expectativas as empresas se apoiaram para entrarem na Bovespa nos períodos, volumes e preços ocorridos, foram analisadas as correlações dessas ofertas com o índice de mercado (IBOVESPA). A partir dos resultados obtidos, por meio do método de valuation mais conhecido e fundamentado, é possível concluir que a colocação das ofertas não foi sustentada em procedimentos validados de precificação, configurando ofertas meramente especulativas.