Os Sistemas de Informações Geográficas (SIG) ocupam papel cada vez mais relevante no planejamento urbano. Estudos recentes mostram aplicações promissoras das geotecnologias no estudo da cidade e da dinâmica imobiliária, com valiosas contribuições para a gestão e a regulação do uso do solo. Neste artigo, avaliamos essas contribuições a partir de estudo de caso para identificação e mapeamento de vazios urbanos. Embora conceitualmente amplos, os vazios urbanos são estruturas presentes e resultantes do desenvolvimento urbano. Atendendo o conceito de Desenvolvimento Orientado ao Transporte Sustentável (DOTS), o melhor aproveitamento desses espaços, principalmente em áreas próximas aos sistemas de transporte coletivo, poderia assistir o aumento da oferta habitacional, a redução dos custos da urbanização e a otimização da infraestrutura existente. Para experimentar as metodologias e avaliar seus resultados, definimos um recorte espacial na Região Norte de Niterói/RJ, uma área que, apesar de centralizada e bem- dotada de infraestrutura, tem vivenciado conflitos de uso e ocupação do solo urbano. Para identificar os vazios urbanos utilizamos dados fornecidos pela Prefeitura Municipal de Niterói. Sobre esse conjunto de dados, buscamos apreender tanto os terrenos vazios, livres de construções, como imóveis edificados que possam ser classificados como vazios urbanos por estarem ociosos ou subutilizados. Acreditamos que esse tipo de análise traz contribuições importantes para a gestão da cidade, com subsídios para políticas públicas que possibilitem melhor destinação dos imóveis localizados em áreas dotadas de infraestrutura e próximas aos sistemas de transporte coletivo, conciliando a dinâmica imobiliária com os objetivos das políticas urbanas, para garantir melhor distribuição da mais-valia fundiária e o cumprimento da função social da propriedade em áreas estratégicas da cidade.
GIS applied to the study of property market dynamics: a case-study on vacant land in the Northern area of Niterói/RJ
Geographic Information Systems (GIS) have taken on an increasingly important role in urban planning. Recent studies show promising applications of GIS and cartography in the understanding and analysis of the dynamics of property markets, with valuable contributions to the management and regulation of urban land use. In this paper, we evaluate these contributions through a case study in which we identify and map urban voids. Although conceptually broad, urban voids are a pervasive and relevant feature of urban development and urban change. Given the concept of Transport-Oriented Development (TOD), the best use of these spaces, especially in areas close to public transport systems, could help increase housing supply and optimize the use of infrastructure, among other things. In order to test our methodology and assess its results, we have focused on the Northern region of Niterói, an area that, although centrally located and well provided with infrastructure, has experienced conflicts in urban land use and occupation. To identify urban voids, we have used a dataset provided by the municipal government of Niterói. Through this dataset, we were able to identify both vacant (unbuilt) land plots and unused or under-used property. We claim that our mapping may generate key insights to policy measures seeking to optimize urban land use by giving a better destination to land and property located in areas that are equipped with infrastructure, thus reconciling the dynamics of the property market with the goals and requirements of the city's masterplan, promoting an upgrading of ambience and occupation and observing the legislation concerning the social function of property in strategic areas of the city.