As empresas são instituições flexíveis que no decorrer do tempo evoluem suas estratégias com o objetivo de manter ou aumentar sua rentabilidade de acordo com as condições do mercado. As estratégias de expansão geográfica internacional são resultado de respostas às alterações do meio local e à visualização de oportunidades em novos mercados devido às suas competências. O presente artigo mostra quais são as condições e competências para que uma empresa imobiliária planeje uma estratégia de expansão geográfica, com a procura de mercados internacionais. Assim também, o trabalho avalia as competências das empresas de Real Estate brasileiras na recente expansão geográfica nacional por meio dos cinco principais modelos de negócios adotados pelas empresas, a saber: desenvolvimento próprio, parcerias, Joint Venture, aquisição e fusão, como referência para uma expansão visando mercados internacionais. Consequentemente, ao desenvolver-se em novos mercados muitas das empresas imobiliárias aproveitaram as vantagens do modelo de negócios adotado e podem utilizar a experiência para gerar competências necessárias para processos de internacionalização. Todavia, mostrou-se nesta expansão pelo território brasileiro, que muitas capacidades das empresas não foram desenvolvidas adequadamente como competências úteis para uma expansão em mercados internacionais, e o que gerou incapacidade de governança, principalmente, frágil controle de custos e deficientes avaliações de risco nos modelos de negócios.