Historicamente, o processo imobiliário em São Paulo tem sido dominado pelos segmentos de alta renda que se localizam, preferencialmente, no setor sudoeste da cidade. As operações urbanas, funcionando como catalisadoras na promoção do processo de desenvolvimento urbano definido pelo Plano Diretor, têm apresentado eficiência muito reduzida, quando contrariam as regras do mercado imobiliário. No caso da Operação Urbana Faria Lima, o sucesso é inquestionável. Desde o início ela articulou-se a um eixo imobiliário consolidado, ávido por novos empreendimentos de natureza comercial e de serviços. Teve também as limitações ambientais bem resolvidas, contemplada por eficientes mecanismos institucionais, como a regulamentação dos referenciais de valor de terreno virtual comerciável pela municipalidade. Por outro lado, no caso da Operação Urbana Água Branca, a dinâmica imobiliária foi agravada por obstáculos de origem fundiária e pela tardia racionalização da área ocupada pela ferrovia. O método utilizado no trabalho envolve a análise detalhada das duas operações urbanas, seus instrumentos legais, mecanismos de implantação e a dinâmica financeira. Considera-se que o Estado possui limites para exercer sua atuação na transformação da cidade, mas não se admite uma submissão deste, a reboque desta situação, necessitando a questão ser apropriadamente encaminhada. A conclusão do trabalho demonstra a atuação inovadora presente e aplicada presente na própria avaliação do sucesso imediato da Operação Faria Lima e no gradativo incremento imobiliário da Água Branca, obtido através das novas estratégias imobiliárias e urbanísticas.