Historically, the building process in Sao Paulo has been dominated by high-income segments of which are located, intensely, in the Southwest sector of the city. The urban operations, acting as catalyst in the purpose of promoting the process of urban development defined by the Master Plan, have very low efficiency, when acting contrary to the rules of the real state market. In the case of the Urban Operation Faria Lima, success is unquestionable. From the beginning it attended consolidated axle housing, avid for new ventures of a commercial nature and services, with environmental constraints resolved, cover by effective institutional mechanisms, such as the regulation of reference of virtual marketable value of land by the municipality. For Urban Operation Água Branca the real state dynamic was exacerbated by property impediment and the late rationalization of the area occupied by railway. The method involves detailed analysis of urban operations, its legal instruments, mechanisms of implementation and financial dynamics. It is considered that the State has limits to exercise its role in the transformation of the city, but no one admits an absolute submission to this situation, when properly channel. Completing work demonstrates the innovative applied action and applied that this is in the assessment of the immediate success of the Urban Operation Faria Lima and possible increase in real estate Água Branca, obtained through new urban and real estate strategies.

Historicamente, o processo imobiliário em São Paulo tem sido dominado pelos segmentos de alta renda que se localizam, preferencialmente, no setor sudoeste da cidade. As operações urbanas, funcionando como catalisadoras na promoção do processo de desenvolvimento urbano definido pelo Plano Diretor, têm apresentado eficiência muito reduzida, quando contrariam as regras do mercado imobiliário. No caso da Operação Urbana Faria Lima, o sucesso é inquestionável. Desde o início ela articulou-se a um eixo imobiliário consolidado, ávido por novos empreendimentos de natureza comercial e de serviços. Teve também as limitações ambientais bem resolvidas, contemplada por eficientes mecanismos institucionais, como a regulamentação dos referenciais de valor de terreno virtual comerciável pela municipalidade. Por outro lado, no caso da Operação Urbana Água Branca, a dinâmica imobiliária foi agravada por obstáculos de origem fundiária e pela tardia racionalização da área ocupada pela ferrovia. O método utilizado no trabalho envolve a análise detalhada das duas operações urbanas, seus instrumentos legais, mecanismos de implantação e a dinâmica financeira. Considera-se que o Estado possui limites para exercer sua atuação na transformação da cidade, mas não se admite uma submissão deste, a reboque desta situação, necessitando a questão ser apropriadamente encaminhada. A conclusão do trabalho demonstra a atuação inovadora presente e aplicada presente na própria avaliação do sucesso imediato da Operação Faria Lima e no gradativo incremento imobiliário da Água Branca, obtido através das novas estratégias imobiliárias e urbanísticas.