Land represents a valuable asset, and it can be used as an instrument of investment and speculation. There is an optimal time to invest, an option of waiting to build and an optimal time of construction that need to meet demand conditions. On the other hand, there are zoning regulations and master plans that limit the use of land. This research examines empirical predictions of models based on real options by relating real estate prices to its real option prices, regarding the Cepacs. This asset lauched at Bovespa allows its owner to build beyond zoning regulations and even to modify the use of property. Through the CEPACS auctioned, the Municipality of São Paulo can intervene in the Urban Operations. The model has an infinite horizon, and a continuous time, that resembles the model of Williams (1991) but also test the inferences of Titman (1986). It regards the price of the property, its construction cost, the revenue obtained by an underused land as parking, growth rates of prices and risk-adjusted costs. The data ranges 2004, when the first auction of CEPACS happened, until the end of 2009. Data on launchings were provided by Embraesp. Through the delimitation of which launchings should be included in each urban operation, an hedonic regression was made, to verity if the intrinsic characteristics of each property would influence its prices. By using data from launchings of the largest real estate operations in urban areas of São Paulo (Faria Lima and Águas Espraiadas), the model is empirically corroborated. For the Faria Lima Urban Operation, there is an average premium of 32% of the observed value of the building. As for Operation Urban Águas Espraiadas, an average of 28% option premium is found.

Um terreno representa um ativo valioso, podendo ser usado como instrumento de investimento e especulação. Há um tempo ótimo para investir, uma opção de esperar para construir e um tempo ótimo de construção que precisam ser ajustados com as condições de demanda. Ao mesmo tempo, existem leis de zoneamento e planos diretores que limitam o uso da terra. Esta pesquisa examina predições empíricas de modelos baseados em opções reais relacionando preços de imóveis e sua precificação por opções reais, considerando-se os Cepacs. Este ativo lançado na Bovespa permite ao seu titular construir acima do permitido pela lei de zoneamento e até modificar o uso de seu imóvel. Através dos Cepacs leiloados, a Prefeitura de São Paulo pode realizar Intervenções nas chamadas Operações Urbanas. O modelo é de horizonte infinito, de tempo contínuo, que se parece com o modelo de Williams(1991), mas que também testa inferências de Titman (1986). Considera-se o preço do imóvel, seu custo de construção, a receita obtida por um terreno subutilizado, as taxas de crescimento de preços e custos ajustados ao risco. Os dados incluem desde 2004, data do primeiro leilão de Cepacs, até o final de 2009. Os dados sobre lançamentos foram cedidos pela Embraesp. Ao delimitar quais lançamentos deveriam ser incluídos em cada operação urbana, foi realizada uma regressão hedônica para verificar se as características intrínsecas dos imóveis influenciariam seus preços. Finalmente, foi possível estimar os parâmetros para se chegar a um prêmio dado pelo modelo de opções reais. Como resultado, há suporte empírico para o modelo que inclui a opção de esperar pelo momento ótimo para construir. Para a Operação Urbana Faria Lima, há um prêmio médio de 32% sobre o valor observado da construção. Já para a Operação Urbana Águas Espraiadas, encontra-se uma média de 28% sobre o preço do imóvel.