O novo plano diretor estratégico de São Paulo, aprovado em 2014, surge com uma proposta para reorganização da cidade, adensando regiões providas de maior infraestrutura e limitando a densidade populacional das outras regiões. Responsável pelo desenvolvimento imobiliário, o setor de real estate é afetado diretamente pelas novas diretrizes do plano diretor.
Neste trabalho, são discutidos os impactos do novo plano diretor no planejamento de produtos residenciais, identificando os efeitos do ponto de vista da formação de preços e de áreas privativas, bem como as possíveis respostas do mercado, diante das novas diretrizes de uso e ocupação do solo.
A metodologia de pesquisa contou com estudos bibliográficos, coleta de dados em uma incorporadora tradicional da cidade de São Paulo, e estudos de qualidade de investimento. Uma base de dados de terrenos foi submetida a um modelo de análise de modo a comparar os resultados de empreender considerando a legislação anterior e a atual imposta pelo plano.
Com o aumento dos custos de empreender gerado por mudanças no cálculo de outorga onerosa e com a perda de potencial construtivo em parte dos casos analisados, para que se mantenha a atratividade do investimento na atividade imobiliária, verificou-se que deverá haver um aumento dos preços de venda de apartamentos. Para minimizar esse efeito, será necessário: reduzir as taxas de retorno do empreendedor, reduzir as áreas privativas, custos de obra e os custos de terreno. Para os empreendedores, o planejamento de produtos se tornará ainda mais importante, diante das novas limitações e da provável redução de seus resultados financeiros. Ainda, a tendência é que terrenos localizados próximos dos eixos de transporte tenham seus preços de comercialização elevados, e a oferta de apartamentos nessas regiões será de produtos de até 80 metros quadrados. Já os terrenos localizados em regiões de baixo aproveitamento poderão ter a atividade de incorporação inviabilizada, a não ser que haja reduções consideráveis dos custos de terreno, ou ainda revisão das diretrizes que definem potencial construtivo e cálculo de outorga onerosa.
O presente artigo apresenta os resultados de uma pesquisa de mestrado do programa de Mestrado Profissional em Inovação da Construção Civil, da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo.
The new Strategic Plan of São Paulo, approved in 2014, appears with the aim of reorganizing the city, by making well use of existing infrastructure and limitating the population density in other areas. Responsible for the properties development, the real estate market is directly affected by the new guidelines of the Plan. This work discusses the impacts of the new Strategic Plan in residential product planning, identifying the effects in prices and the type of products that will be offered in the city, according to the new guidelines of land use, as well as the possible response from the market and its entrepreneurs and population.
The research methodology included bibliographic studies, database acquisition in a traditional real estate company from São Paulo, and quality of investments studies. The database, which formed a land bank, was submitted to a spreadsheet model, in order to compare the results of the investment considering the former legislation and the present legislation imposed by the Plan.
Due to the rise in costs generated by the modification in the equation of acquisition of constructive potential and the loss of potential in part of the cases that were analysed, in order to maintain the investment attractiveness in the real estate market, it was verified there should be an increase in residential selling prices. The minimization of this effect will require: reduce the rate of return of the entrepreneurs, reducethe apartments’ areas, construction costs and land costs. To entrepreneurs, product planning will be even more important, due to the new limitations and the possible reduction in their financial results. Furthermore, it is likely that areas located next to transport axes have their selling prices raised, and the offer of apartments will be products of up to 80 square meters. On the other hand, areas located in regions with lower construction potential can have their real estate potential restrained, unless there is a considerable reduction in land costs or even the revision of the guidelines that define constructive potential and its acquisition.
This article presents the results obtained in a Masters research for the program Mestrado Profissional em Inovação da Construção Civil, from Escola Politécnica da Universidade de São Paulo.