O artigo faz uma verificação de como ocorreram os movimentos de preços no mercado residencial brasileiro desde jan-2005, para identificar: i. que a leitura dos valores dos índices Ivg-r e Fipe-Zap, que capturam movimentos em BRL nominais, quando feita contra índices gerais de preços, leva a conclusões inadequadas, podendo induzir que os preços tem estado fora do preço justo e reverterão adiante e ii. que a leitura adequada dos mesmo índices contra deflatores de custos dos empreendimentos (terreno+outorga+edificação) mostra que ocorreu um pico de preços em mar-2011 que em dez-2013 já estava praticamente revertido. Reconhecendo que preços desequilibrados não acontecem em todo o mercado nacional, mas em vizinhanças específicas, desagregando o Fipe-Zap e retirando dele o viés para o Ivg-r, identifica-se que grandes cidades estão em baixa e já passaram por recentes picos de preços, sob curvas muito diferenciadas. Usando de um protótipo de empreendimento residencial na cidade de São Paulo, é possível fazer uma análise de como os fatores de custo podem provocar aumentos ou decréscimos de preços para avaliar hipóteses de comportamento de mercado no médio prazo, adiante.