The article makes a scan of how price movements occurred in Brazilian residential market since Jan-2005, to identify: i. that the reading of the values of the indexes Ivg-r and Fipe-Zap, which capture movements in nominal BRL, when made against general price indexes, leads to inappropriate conclusions and may induce that prices have been out of the fair price (fair value) and will reverse ahead and ii. suitable reading of the same indexes against cost deflators of developments (land+grant+building) shows that a price peak occurred in Mar-2011 that in Dec-2013 was already practically reversed. Recognizing that unbalanced prices do not happen broadly on national market, but in specific neighborhoods, disaggregating the Fipe-Zap and removing its bias against the Ivg-r, identifies that prices in major cities are down and have been through price peaks under very different curves. Using a prototype of residential development in the city of São Paulo, it is possible to analyze of how the cost factors may cause increases or decreases on prices, to evaluate hypothesis of market behavior over the medium term.

O artigo faz uma verificação de como ocorreram os movimentos de preços no mercado residencial brasileiro desde jan-2005, para identificar: i. que a leitura dos valores dos índices Ivg-r e Fipe-Zap, que capturam movimentos em BRL nominais, quando feita contra índices gerais de preços, leva a conclusões inadequadas, podendo induzir que os preços tem estado fora do preço justo e reverterão adiante e ii. que a leitura adequada dos mesmo índices contra deflatores de custos dos empreendimentos (terreno+outorga+edificação) mostra que ocorreu um pico de preços em mar-2011 que em dez-2013 já estava praticamente revertido. Reconhecendo que preços desequilibrados não acontecem em todo o mercado nacional, mas em vizinhanças específicas, desagregando o Fipe-Zap e retirando dele o viés para o Ivg-r, identifica-se que grandes cidades estão em baixa e já passaram por recentes picos de preços, sob curvas muito diferenciadas. Usando de um protótipo de empreendimento residencial na cidade de São Paulo, é possível fazer uma análise de como os fatores de custo podem provocar aumentos ou decréscimos de preços para avaliar hipóteses de comportamento de mercado no médio prazo, adiante.