Na economia brasileira, é tradicional o vetor conservador de investimento em imóveis para formação de poupanças. Investe-se em imóveis residenciais e comerciais, seja somente para proteger capitais, como também para fazer renda regular. Recentemente, algumas das mais importantes empresas empreendedoras de real estate no Brasil ofereceram ao mercado a alternativa de investir nas suas ações. Pode-se imaginar que o investimento em empresas que produzem real estate seja de risco equivalente ao dos seus empreendimentos e, para alguns, pode parecer correto fazer uma associação direta entre a qualidade e os riscos das duas formas de investimento - produto ou ações. Contudo, essa associação é imprópria. Para analisar a qualidade do investimento em ações de empresas de real estate, deve-se considerar que: [i] – o valor da ação é influenciado pela qualidade implícita dos sistemas de gestão da empresa, que está “atrás” dos produtos, podendo comprometer a qualidade do investimento de forma diferenciada entre empresas, quando comparado com o investimento nos seus empreendimentos, esses sim de qualidade muito semelhante no mercado; [ii] – os preços dos empreendimentos podem ser criticados no mercado por simples comparação, mas os das ações não, exigindo procedimentos mais sofisticados de avaliação de rentabilidade esperada e riscos e [iii] – as referências de preços praticados no mercado devem ser lidas com reserva, porque a alta velocidade das transações de ações no mercado secundário pode provocar distorções de preços muito mais acentuadas que nos imóveis, sempre lentos para se transacionar, o que serve de freio para movimentos especulativos. Como se evidencia uma monotonia de geração de resultado e renda dos empreendimentos num segmento de mercado, tendo em vista que as empresas trabalham com os mesmos preços e custos, numa faixa muito estreita de flutuação, trabalhando com os indicadores de desempenho das empresas listadas na Bovespa, podemos construir uma empresa protótipo e dela extrair informações sobre quanto pode valer uma ação de empresa de real estate. Nossa avaliação leva à conclusão que, admitindo um grau de imobilização desprezível, que se verifica na leitura dos dados das empresas listadas, o patamar de R$ 2,00 para cada R$ 1,00 de patrimônio líquido é uma referência aceitável de benchmark para ações de empresas do setor de real estate.
The most expressive symbol in the Brazilian economy for conservative investment is real estate, being considered the traditional vehicle to aggregate savings. The investment is done usually to protect Reais from inflation and to produce regular rental income. Recently, some important real estate developers offered the alternative to invest in company’s equity, instead of concrete, steel and brick. This is a totally different investment, considering the quality and the risks, although the advantage of liquidity is higher with stocks than with the real estate itself. In order to analyze the real estate price, a simple comparison methodology can give reliable information so that an investment offer can be criticized by the investor. One can think that the relative monotony, that rules the sector performance (very similar costs and prices), makes all stocks the same investment instrument. But it isn’t true in stocks, because the valuation is affected by other factors: [i] – the management systems and strategic planning of each company result in different profit generations; [ii] – the valuation procedure is rather more sophisticated, because there are factors further than the real estate that have to be taken into consideration; [iii] – and the accentuated liquidity of the stocks, when compared with the real estate, can produce speculation and deviations in market prices. Using the behavior database of the four real estate companies listed in Bovespa that recently offered new stocks for the market, with a relative success in placing, we can calculate some useful indicators about the value of each R$1,00 of stock’s book value. Building a benchmark virtual developer, based on the performance of these companies, we evaluate the R$ 1,00 stock book value for a secure investment, achieving the level of R$ 2,00.