Due to the real estate sector positive outlook between 2005 and 2007, the IPOs of real estate companies was looked as a good investment opportunity and all the offers placed in Bovespa was absorbed by the market in the volume and prices offered in IPOs. This attractiveness was a result of valuations produced by an optimistic and speculative view. What happened from the dates the IPOs were placed to the end of 2008 was a significant drop in shares prices, registering that the cumulative drop for the real estate companies shares had been considerably superior than the fall of Ibovespa (as observed by IRE - Real Estate Index published monthly by the Real Estate Research Group of USP). Considering this context, this article presents the valuation of these shares companies’ taking into account the behavior parameters based on data from financial statements published in post-IPO cycle, assessing leverage parameters of in which these companies must operate to recover the peak prices observed between 2007 and 2008. With the findings from the valuation, done without any speculative bias, we concluded that the capacity of these companies to generate results by investors is not able to reproduce the peak prices, and either high levels of leverages, not observed in the real estate sector, or other major behavior changes of these companies, or even other speculative movements, would be able to reproduce those prices.

Perspectivas positivas para o setor, função da existência de uma demanda até então não atendida pelas empresas brasileiras de real estate residencial (segmento de classe média/baixa) e das novas condições para as linhas de crédito aos mutuários, suportadas, ainda, pelo cenário de alta liquidez global da economia, são fatores que se encadearam para produzir a atratividade do investimento nas ações das empresas de real estate nas IPOs, entre os anos de 2005 e 2007, que foi um ciclo de captação intensiva. Essa atratividade é evidência clara da dicotomia entre a utilização de perspectivas promissoras do setor para produzir valuation com viés otimista e o que é adequado analisar a partir de métodos de valuation validados. O que ocorreu a partir das datas das ofertas foi uma queda expressiva nos preços de mercado destas ações, registrando-se que a queda acumulada para as ações das empresas de real estate é sensivelmente maior do que a queda do Ibovespa (conforme IRE – Índice de Real Estate publicado mensalmente pelo Núcleo de Real Estate da EPUSP). Tendo em vista esse cenário, este artigo apresenta as precificações destas ações a partir de parâmetros de comportamento construídos com base nos dados dos demonstrativos financeiros apresentados no ciclo pós-IPO, avaliando em quais padrões de alavancagem as empresas deveriam operar para recuperar os picos de preços observados entre 2007 e 2008. Com os dados da precificação, feita sem qualquer viés especulativo, concluímos que a capacidade de gerar resultados destas empresas não reproduz os picos de preços praticados naquele período, e somente condições de alavancagens elevadas e não observadas no setor econômico em questão, ou outras grandes mudanças de comportamento destas empresas, ou, ainda, outros movimentos especulativos, seriam condicionantes capazes de reproduzir aqueles preços.