Perspectivas positivas para o setor, função da existência de uma demanda até então não atendida pelas empresas brasileiras de real estate residencial (segmento de classe média/baixa) e das novas condições para as linhas de crédito aos mutuários, suportadas, ainda, pelo cenário de alta liquidez global da economia, são fatores que se encadearam para produzir a atratividade do investimento nas ações das empresas de real estate nas IPOs, entre os anos de 2005 e 2007, que foi um ciclo de captação intensiva. Essa atratividade é evidência clara da dicotomia entre a utilização de perspectivas promissoras do setor para produzir valuation com viés otimista e o que é adequado analisar a partir de métodos de valuation validados. O que ocorreu a partir das datas das ofertas foi uma queda expressiva nos preços de mercado destas ações, registrando-se que a queda acumulada para as ações das empresas de real estate é sensivelmente maior do que a queda do Ibovespa (conforme IRE – Índice de Real Estate publicado mensalmente pelo Núcleo de Real Estate da EPUSP). Tendo em vista esse cenário, este artigo apresenta as precificações destas ações a partir de parâmetros de comportamento construídos com base nos dados dos demonstrativos financeiros apresentados no ciclo pós-IPO, avaliando em quais padrões de alavancagem as empresas deveriam operar para recuperar os picos de preços observados entre 2007 e 2008. Com os dados da precificação, feita sem qualquer viés especulativo, concluímos que a capacidade de gerar resultados destas empresas não reproduz os picos de preços praticados naquele período, e somente condições de alavancagens elevadas e não observadas no setor econômico em questão, ou outras grandes mudanças de comportamento destas empresas, ou, ainda, outros movimentos especulativos, seriam condicionantes capazes de reproduzir aqueles preços.

O presente artigo propõe uma análise espacial da produção de apartamentos em São Paulo no período entre 1992 e 2007, utilizando, de forma combinada, três bases de dados: o Cadastro Territorial e Predial, de Conservação e Limpeza – TPCL da Secretaria Municipal de Finanças; o Censo Demográfico do IBGE; e o Cadastro de Lançamentos Imobiliários da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio – Embraesp. Partimos do dialógo com pesquisas que tratam das preferências locacionais da incorporação, e buscamos introduzir na discussão a dimensão temporal nas determinações que marcaram diferentes fases do setor imobiliário no período. Com isso, observamos que o desempenho da incorporação foi marcado por descontinuidades e não por configurar tendências constantes.

Ao longo do estudo foi possível identificar dois momentos de expansão imobiliária na cidade: o primeiro, em meados da década de 1990; e o segundo, em meados da década de 2000. Percebemos que as estratégias empresariais utilizadas em cada período levaram a distintos tipos de produção e, por conseqüência, projeções diferenciadas sobre o espaço urbano. Se nos anos 90 novas formas de organizar a produção imobiliária propiciaram a construção de unidades de médio padrão, em um movimento mais periférico, no período atual a forte capitalização do setor expressou-se na produção de alto padrão, numa tendência espacialmente mais concentrada.

Verifica-se nas últimas décadas um processo de mudança na localização e polarização industrial, até então predominante. Já ocorria um processo de desindustrialização, desde a década de 1970, produto da: carência e valorização fundiária, pressão sindical, dificuldades de transporte, bem como por medidas e leis de controle da poluição ambiental e mesmo, dispositivos estabelecidos na Lei 7.805/72. Este fenômeno foi acentuado pelas mudanças tecnológicas ocorridas a partir da década de 1980 e pelo processo de globalização. Assim, a metrópole paulistana sofreu uma alteração em sua estrutura produtiva, direcionando-a para o setor terciário. Considera-se que a conseqüente liberação de terrenos industriais traz novas oportunidades ao mercado imobiliário. O objetivo deste trabalho é caracterizar o impacto das fortes transformações do espaço urbano, produto deste processo, que causam redirecionamento dos vetores urbanos, criando áreas de expansão e declínio, que dependem de sua localização relativamente à organização espacial da cidade, acarretando intensa atividade imobiliária. Na metodologia, são estudados e avaliados aspectos resultantes deste processo, desde suas origens e tendências, em especial, aqueles relacionados aos vazios, brown-fields, deixados pela reconversão industrial e à dinâmica imobiliária gerada, mais intensa na região Sudoeste. Nos resultados e conclusões pretende-se caracterizar o papel da dinâmica imobiliária na evolução destas transformações, antevendo um cenário futuro próximo em função das potencialidades que vêm se configurando face à produção imobiliária, muito marcante na Região Sudoeste.

Perante os problemas urbanos existentes e tendo como cenário a crise econômico-social as cidades procuram estratégias que melhorem suas condições econômicas, ambientais e sociais focando no projeto e uso dos espaços abertos como catalisadores do desenvolvimento da comunidade. Hoje, a infraestrutura verde representa a melhor oportunidade para as áreas urbanas, revitalizando a economia local, tratando os problemas ambientais e promovendo a melhoria da qualidade de vida dos moradores. A infraestrutura tradicional - a infraestrutura cinza - trata dos sistemas de circulação, abastecimento de água, energia e outros serviços necessários ao funcionamento da cidade. Os elementos de seu sistema precisam de planejamento, desenho e pesquisa praticados com antecedência no seu uso. São os mesmos requisitos das disciplinas de planejamento arquitetônico e urbano, que também têm os mesmos destinatários: os cidadãos. Um grupo de integração de currículos, bibliografia e atividades poderia ser o de Estudos da Infra-estrutura Verde, que ofereceria critérios alternativos aos praticados atualmente, fundamentados na sustentabilidade econômica e ambiental. O número de áreas de conhecimento a serem integradas é significativo.

Edificar é usar inteligentemente as forças e os materiais escolhidos com o fim de por a disposição dos homens, sobre fundamentos notáveis, uma porção de espaços bem dispostos e condicionados de acordo com suas conveniências. A Edificação deverá estar sempre bem dotada de boas condições de aeração, iluminação, temperatura e de manutenção.O presente trabalho tem por objetivo proporcionar reflexão sobre o impacto da Norma de Desempenho para a cadeia produtiva da construção civil brasileira, uma vez que, na visão do autor, a referida norma passa desapercebida pelo respectivo setor A Norma de Desempenho encontra-se publicada desde 12 de maio de 2008 com carência de dois anos para entrar em vigor e traz um grande desafio quanto para o setor que é a tradução das necessidades (conscientes e inconscientes) dos usuários em requisitos e critérios que possam ser mensurados de maneira objetiva para incorporadores, construtores, projetistas as condições de exposição e uso dentro da realidade de cada região brasileira.

Área de Intervenção Urbana no entorno das estações do sistema de transporte coletivo público metroviário e ferroviário, no trecho entre a estação Vila Mariana e a estação São Judas da linha norte-sul do Metrô de São Paulo.

A análise da utilização dos incentivos dados pela legislação, nos coeficientes de aproveitamento máximo (CA), nas Áreas de Intervenção Urbana (AIU), lindeiras aos trilhos dos trens, pelo mercado imobiliário de São Paulo, é realizada pelo cruzamento da legislação vigente com o banco de dados dos lançamentos de empreendimentos residenciais verticais da Embraesp, no período de fevereiro de 2005 a agosto de 2008, ao longo da linha norte-sul do Metrô de São Paulo, no trecho da estação Vila Mariana até a estação São Judas. A verificação se faz na utilização do incentivo no direito de construir.

As Leis: no 13.430 de 13 de setembro de 2002 – Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo e no 13.885 de 25 de agosto de 2004 – que Estabelece Normas Complementares ao Plano Diretor Estratégico, Institui os Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras, dispõe sobre o Parcelamento, Disciplina e Ordena o Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo trouxeram em seu bojo mecanismos incentivadores no direito de construir. Tem-se que pela recente promulgação das referidas leis, os empreendedores em São Paulo, ainda não se deram conta de tais mecanismos incentivadores de verticalização.

Este estudo de caso procurou verificar a compreensão e a utilização, pelo mercado imobiliário de São Paulo, dos incentivos no direito de construir, propostos pela legislação nas AIU’S lindeiras aos trilhos dos trens, na linha norte-sul do Metrô de São Paulo, entre as estações Vila Mariana e São Judas.

A obtenção do valor de um imóvel é matéria composta de variáveis físicas/quantitativas, mas também, de inúmeros conceitos que refletem os hábitos de uma população; suas necessidades e preferências num determinado momento. Na Engenharia de Avaliação de Imóveis esse valor é buscado, basicamente, considerando localização da unidade, cômputo das áreas, padrão de acabamento e desgaste da construção. Contudo, a percepção do potencial comprador tende a extrapolar a apreciação majoritariamente quantitativa, buscando um projeto mais próximo da média dos seus desejos. Nesse cenário, este documento tem como objetivo o registro de que não há, formalmente, uma abordagem sob o ponto de vista do consumidor na prática do Método Comparativo de Dados de Mercado; num segundo plano, o trabalho traz para o debate a consideração do aspecto qualitativo no cálculo do valor dos imóveis residenciais por esse método. Para isso, a pesquisa identifica, a partir de uma lista pré-definida, atributos que potenciais compradores consideram imprescindíveis em seus imóveis, em detrimento de outros fisicamente similares na mesma localidade. A investigação, ainda em andamento, ocorre no Rio de Janeiro, e resultados preliminares indicam que alguns elementos assumem extrema importância, como quartos ventilado e vista livre; por outro lado, elementos anteriormente valorizados, como entrada social e de serviço independentes, atualmente não mais se destacam em relação aos itens considerados relevantes. Mais do que retratar um vetor espaço-temporal mercadológico que influencia diretamente na valoração do imóvel, a pesquisa indica a necessidade, em plenos tempos de crise, de que essa busca seja feita periodicamente, nos mercados regionais do país, como forma de auxiliar o profissional avaliador a retratar, com maior fidelidade, o mercado imobiliário do local. Ainda, a lista utilizada ou outras semelhantes poderiam ser apresentadas pelos órgãos de normalização das diversas regiões do país, periodicamente, refletindo os atributos essenciais perenes e aqueles mais momentâneos ou episódicos.

Este estudo analisa a relação entre a política habitacional para população de baixa renda e as condições de inclusão urbana. Como existe um subsídio máximo por unidade sem considerar a sua localização, os cidadãos de baixa renda habitam áreas afastadas e desvalorizadas, longe do centro de emprego e contribuindo para a dispersão das cidades. As distâncias entre emprego e residência tornam o uso de transportes alternativos impossível, forçando deslocamento motorizado. Com isso, há aumento do número de veículos, o que torna o trânsito intenso e o sistema de transporte público oneroso e ineficiente. Há também aumento da poluição e redução da qualidade de vida na cidade. Neste estudo, é apresentado um modelo de cálculo de custos para a diferenciação de subsídios que inclui fatores sócio-econômicos, infra- estrutura, indicadores de qualidade de vida e do impacto ambiental, a fim de apoiar a avaliação econômica de programas de habitação para baixa renda.

Os shopping centers configuram-se como empreendimentos de longos prazos de maturação e com elevada rigidez na sua formatação. Por isso, planejar adequadamente o empreendimento, não só em termos do dimensionamento da área bruta locável, função da demanda residual na região de influência, mas também na formatação da sua composição e estratégias de ancoragem, é imprescindível para que o empreendimento tenha capacidade de manter, na sua operação, um padrão de estabilidade adequado, para justificar o investimento na implantação. Escolhido o público alvo e a tipologia do shopping, definem-se os principais atributos de qualidade que o empreendimento deve oferecer. Isso requer o entendimento das necessidades atuais do público alvo, assim como, as expectativas futuras relacionadas ao modo de consumo desse mercado e às mudanças no ambiente externo (perfil da oferta competitiva, consolidação da vizinhança, alterações na infraestrutura da região, entre outras). Entender os parâmetros de inserção de mercado dos shopping centers é parte do planejamento estratégico do empreendimento, não exclusivamente na fase de implantação, mas também durante todo o ciclo de operação. A análise de comportamento neste artigo, feita com base nos Shopping Centers Regionais na cidade de São Paulo, onde se concentra a maior parte de empreendimentos desta tipologia, tem como propósito identificar, por meio de levantamento de campo e revisão bibliográfica, os principais fatores impulsionadores do dinamismo das adequações (revitalizações) dos empreendimentos durante os ciclos de operação, bem como os principais fatores do crescimento da oferta. Esta pesquisa é contribuição inovadora para o meio, carente de estudos de mercado feitos a partir de históricos de comportamento.

O trabalho é uma análise do programa habitacional "Minha Casa Minha Vida", apresentado pelo Governo Federal, e que tem como objetivo reduzir o déficit habitacional brasileiro e servir como medida anticíclica no âmbito econômico mais geral. Experiências bem sucedidas em outras nações emergentes indicam que muitos avanços podem ser alcançados na área habitacional, e essas experiências poderiam ter sido utilizadas pelo Programa em exame. Em muitos casos de sucesso, uma sólida estrutura institucional e de créditos para as famílias de renda mais baixa esteve nas bases das políticas. O trabalho pretender aportar subsídios para avaliação e aprimoramento das soluções adotadas, tendo por base experiências anteriores de países de economia emergente, como aconteceu no México.

Este estudo tem como finalidade mostrar, para investidores que desejam investir em ativos capazes de gerar renda mensal de longo prazo (RMLP), a importância do uso das ferramentas que avaliam o “Grau de Homogeneidade da Renda” (GHR) e o “Grau de Distribuição da Renda” (GDR) na avaliação de investimentos desta tipologia. Para tanto, o estudo aborda uma série de Fundos de Investimentos Imobiliários no Brasil, seus respectivos GHR e GDR e o comportamento do investidor na avaliação destes ativos frente a diferentes graus de homogeneidade e distribuição da renda.

Há hoje em São Paulo a aplicação de instrumentos de parceria público-privada na dinamização e controle da urbanização, porém com pouco fundamento. O propósito da pesquisa é apresentá-lo. Vancouver surge como possível parte da resposta. Vancouver representa hoje, no Canadá, uma das referências de qualidade urbanística, situação alcançada pela criteriosa flexibilização do uso e ocupação do solo. Após a “Expo 86 World’s Fair” bairros centrais atraíram de volta população, que antes priorizava os subúrbios. O método de investigação empregado envolve a análise bibliográfica e viagens a Vancouver, com entrevistas, visitas e avaliações. Os princípios urbanos identificados são diversificados, flexíveis e integrados, como: misturas de usos, equipamentos públicos, padrões de renda, utilização do domínio público, implantação de parques, redução do uso do transporte individual. Como resultado obtido, há a memória das principais experiências realizadas em Vancouver, com descrição dos instrumentos financeiros e urbanísticos empregados. Assim, na Downtown Vancouver implantou-se “Comprehensive Development Districts” aplicando “Development Cost Levies” em áreas de intervenção urbana no entorno do Central Business District. No Downtown South, o excesso de espaço construído para escritório foi convertido em uso residencial, constituindo o programa “Living First”. No False Creek, onde se localizava o terminal da Canadian National Railway, ao sul do Central Business District, foram removidas indústrias e serrarias, com a implantação dos bairros Granville Slopes, Concord Pacific Place e City Gate. No Coal Harbour, onde se situava o terminal da Canadian Pacific Railway, a norte do Central Business District, foram implantados os bairros Marathon Lands, Triangle West e Bay Shore. A conclusão é que São Paulo pode ao aplicar, com o “Plano Diretor Estratégico” e o “Plano Estratégico das Regionais”, os instrumentos de intervenção urbana estabelecidos em “O Estatuto da Cidade”, ter Vancouver como referência, objetivando os melhores resultados financeiros e urbanísticos.

O objetivo deste artigo é analisar as estratégias de crescimento e diversificação das empresas de incorporação residencial realizadas durante o período 2005-2008. Foram identificados (i) o posicionamento estratégico das empresas segundo a diversificação do portfólio de negócios nos vetores regiões geográficas e segmentos de mercado, (ii) os modelos de negócios que conduziram as estratégias de crescimento das companhias e, (iii) o desempenho econômico e operacional por estratégia de crescimento e modelo de negócio. O resultado da pesquisa, ainda preliminar, sugere que as empresas que perseguiram a estratégia de penetração de mercado obtiveram média de desempenho superior em relação às empresas que expandiram os negócios para diferentes geografias ou segmentos de mercado. Estas, por sua vez, apresentaram desempenho superior às que perseguiram a estratégia de diversificação simultânea. Quanto aos modelos de negócios, as empresas que fizeram uso de parcerias locais como estratégia de diversificação foram as mais penalizadas em seu desempenho, enquanto as empresas que fizeram uso de desenvolvimento próprio de tecnologia e de fusões e aquisições foram as que apresentaram média de desempenho superior em relação as empresas do setor.

Este artigo propõe uma reflexão sobre as novas possibilidades e estratégias de incentivos à produção de moradias populares, a partir da promulgação do Plano Diretor Estratégico de São Paulo (2002). Com a incorporação de instrumentos previstos no Estatuto da Cidade, estabeleceram-se novas perspectivas para o mercado imobiliário conseqüentemente para a cidade, no que se refere à política de desenvolvimento urbano e habitacional.

No que se refere ao setor habitacional uma das principais inovações do plano diretor foi a adoção do instrumento do solo criado denominado de Outorga Onerosa, a demarcação de perímetros como Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), além de concretizar a abertura do setor de HIS (habitação de interesse social) às empresas privadas, estabelecendo novas possibilidades ao mercado imobiliário.

Em São Paulo, até meados de 1994, os benefícios e os incentivos resultantes da aplicação das legislações específicas de HIS eram facultados apenas as empresas de caráter público ou a elas conveniadas. Somente em 1995, essa condição é extensiva às empresas de capital privado, sinalizando para uma nova dinâmica na política habitacional municipal consolidada no PDE. Assim sendo, a atuação do mercado imobiliário como promotor de HIS, assim como em ZEIS , é relativamente recente.

A abertura do mercado de moradias populares às entidades privadas significou novas perspectivas para o setor habitacional, incrementado recentemente com o Plano Habitacional “minha casa, minha vida”, constituindo-se em um desafio promissor.
O artigo fundamenta-se nas análises do aparato normativo e do levantamento de dados sobre os empreendimentos habitacionais enquadrados como HIS, aprovados em APROV, no período de 2003 a 2007, em ZEIS (tipo 1, 2 e 3).

Nos financiamentos habitacionais para a população de baixa renda, os recursos são geralmente reduzidos e limitados pela capacidade de pagamento dos beneficiários e pelos limites operacionais dos programas habitacionais. Assim, há uma tendência de execução destes empreendimentos com pequenas margens de segurança e redução nas especificações visando à redução dos custos. Este trabalho, com base em um estudo de caso, avalia empreendimentos habitacionais sob os aspectos técnicos e econômicos de modo a avaliar o risco de não cumprimento do custo orçado, a probabilidade de ocorrência da variável aleatória “custo do projeto” e as influências do custo dos serviços no custo total de produção do empreendimento. Para este estudo, aplica-se o Método de Monte Carlo e a distribuição triangular das frequências de ocorrência dos parâmetros avaliados. A comparação de custos, processos construtivos, técnicas e especificações foram os parâmetros analisados visando embasar a tomada de decisões do empreendedor ou agentes financeiros na viabilidade técnico-econômica de empreendimentos habitacionais de interesse social. Deste modo, pretende-se estimar a taxa de risco de execução do empreendimento e a produção da melhor habitação pelo menor custo.

Este artigo busca reconhecer a influência existente entre os valores das ações das empresas de real estatefocadas no mercado residencial com os resultados relativos ao índice de eficiência organizacional da empresa lido a partir de seus relatórios trimestrais. Tendo-se como objetivo central investigar a eficiência organizacional das empresas e o reflexo desta nos valores de mercado das mesmas. A análise é feita com base nos relatórios apresentados trimestralmente pelas empresas extraindo-se os valores gastos com despesas gerais e administrativas (DG&A) e com resultado operacional, lido como o EBITDA produzido por esta naquele período. Do outro lado se analisa o comportamento das ações nos períodos anteriores e posteriores a divulgação destes resultados, avaliando o impacto da divulgação, correlacionando-o com índices apresentados. Este artigo é parte integrante da pesquisa que analisa o desempenho organizacional, sendo esta parte que trata de dados quantitativos, referentes a eficiência dos sistemas de gestão da empresa.

A crescente competitividade no mercado acarreta o desenvolvimento das atividades logísticas, por parte das organizações, sendo essas atividades compostas pela gestão de compras, estocagem, armazenagem, distribuição e transportes. Logo, os materiais, até serem distribuídos, são armazenados em locais específicos, os quais são denominados imóveis logísticos, devendo ser avaliados e seu uso devidamente adequado às exigências não só do mercado, mas às regulamentações existentes. O presente estudo objetiva verificar as metodologias de avaliação dos imóveis, bem como as passíveis de serem adotadas em se tratando de imóveis logísticos. Com tal propósito foram efetuadas pesquisas bibliográficas associadas a um estudo exploratório e descritivo. Através deste estudo, foi possível verificar, entre outros aspectos, que existem diversos métodos de avaliação imobiliária, entretanto, nem todos se aplicam ao tipo de imóvel tratado neste estudo (logísticos), sendo o mais adequado, neste caso, o método da quantificação do custo.

Diversas construtoras e incorporadoras que possuem sistemas de gestão da qualidade apresentam procedimentos formais deficientes ou ausentes, quando relacionados ao processo de projeto, particularmente no que se refere ao seu início, na concepção e na definição do produto. Considerando a importância dessas duas fases, este artigo tem o objetivo de apresentar um sistema de avaliação, fundamentado em pesquisa bibliográfica, para analisar as estruturas organizacionais, as práticas de planejamento estratégico e as práticas gerenciais adotadas nas fases de concepção e definição do produto, caracterizando as formas de relacionamento, as inter-relações e a comunicação com os agentes envolvidos e identificando as formas de documentação e sistematização dos processos. Assim, é possível avaliar as empresas quanto à qualidade do processo de projeto nas suas fases iniciais. Os resultados sugerem ações para essas fases, que contribuirão para projetos mais eficientes e eficazes, além de fortalecer os sistemas de melhorias e acelerar mudanças de paradigmas na cadeia da Indústria da Construção. O sistema de avaliação proposto poderá ser utilizado pelas empresas como forma de autoavaliação e de implementação de ações efetivas nas fases iniciais dos seus processos de projeto.

Since its implementation, in 2004, development rights granting inside borders of “Operacao Urbana Consorciada Agua Espraida” (a 500 hectare region at SW of Sao Paulo City) is done through CEPAC (“Certificado de Potencial Adicional de Cosntrucao”, or “Additional Development Rights Certificate”) acquisition, which are offered through public auctions by EMURB (“Empresa Municipal de Urbanizacao”, the SP City Urban Development Company). These certificates, issued by Banco do Brasil (BB) are stock market tradable and regulated by CVM (the Brazilian SEC). Among these regulations, a comprehensive marketability study is required from both EMURB and BB. For this purpose, a price forecasting methodology was developed for Banco do Brasil, based on primary and secondary market and development rights demand data, conjugating DCF and Montecarlo analyses. Results obtained, for both pre and post international crisis scenarios, were compared with pricing levels set at EMURB’s study, allowing the establishment of its certainty degree.

Este artigo aborda a expansão urbana, os novos loteamentos e a densificação construtiva de Marau, município localizado no centro-norte do estado do Rio Grande do Sul. Este fato decorrente de sua expressiva atividade econômica industrial, responsável por cerca de 200 empresas e 6.500 empregos, confere ao município de Marau uma colocação importante no ranking do PIB (Produto Interno Bruto) e no PIB per no estado. No período de 1996 a 2003, a população municipal cresceu de 25.348 habitantes para 30.193, num acréscimo de 19,11%, sendo que em relação ao crescimento da população urbana, o acréscimo foi de 45% no mesmo período. O estudo analisa o processo de urbanização do município a partir de dados socioeconômicos, dos projetos urbanos e da análise de novos edifícios e loteamentos municipais. Como resultado, verifica-se que os loteamentos estão compondo a malha urbana, gerando novos traçados, preenchendo limites periféricos e vazios urbanos. Desenvolvidos sob legislação de parcelamento do solo, são voltados para a baixa e média renda, inclusive de interesse social. Desta forma, observa-se um intenso desenvolvimento no setor imobiliário, incomum em cidades de pequeno porte, com acréscimo significativo no valor dos lotes urbanos, publicidade marcante e tendência de continuidade em virtude da persistência do atrativo de investimentos no setor industrial.

A identificação das mudanças que ocorreram no cenário urbano das cidades brasileiras, subsidia o conhecimento do processo de formação da rede urbana, bem como auxilia na determinação das características econômicas e territoriais, em âmbito regional, dos municípios que a compõe. Este artigo objetiva apresentar um diagnóstico da rede urbana da Região Funcional de Planejamento Nove do Estado do Rio Grande do Sul - RF9, no período de 1985 a 2007. A abordagem metodológica iniciou pela organização de banco de dados de indicadores físico-territoriais, socioeconômicos, educacionais, demográficos e de infraestrutura, baseados em fontes oficiais. A pesquisa propôs recomendações e diretrizes gerais de planejamento, a fim de contribuir para a implementação de políticas públicas voltadas à RF9. Para tal, confirmou-se a importância da elaboração de um banco de dados que contemple informações das diversas áreas, tais como: infraestrutura, saúde, educação, cultura, turismo, habitação, planejamento urbano, meio ambiente e segurança, para apoiar a tomada de decisão dos gestores públicos.

Este trabalho tem como objetivo demonstrar que a evolução da tipologia do complexo multiuso, somada ao conceito de Open Mall, no contexto da cultura Pós-Moderna, foi capaz de gerar um modelo de edifício e de implantação urbana que se constitui num referencial paradigmático contemporâneo de sustentabilidade que utilizamos em novos projetos recentemente realizados.

A literatura técnica apresenta o Método dos Preços Hedônicos como o procedimento prevalente na avaliação imobiliária. As normas técnicas brasileiras corroboram este entendimento. Portanto, o senso comum e a comunidade técnico-científica optam preferencialmente pela marcação a mercado.
Entretanto, a abordagem preferencial pelo Método Comparativo, na maioria dos casos, esbarra em problemas e limitações que independem da vontade do avaliador. Dentre as principais barreiras para a marcação a mercado encontramos: mercados de baixa eficiência e mobilidade; desorganização dos agentes e assimetria de informações; micronumerosidade de dados.

O presente artigo consiste no estudo da contribuição marginal de atributos valorativos hedônicos de propriedades residenciais no Brasil, visando auxiliar na formulação de hipóteses ou na validação de modelagens econométricas específicas para aplicação na Engenharia de Avaliações.
Os modelos propostos investigam preços implícitos na curva de utilidade dos agentes de demanda segmentados nas diferentes regiões do Brasil, atendo-se particularmente aos mercados imobiliários mais relevantes: São Paulo e Rio de Janeiro.

O estudo estima preços hedônicos através de modelagens de dados levantados pela PNAD/2007 IBGE, que é um sistema de pesquisas por amostra de domicílios que tem propostas múltiplas, dentre as quais: condições de rendimento e habitação. As análises partem do fluxo de rendimentos derivados do estoque de imóveis alugados com a informação do valor do aluguel mensal pago.

O presente artigo é um estudo centrado em preços habitacionais derivados de rendimentos de aluguéis, organizado nas seguintes seções: 1 – Introdução – onde são expostos o fatores motivacionais da pesquisa; 2 – Referencial teórico e metodologia, onde apresentamos as particularidades da modelagem no ambiente da PNAD, os modelos de explicação dos preços implícitos e analisamos de diferenças regionais e evidências explanatórias. Na terceira e última seção apresentamos nossas conclusões e recomendações para aplicações práticas e discussões normativas.

O artigo resume um vasto estudo sobre a evolução da oferta de características de produtos imobiliários ao longo dos últimos vinte e cinco anos em um cluster da cidade de São Paulo. Foram levantados dados de campo através de pesquisas a mídia impressa (jornais) e Internet. As características relacionadas foram segmentadas em cinco ciclos, representados por fases e / ou alterações profundas tanto macroeconômicas como urbanísticas ao longo dos anos 1984 e 2009. Esta segmentação dos atributos em fases facilita a discussão da evolução de algumas características encontradas na oferta pesquisada dentro de um clustereconômico-geográfico definido e o cruzamento com as interferências macroeconômicas e urbanísticas encontradas para o país e a região analisada. Foi criada pelos autores uma escala qualitativa que discutiu a ênfase ou não das características ofertadas, permitindo ilustrar a evolução proposta em cada ciclo e ao longo do tempo, pelos apelos de marketing pesquisados. Assim, foi também possível discutir em cada fase qual o conjunto de características a oferta enfatiza com maior intensidade. Estas análises possibilitam a geração de dados e informações que a partir de uma gestão do conhecimento eficiente podem melhorar o desenvolvimento e formatação de novos empreendimentos imobiliários, representados por variações macroeconômicas e urbanísticas, sempre comparando com os dados da oferta obtida em cada ciclo, atual ou futuro que se possa formatar.

O presente trabalho teve por objetivo constatar a demanda por novos espaços no varejo do Tatuapé, em função da produção organizada de habitações, através da correlação entre o aumento populacional por adensamento urbano e o incremento de estabelecimentos do comércio varejista. Para tanto, foi feito o cruzamento dos dados de lançamentos residenciais na região, com os dados secundários de consumo urbano e com pesquisas de locação de lojas. Constatou-se, assim, que o Tatuapé reúne condições propícias ao desenvolvimento do comércio varejista, havendo demanda potencial para mais cerca de 11.087 m2 de lojas, até o final de 2012.

A TERCEIRA ÂNCORA é uma proposta de vanguarda para viabilizar a execução de um plano de desenvolvimento estratégico e institucionalizar uma Agência de Desenvolvimento municipal. Foro destinado a abrigar as relações de cooperação entre a Academia, o Governo, a Sociedade e a Iniciativa Privada em contexto geopolítico ímpar no Brasil. Território insular que tem no potencial imobiliário e turístico as principais vertentes do desenvolvimento sustentável. Esse esforço será materializado, inicialmente, através da construção de um condomínio-modelo com edificações concebidas nos mais altos níveis de sustentabilidade. Espaços planejados como exemplos para a ocupação ideal do território com baixo impacto ecológico e uso de tecnologias limpas. As operações financeiras e patrimoniais estão consorciadas para criação de um Fundo Municipal de Desenvolvimento.

This paper has the aim to analyze the ownership implications of the transformation in Mexican governance since 1982. The turning point of the implementation of a new model of development was prompted by the Mexican State financial crisis of 1982, after a period of steady economic growth. The entrepreneurial State since then has been under the attack of new business elite, who are the direct beneficiaries of the massive transfer of public assets and change in ownership from public property to private property. The Mexican State is now captive under the interests of entrepreneurs rule and governance. This paper brings some specific cases related with the change in ownership in the land property, the banking and financial system, the telecom company TELMEX, airlines, etc. The effects of this change in ownership are evident. A weak system of regulatory agencies and mismanagement of privatization programs has ended in private monopolies, low economic growth, uneven social development, political instability, alarming increment of insecurity, social unrest, etc.

O objetivo deste artigo é examinar como se dá o acesso a informações e conhecimentos externos em administradoras de carteira de investimentos imobiliários, propondo formas de gerenciar esse acesso. O método de pesquisa utilizado foi o estudo de casos. Foram estudadas a gerência de investimentos imobiliários de um fundo de pensão e a divisão de locação e administração de imóveis de um grupo imobiliário. Os dados primários foram coletados através de entrevistas semi-estruturadas. As principais conclusões da pesquisa são: (i) o acesso a informações e conhecimentos externos nos casos estudados está associado de modo principal aos canais informais; (ii) há uma oportunidade de aumentar a qualidade e quantidade das informações e conhecimentos adquiridos através desses canais pela adoção de práticas estruturadas de gestão associadas a ferramentas de tecnologia da informação, em particular o mapeamento dos contatos relevantes da unidade e o gerenciamento de contatos.

There are 2 key issues in appraisal of hotel assets. In income capitalization approach, the identification of Net Operating Income (NOI) according to the different tenure and tenancy structures is complicated. The value segregation between real estate value and the business value is also difficult. The objective of this paper is to introduce calculation techniques to modify NOI taking into account these issues and to propose an income capitalization approach in hotel appraisal. First of all, the hotel tenure and tenancy structures are classified into 3 types: Lease contract (LEASE), Management Contract (MC) and Direct Operation (DO). Secondary, the proposed techniques to modify NOI are explained. For the identification of NOI, an approach using Revenue Par Room (RevPar), one of the operational benchmarks, is implemented under LEASE. For value segregation, Economic Value Added (EVA) method, which assesses the value of a listed company based on the idea of corporate finance, is used under DO. Thirdly, applying these techniques to an appraisal case, modified NOI is capitalized to produce income values. Through interpretation of the results, advantages of MC, assessment of LEASE, and the effectiveness of PervPar as well as EVA methods are discussed. As final consideration, it is inferred that the proposed process can be used as a reference for investors to analyze strategies of hotel asset management. However, further analysis of Cap rates under MC, capturing hotel brand value under LEASE, assessing the enterprise value under DO are necessary for improving the applicability of this approach.

O presente estudo foi elaborado como um laudo de engenharia de avaliação, com objetivo de identificar o valor econômico de um empreendimento de base rural que foi desapropriado para construção do reservatório de um empreendimento hidroelétrico em 2008; o laudo foi utilizado em negociação particular entre a concessionária do serviço público e o proprietário do imóvel e empreendimento, resultando em acordo amigável e evitando a esfera judicial. Os nomes e locais foram alterados para esta publicação.

Nos casos analisados neste artigo os índices tradicionais não foram capazes de demonstrar a existência de especulação ou somente detectaram um alto crescimento no mercado e nos preços imobiliários. Este estudo objetiva apresentar o Índice Completo da Especulação Imobiliária (IESI) para a determinação da existência de especulação imobiliária. Metodologicamente o presente estudo caracteriza-se como descritivo-exploratório realizado por meio de pesquisa de campo e investigação ex post facto. O desenvolvimento do IESI se fundamenta na junção de índices tradicionais que demonstram o comportamento de algumas variáveis do mercado imobiliário. A análise do IESI se baseia em seu valor: quando o valor é menor ou igual a 100, este indica que o mercado imobiliário analisado é normal e sem registro de alto crescimento ou especulação; se o valor do índice for igual ou superior a 200, ele indica que o mercado imobiliário está em fase de especulação. O funcionamento do índice foi testado e confirmado em 101 municípios cujos mercados imobiliários apresentaram diferentes graus de especulação.

As usinas hidrelétricas representam 85% da capacidade instalada do sistema interligado brasileiro. Os 15% restantes correspondem a plantas termelétricas e estima-se que em 2015, as UHEs serão responsáveis por aproximadamente 75% da eletricidade no Brasil. Porém para projetos de infra-estrutura e geração de energia o impacto ambiental é um aspecto que preocupa a muitos, o que acarreta em processos para a mitigação desses impactos e estudos que comprovem as sua aplicação. O Processo de licenciamento ambiental de projetos hidrelétricos no Brasil é considerado como um grande obstáculo para que a expansão da capacidade de geração de energia elétrica ocorra de forma previsível e dentro de prazos razoáveis, pois é bastante burocrático e oneroso. Por outro lado, o Mecanismo de Desenvolvimento Limpo tem como objetivo facilitar a viabilização de projetos de geração de energia através da inserção de créditos de carbono, porém o MDL visa a redução das emissões de gases de efeito estufa e de alguma forma a minimização dos impactos ambientais causados pelo projeto, e para se ter direito ao crédito é necessário que o projeto passe por outro processo dividido por várias fases de aprovação, a fim de comprovar a redução e a mitigação dos impactos. Os dois processos demandam custo e tempo até a aprovação e validação do projeto. Sendo assim, o objetivo desse trabalho é identificar a relação de custo e tempo necessários para o licenciamento de projetos de PCH hoje no Brasil que são capazes de gerar créditos de carbono, e fazer uma análise de risco decorrentes dos atrasos nos processos de licenciamento ambiental e MDL dentro de um empreendimento.

Essa pesquisa visa identificar potenciais áreas para a instalação de Shopping Centers na cidade de São Paulo. Foi motivada pelo crescimento atual deste tipo de empreendimento comercial no município e pela sua importância na economia paulistana. Uma análise das características do entorno dos shopping paulistanos foi realizada a fim de identificar as diferentes variáveis que interferem e/ou influenciam em sua localização espacial. Com base nas variáveis identificadas, selecionou-se 3 Shopping Centers: Shopping Eldorado, Shopping Metrô Tatuapé e Shopping Pátio Higienópolis, pois foram considerados expressivos dos seus segmentos. Nessa amostra representativa, estudos mais aprofundados foram desenvolvidos, como a determinação da zona de influência e análises socioeconômicas. Técnicas de geoprocessamento foram utilizadas como principal ferramenta para sistematizar e organizar as informações utilizadas no estudo, bem como para localizar as possíveis áreas potenciais da cidade para a instalação de novos Shoppings. A análise espacial realizada cruzou as variáveis socioeconômicas, de zoneamento, concorrência e distâncias viárias com os terrenos vagos existentes na cidade, permitindo a identificação das áreas potenciais para instalação de novos Shoppings. O resultado da pesquisa indica 19 áreas disponíveis em São Paulo para a instalação de Shopping Centers.

Londrina sempre se colocou historicamente como centro de desenvolvimento de uma ampla mancha de terra roxa. Atualmente essa posição procura ser consolidada através de um planejamento integrado sob três pontos de vista: 1) foi criada formalmente sua região metropolitana com cerca de 750.000 habitantes; 2) se encontra em andamento uma revisão geral do seu Plano Diretor, com implementação, acompanhamento e controle sob responsabilidade do IPPUL, que antes tinha uma visão focada no urbanismo e agora passará a ser muito mais abrangente, envolvendo as áreas da promoção humana, do desenvolvimento econômico, da gestão democrática, e do ordenamento do território; 3) se trabalha na direção de implantação do Arco Norte, plano de desenvolvimento estratégico que abrange Apucarana, Arapongas, Rolândia, Cambé, Londrina, Ibiporã e Jataizinho. Este projeto está centrado na implantação de um grande aeroporto de cargas, em posição focal distante, aproximadamente, 16,5 km de cada uma das cidades citadas, podendo ser instalado através de um consórcio intermunicipal com a participação do Estado e da iniciativa privada, propondo assim um redesenho da metrópole. Os critérios para sua criação foram: a) o processo em curso de conurbação; b) a grande interação econômica e social existente; c) o território delimitado pelas bacias hidrográficas comuns que compõem a região. É nesse contexto que se faz necessária a adoção da gestão integrada das políticas públicas.

A economia global em permanente mudança reforça a necessidade de planos governamentais de investimento eficazes com relação à infraestrutura. Este trabalho procura explorar os impactos da da globalização em projetos de infraestrutura no Brasil com vistas à adoção de contratos de maior complexidade tais como EPC Turnkey Lump Sum, EPCM e Contratos de Aliança.

Pesquisas recentes têm revelado a importância do mercado de aluguel nas áreas pobres das grandes cidades brasileiras para o acesso à moradia das populações de baixa renda. Dentre elas, a que vem se desenvolvendo na Região Metropolitana do Recife, desde 2005, evidenciou a dificuldade de se representar espacialmente esse mercado, uma das condições imprescindíveis para se desvendarem os mecanismos de formação dos preços nele realizados. Nesse sentido, o artigo propõe uma metodologia baseada nos Sistemas de Informação Georreferenciadas (SIG), o qual permita análises espaciais sobre o funcionamento desse mercado, com uma possibilidade de reaplicação em outras áreas. Para atingir o objetivo estabelecido, foi selecionada entre as áreas de estudo definidas inicialmente aquela que apresentou maior dinamismo com relação ao mercado de aluguel: Brasília Teimosa. O processo evidenciou não apenas o imperativo desses instrumentos para estudos de tal natureza, mas, sobretudo, a compreensão do comportamento das variáveis analisadas que influenciam na formação dos preços e na diferenciação socioespacial, servindo, também, como base para uma reflexão sobre as diversas escalas possíveis de análise.

A arbitragem de valor de imóveis atualmente é tema central em inúmeras disputas judiciais. A existência de critérios diversos e interesses antagônicos têm levado a críticas destrutivas entre os profissionais da área no Brasil. Torna-se, assim, necessária a discussão técnica que leve a um consenso acerca dos critérios utilizados com base nos procedimentos, premissas e limitações de cada método utilizado em trabalhos de arbitragem de valor de imóveis no Brasil. O propósito do estudo é a pesquisa dos métodos para a arbitragem de valor de bens imóveis, onde e como podem ser aplicados. Baseado em pesquisa bibliográfica, busca-se formar o arcabouço teórico necessário para uma análise crítica dos métodos e técnicas existentes para a arbitragem de valor de imóveis. Inicialmente são discutidos conceitos de valor, preço e as relações com os atributos dos imóveis. O estudo então explora as premissas, campo de aplicação e validade de cada método. Valores diferentes atribuídos por pessoas com interesses diversos ainda que utilizando métodos adequados para atribuição de bens de imóveis levam à conclusão de que valor não é atributo do imóvel. A escolha do método utilizado no processo de arbitragem de valor dependerá em grande medida do objetivo, ou seja, da destinação que será dada ao imóvel.

Este artigo tem por objetivo realizar uma síntese bibliográfica das literaturas referentes aos modelos de regressão de variáveis por meio de séries históricas, focados em rotinas aplicadas a projeção de demanda por unidades habitacionais. Ao longo do texto é apresentada a evolução dos trabalhos focados nessa área, e que até a década de 90 foram baseados em modelos stock-flow, desenvolvidos inicialmente para o mercado financeiro. Em seguida é explorado em detalhe o MODELO DW publicado em 1992 por DIPASQUALE E WHEATON que buscou aproximar a realidade do mercado imobiliário norte americano por meio de um modelo de projeção de demanda habitacional. Este modelo relaciona os movimentos internos do mercado habitacional, contemplando as interações do PREÇO, CUSTO DECONSTRUÇÃO, VALOR DE ALUGUEL e DEPRECIAÇÃO DO ESTOQUE com as variáveis exógenas ao sistema representadas pela FORMAÇÃO DE DOMICÍLIOS, RENDA FAMILIAR, CUSTOS COM FINANCIAMENTOIMOBILIÁRIO e TAXA DE ATRATIVIDADE dos investimentos nos ativos imobiliários. Na seqüência, são apresentados os refinamentos propostos em 2002 por COWEL, os quais incorporaram uma maior sofisticação ao modelo buscando tratar as fragilidades presentes no MODELO DW de projeção de demanda. Por fim, é discutida a aplicabilidade destes modelos apresentando os resultados obtidos em economias em desenvolvimento. Uma vez que a aplicação destes modelos exige uma série histórica de dados não disponível no Brasil, seu estudo se torna relevante para a interpretação dos movimentos do setor e para o planejamento dos agentes envolvidos neste mercado.

Esta pesquisa avalia os reflexos do turismo na produção do espaço do município de Porto Seguro – Bahia, que tem na atividade turística o seu maior expoente econômico. Dois foram os principais fatores indutores do crescimento turístico na região: o primeiro, teria sido ainda na década de 70 com a abertura da rodovia BR-367, que ligaria o município de Eunápolis (lindeiro ao trecho recém-inaugurado da rodovia BR101) a Porto Seguro; e o outro já na década de 90, seriam os investimentos oriundos da conclusão da primeira fase do Programa de Desenvolvimento do Turismo – Prodetur Nordeste, parte integrante de uma série de políticas públicas direcionadas para o setor turístico, a partir da outorga da Política Nacional de Turismo, em 1992.

Com efeito, o município passou a receber verbas oriundas do Prodetur-NE com o objetivo de fornecer infra-estrutura para o aporte de empreendimentos turísticos na região, gerando, consequentemente, uma valorização turística e mercadológica de porções do município, expressa por um recém consolidado mercado de terras nas áreas de maior valor paisagístico, neste caso, correspondendo às áreas costeiras do município.

O objetivo deste trabalho é demonstrar a conjuntura econômica e financeira vivenciada pelos principais participantes do mercado imobiliário brasileiro e efetuar uma análise de como o momento possibilita oportunidades e ameaças à sua sustentabilidade. Por meio da análise de documentos disponibilizados publicamente pelas principais empresas de capital aberto do segmento procuramos obter dados para embasar este estudo quanto aos seus objetivos. No instante em que o governo federal brasileiro divulga um ousado programa habitacional, direcionado principalmente às menores classes sociais, as principais construtoras/incorporadoras terão de rever suas estratégias, pois este público não demonstrava ser, até pouco tempo, seu principal foco de atuação. Para possibilitar este atendimento, essas empresas terão a difícil meta de rever seus custos, de forma a adequá-los ao preço final do produto. Certamente teremos neste ponto impactos que refletirão diretamente em suas margens operacionais. Outro dificultador importante demonstrado é o aperto de caixa após o terceiro trimestre de 2008, início dos principais efeitos da crise financeira internacional no segmento, o que deverá proporcionar reflexo nos níveis de alavancagem, principalmente por meio de recursos onerosos captados junto ao mercado, podendo elevar seus riscos operacionais. Por fim, este estudo ao traçar este quadro, de como o setor deverá conviver neste cenário provavelmente hostil, conclui que as dificuldades de caixa, o aumento do endividamento oneroso e a revisão das margens operacionais poderão causar a redução da capacidade de autofinanciamento do segmento, comprometendo sua sustentabilidade futura quando comparado aos moldes atuais.

Há anos, o helicóptero vem sendo procurado como uma alternativa para contornar a problemática do trânsito na cidade de São Paulo. Em toda a capital, existem hoje cerca de 420 aeronaves registradas, 310 helipontos e um grande heliporto em Guarulhos O aumento constante do número de aeronaves, fez com fosse criado, em 2004, o Serviço de Controle de Tráfego Aéreo para helicópteros, pelo SRPV-SP (Serviço Regional de Proteção ao Vôo de São Paulo), órgão ligado à aeronáutica. Por outro lado, ocorreu um grande crescimento do número de edifícios com helipontos, em especial, na região da rampa de aterrissagem de Congonhas, onde a concentração de empreendimentos imobiliários comerciais de alto padrão tem trazido um risco operacional cada vez maior. Com o intuito de minimizar o problema, o comando da aeronáutica delimitou uma área localizada na aproximação final da cabeceira 17, RWY 17, de Congonhas, que estabeleceu restrições para construção de helipontos novos na região. A área abrangida corresponde, mais especificamente, aos arredores das avenidas Faria Lima, Juscelino Kubitschek e Rua Funchal, com um inegável prejuízo construtivo e imobiliário. O objetivo deste trabalho é analisar as conseqüências desta diretriz, sobre o potencial construtivo de empreendimentos imobiliários aí localizados. Para a realização das análises serão efetuados estudos sobre as regulamentações vigentes dos processos de autorização de construção ou modificação de características físicas e/ou operacionais e de registro de aeródromo privado e as conseqüências que sofrem as áreas sujeitas às restrições previstas, no tocante ao potencial imobiliário. Pretende-se com este trabalho, contribuir ao conhecimento em real state para esta região, no que se refere às questões abordadas.

A importância da geometria em projetos arquitetônicos de shopping centers se deve principalmente, dela derivar a resolução do mall, espaço vital, elemento definidor do caráter e identidade dos centros comerciais. Uma boa proposta permite a oferta de espaços com conforto, segurança, a elaboração do cenário de compras, permanência, e, a fidelização do consumidor. O texto apresenta primeiramente as diversas tipologias do edifício existentes, sua classificação e evolução. Em seguida examina o importante papel da geometria do projeto em alguns aspectos: 1) dimensionamento adequado das circulações e unidades; 2) organização e distribuição equilibrada das atrações e unidades; 3) proposição de conjuntos espaciais em módulos, de forma assimétrica, permitindo flexibilidade arquitetônica, multiplicidade de usos e ampliações organizadas; 4) definição dos estacionamentos em forma de bolsa; dentre outros. Unindo a opinião de especialistas à pesquisa de campo, exemplares nacionais e internacionais são analisados, de modo a ilustrar o ponto de vista exposto. Ao final, são apresentadas diretrizes para adoção da tipologia mais interessante na criação do caráter e identidade do centro comercial, visando atingir os objetivos e expectativas de todos atores envolvidos no empreendimento.

The typology of Passage or ‘Drive Through’ Roads is common in large cities, where they were originated as local avenues and evolved to structural traffic arteries, with citywide influence. These roads present in most cases good quality infrastructure and it would be in the public interest to see these properties used efficiently. However, in many cases a decadence of the properties along these roads is noted, and the research aimed to verify possible causes for such decay. The approach of the research was to understand the points of view of public and private players for the lack of investment often verified, and possibly identify common causes. For most main arteries of São Paulo, the zoning regulation and fragmented lot structure were the most frequent justification on the private side, which also applies to Urban Regeneration Projects in general. Special preoccupation with return and building occupancy in the long run was detected. For a specific road in a secondary location, low demand and land prices were cited as possible justifications. Investments in these locations appear to be subject to the initiative of local developers and investors, as most large players clearly favour already consolidated areas. From the point of view of public authorities, such roads have adjusted to a low income retail market that works normally, despite their visual aspect. In fact, surveys and interviews identified that, despite the perceived lack of investments, some economic activity does take place, even though in a slow pace. These new developments apparently respond to the land use taking place in the surrounding area. Further research should address long term monitoring of similar roads, especially if subject to public intervention; case studies of particular roads; observation of pedestrian, bus and car behaviour and consequent generation of urban design proposals.

Este trabalho objetiva relatar a implementação do primeiro Programa de Habitação de Interesse Social na zona rural de municípios brasileiros, cujos recursos e implantação ocorreram através da Caixa Econômica Federal. Faz referência à Política Nacional da Habitação para o Brasil, abordando as principais alterações ocorridas na estrutura e políticas vigentes para o setor.. O trabalho aborda a busca de recursos por pequenos agricultores do Rio Grande do Sul visando a construções de habitações no meio rural. Até a realização desta intervenção, chamada de “PSH – Projeto Piloto”, o primeiro no país, havia recursos federais disponíveis apenas para financiar a produção rural. Após a mobilização de agricultores, recursos foram disponibilizados pelo Governo Federal para a realização do “Projeto Piloto” pelo PSH - Programa de Subsídios à Habitação de Interesse Social através da CAIXA. A implantação foi realizada em alguns municípios do norte Estado do Rio Grande do Sul, sendo marco inicial da disponibilização de crédito habitacional para investimentos no meio rural, que hoje se estende a todo país. Os dados contidos neste documento resultam de fontes documentais, de consultas diretas às entidades envolvidas no trabalho e de entrevistas com os agricultores beneficiados com o projeto.

As modificações no cenário econômico mundial favorecem ao ambiente negocial progressivamente mais livre de atritos, diminuindo as pontuais intervenções estatais desnecessárias, desde que mantidas as garantias jurídicas fundamentais, inclusive as de cunho econômico-contratual, favorecendo ao seguro exercício da liberdade de iniciativa lato sensu. Assim, reformar os artigos 42 e 37, da Lei 8.245/1991 – que foi editada como política pública coerente com a realidade habitacional de sua década –, se constitui em virtuosa política pública para fomento do mercado imobiliário, pois ainda que regule o direito social da moradia, não deve engessar as relações locatícias, especialmente no que o mercado pode dispor pontualmente e, consequentemente, beneficiando as políticas nacionais habitacionais. Tais dispositivos impõem, como cláusulas duras, respectivamente, vencimentos antecipados do aluguel como modalidade autônoma e excludente de garantia das obrigações locatícias e, nos casos de adimplemento a vencer, impedindo a cumulação das garantias contratuais elencadas. O primeiro dispositivo é incompatível com a realidade econômica, atrelando a antecipação de um único mês de aluguel, toda a previsão de adimplemento contratual das múltiplas obrigações, pacto que, por garantia do próprio diploma, possui duração de 30 meses para a denúncia vazia, expondo o proprietário a gravíssima vulnerabilidade e invertendo o caráter de hipossuficiência. O segundo artigo engessa injustamente a livre disposição entre as partes, que bem poderiam contratar a duplicidade de garantias, desde que condicionadas percentualmente à repartição proporcional obrigacional. Aumenta a relevância dessa reforma legislativa se consideradas as imposições do mercado para o garantidor, afunilando, crescentemente, a possibilidade de sua identificação no círculo social-familiar do locatário. Pelo processo investigativo e propositivo se demonstrará a inadequação econômico-temporal dos artigos mencionados, bem como, elaborando sugestão de novos caminhos legislativos para os mesmos, sem prejuízo do arcabouço protetivo a tutelar os inquilinos e ainda lhes favorecendo pelo potencial incremento da oferta imobiliária e das condições negociais.

Os produtos comercializados no mercado imobiliário, incluindo suas características, sua sustentabilidade e sua durabilidade, são definidos nos projetos de arquitetura. A qualidade do processo de produção de projetos interfere na qualidade do produto final. Apesar da importância da fase de projeto de arquitetura para o sucesso do empreendimento, ainda são poucas as empresas que se preocupam em controlar a qualidade de seu processo de produção, resultando em projetos com imprecisão e incompatibilização de informações, que resultam em soluções improvisadas durante a obra, comprometendo a qualidade do produto construído. Para obter melhorias, necessita-se criar consciência nessas empresas sobre a importância de terem seus processos de projeto gerenciados com qualidade, e do valor das informações oriundas de empreendedor, construtor e usuário para a retroalimentação do processo na busca dessa qualidade. Este trabalho elaborou diagnóstico da retroalimentação do processo de projeto nos escritórios de Arquitetura no DF com base em estudos das fases do projeto, sua importância para o empreendimento, seu histórico de qualidade e seus aspectos relacionados à qualidade do projeto e aos mecanismos de retroalimentação. Foram desenvolvidos estudos de casos que possibilitaram diagnosticar que uma das principais dificuldades para a melhoria do processo de projeto reside na deficiência da retroalimentação no seu processo de produção, da concepção à ocupação. Elaborou-se roteiro de sistematização das informações ao longo do processo de projeto, obtidos pela retroalimentação, como ferramenta de fortalecimento do sistema de aprendizado de empresas de arquitetura locais.

O tema de reivindicações em contratos de construção civil é um tema muito estudado, porém, pouco êxito tem se obtido em se formatar contratos sobre o regime de empreitada global, sem que haja no final discussões acerca de pleitos contratuais.
Este fato, para empreendimentos que são muito sensíveis ao aumento do custo inicial, pode gerar uma desconfiguração das premissas iniciais que nortearam a decisão ao investir.

O presente artigo busca discorrer, com base na literatura referenciada, o tema relacionado a Reivindicações em Contratos de construção civil. Pretende-se abordar, de forma breve, como são caracterizadas as reivindicações e apresentar, baseado em um estudo de caso, quais são os principais tipos de reivindicações em um contrato de construção civil em obras varejistas.

A principal conclusão do artigo é de que a apresentação de reivindicações se faz presente em obras varejistas contratadas por empreitada parcial ou global, e explicita a necessidade de haver um aprimoramento no processo de contratação e/ou administração do contrato, uma vez que os empreendimentos varejistas não prevêem a absorção de aumentos do investimento inicial, isto é, o processo de administração de Contrato tem o propósito de estabelecer a correta relação entre as partes compradora e vendedora, que celebram contrato com a finalidade de executar um empreendimento de engenharia, e também entre outras partes interessadas nele.

O trabalho apresenta um levantamento da teoria sobre Governança Corporativa e sua aplicabilidade nos Fundos de Investimento Imobiliário. Diante da crise dos subprime e dos derivativos, o item Governança Corporativa ganha ênfase. Item de fundamental relevância em qualquer operação, nunca deveria perder destaque e muito menos ser esquecido, porém os itens de Governança não são exatamente exigências. Nos EUA é possível observar neste momento, uma grande preocupação e a busca por regulamentação e obrigação nos tópicos relacionados, no Brasil pouca regulamentação e raras exigências. O artigo busca identificar esse ponto frágil das operações financeiras, a falta de informação. Até onde existe consciência dos riscos envolvidos na operação por parte do investidor. A Governança não é só uma estrutura organizacional, ela envolve também as regras de informação dentro e fora da corporação.

A análise do investimento em Edifícios de Escritório para Locação (EEL), considerando-se o ciclo operacional de 20 anos, combinado com o recolhimento de recursos para composição do Fundo de Reposição de Ativos (FRA), já compreende rotinas de premissas consolidadas na avaliação de empreendimentos de base imobiliária. No entanto, o investidor pode adotar estratégia diferente daquela de manter sua posição de investimento no EEL ao longo de todo o ciclo operacional e buscar saídas prematuras. Ainda que se considere que EEL são investimentos de característica conservadora e que a expectativa dos investidores nesses empreendimentos seja de fluxo de renda harmônico por ciclos longos, há que se considerar que alterações na percepção dos investidores podem levar à alteração do valor de mercado do ativo e oferecer oportunidades para desmobilização, ou ainda recomendar esta ação. O objetivo deste artigo é fundamentar rotinas de análise adequadas para serem empregadas no estudo da qualidade do investimento, sob a ótica de um investidor que considera em sua estratégia a possibilidade de saída da posição de investimento antes do término do ciclo operacional. A alteração de percepção dos investidores sobre a qualidade do investimento em EEL, seja ela causada por alterações macroeconômicas, setoriais, de inserção urbana ou próprias do empreendimento, pode alterar o valor de mercado do ativo. Em situações que impliquem na valorização do imóvel, pode ser legítima a decisão pela desmobilização antecipada, quando o valor de mercado passa a ser superior aos fundamentos do investimento. Por outro lado, considerando-se que quanto mais cedo for efetuada a desmobilização, mais o retorno do investimento será dependente do valor de venda do mesmo, em situações que causem a desvalorização do ativo, pode ser justificável a manutenção do investimento até o fim do seu ciclo operacional. Os resultados obtidos pela aplicação das rotinas apresentadas neste artigo sustentam essas considerações.

Na literatura sobre o mercado habitacional há um consenso em se adotar como hipóteses de trabalho a existência de submercados e o reconhecimento de que o mercado imobiliário urbano deveria ser retratado como um conjunto de submercados distintos e inter-relacionados. Entender como as áreas metropolitanas são repartidas em submercados habitacionais é importante por várias razões, entre as quais: aumentar a precisão dos modelos estatísticos que são utilizados para estimar o preço das residências; melhorar a habilidade de financiadores e investidores em precificar os imóveis reduzindo o risco associado ao processo e fornecer informações para o comprador para encontrar uma residência.

Portanto, pretende-se neste trabalho verificar a segmentação do mercado habitacional no município de São Paulo utilizando dados dos lançamentos imobiliários dos últimos dez anos (3.590 condomínios verticais). Será utilizado o programa GeoDa, que permite a realização de testes estatísticos a partir de dados georreferenciados.

Projetos de shopping centers (SCs) têm se tornado cada vez mais complexos e especializados, em função do padrão de vida mais elevado, dos avanços sociais e tecnológicos, aliados à maior capacidade de gerenciamento do sistema administrativo e de distribuição de bens. A tipologia do edifício SC evolui nas mais variadas direções, padrões tradicionais mesclam-se a outros, fazendo surgir novas formas. Este texto apresenta primeiramente uma classificação das tipologias tradicionais de SCs e sua evolução. Aborda a seguir uma tendência que passa a ter destaque: a implantação de empreendimentos com características populares, surgidos em decorrência da realidade nacional. Com base na literatura existente, mas principalmente a partir de pesquisa de campo, comentam-se alguns aspectos a serem considerados no planejamento e projeto de shoppings com esse formato, próprios para implantação em regiões de grande densidade populacional. Dois casos são analisados: Armazém da Moda; e Planet Shopping; ambos em Londrina, cidade média do Norte do Paraná, com 500.000 habitantes. Ao final, apresentam-se subsídios para concepção de SCs com características populares, opção de negócio para os atores envolvidos.

A avaliação de impacto ambiental é uma ferramenta que auxilia na previsão, redução, compensação ou eliminação de impactos ambientais adversos decorrentes da implantação de empreendimentos. Em Porto Alegre, os projetos de shopping centers são objetos de avaliação de impacto ambiental na etapa de obtenção de Licença Prévia. Este processo resulta, na maior parte dos casos, em alteração dos projetos e incorporação de medidas mitigadoras para os impactos previstos.

Este artigo aborda os principais impactos ambientais associados à implantação ou ampliação de shopping centers localizados em áreas urbanas consolidadas, aponta diretrizes dos órgãos licenciadores do Município de Porto Alegre quanto à mitigação destes impactos e suas conseqüências aos empreendimentos.

A análise parte de dados coletados de processos de licenciamento ambiental e o resultado aponta que os principais impactos estão relacionados ao aumento do tráfego veicular, aumento da poluição atmosférica, aumento da poluição sonora, alterações na drenagem urbana, remoção de vegetação e geração de resíduos sólidos. Para a mitigação destes impactos os órgãos municipais demandam adaptações dos projetos e a implantação/complementação de infra-estruturas urbanas, como, por exemplo, sistemas de drenagem e infra-estrutura viária, que resultam, inevitavelmente, em pressão sobre projetos e investimentos.

O trabalho apresenta uma análise da demanda potencial por imóveis residenciais em São Paulo e da oferta correspondente ao período 2007-2008, com o objetivo de verificar a relação entre as características dos imóveis demandados pelas famílias e oferecidos pelos empreendedores imobiliários nas várias regiões da cidade, no que diz respeito às suas principais características. O estudo utiliza, além de dados levantados por pesquisa quantitativa (survey) realizada no último trimestre de 2008 com cerca de 3.000 potenciais compradores de imóveis residenciais, informações sobre os lançamentos residenciais em São Paulo/SP entre 2007 e 2008. Um dos principais achados do estudo é a existência de uma demanda potencial por unidades residenciais consideravelmente elevada, mesmo no contexto de crise econômica existente no período de realização das entrevistas. Além disso, verifica-se na cidade uma significativa proporção de potenciais compradores que consideram a opção de adquirir imóveis usados e casas, bem como imóveis com valores de compra relativamente baixos, se comparados aos preços ofertados recentemente. O estudo conclui que há um distanciamento entre a demanda potencial e a oferta em várias regiões paulistanas analisadas, em termos de características e preço dos imóveis. Como a demanda potencial se direciona em grande medida para imóveis usados, os incorporadores devem também considerar em seus estudos de viabilidade a oferta de unidades avulsas/imóveis usados na região onde pretendem lançar novos empreendimentos.

This paper develops the proposition that the characteristic of the South African built environment can largely be explained by the economic and social institutional framework that continues to characterise this market. The proposition is developed within the context of the Institutional Economics literature, and demonstrates the relevance of this theoretical framework in explaining the present and future trajectory of the South African built environment – the construction and property sectors. While recent public and private sector policies and interventions, have attempted to alter the players, in the South African economy, there is growing evidence, and concern, that a significant institutional “lock in” continues to perpetuate historical market outcomes. There is also a growing realisation that government intervention may not have been successful in changing the institutional framework and structure of the South African built environment. This suggests that when strong institutional “lock in” exists, public sector interventions that attempt to alter market institutional arrangements should target different echelons of the institutional hierarchy.

Este artigo propõe a análise da influência do grau de imprescindilibidade de uma seleção de atributos sobre a percepção do preço considerado justo pelo consumidor de imóveis habitacionais. Inicialmente, procedeu-se com a coleta de informações junto ao mercado consumidor presente nos eventos dos salões do imóvel realizados no biênio 2005/2006 em Florianópolis/SC. Os 468 compradores potenciais entrevistados (231 em 2005 e 237 em 2007) responderam questionários pontuando o grau de imprescindibilidade dos atributos considerados e declarando o preço para o imóvel desejado. O valor variou entre 10 e 1300 milhares de real. Entre os atributos se pode mencionar: número de quartos, vagas de garagem, fachada sofisticada, para exemplificar. As analises foram feitas acerca do perfil familiar organizado de acordo com o respectivo ciclo de vida, aqui classificado em número de seis (adicionando em uma, quando não se ajustar em nenhum deles). Destas informações, por meio de instrumental estatístico-econométrico obteve-se equação de ajuste da função preço com base na pontuação dos atributos propostos. Após o cálculo das elasticidades foi feito um cruzamento com o grau de imprescindibilidade determinado por Fernandez (2006) resultando num quadro que aponta os atributos mais importantes e mais elásticos sob a ótica do consumidor. Como resultado, é possível determinar que os diversos estágios do ciclo de vida têm diferenciação relevante com relação ao atributo elasticidade da propriedade. Por exemplo, famílias do ciclo um são não elásticas quando se relaciona o valor de uso de todos atributos com o preço do imóvel, enquanto que casais do ciclo dois são extremamente elásticos em relação à maioria dos atributos. Tal estudo representa uma poderosa ferramenta para a estratégia de marketing para o mercado habitacional.

Alguns pesquisadores afirmam que a maioria das cidades européias são mais densas em decorrência do alto uso de transporte público, e, também, por causa das altas concentrações de empregos nas áreas centrais. Percebeu-se que a distribuição das infra-estruturas de transporte nessas cidades criou oportunidades de interações espaciais, co-determinando a localização de atividades, resultando não só em alterações no uso do solo, mas na escolha modal dos habitantes desses espaços urbanos, que passaram a utilizar mais os meios públicos de locomoção. Esse trabalho tem por objetivo analisar o potencial de re- desenvolvimento, ou de revitalização urbana, do Centro Histórico de São Paulo, através das bases referenciais mais atuais do TOD (Transit Oriented Development); atentando, assim, para as alternativas imobiliárias que estão sendo buscadas pelos novos perfis populacionais, e que podem enxergar o Centro como “localidade eficiente”. Para isso, foi revisto o zoneamento da área e mapas de transportes públicos, pontuando-se as zonas de maiores vacâncias e padrões habitacionais, para entender se essa região pode se encaixar dentro desta visão de projeto de transporte. Verificou-se que diversos componentes urbanos que conformam o Centro Histórico de São Paulo atendem os principais objetivos-base do TOD, sejam eles, a mistura de usos, qualidade das conexões de acessibilidade e paisagem e estrutura urbana a favor do pedestre. Aproveitados, esses elementos claramente acrescentam valor ao solo adjacente, na medida em que tornam o entorno favorável à boa qualidade de vizinhança e adequação absoluta para a habitação de um perfil de renda médio, fato que poderia ser considerado em projetos e parcerias público-privada, na promoção de um intenso desenvolvimento urbano em torno das estações.