Investimentos no segmento do real estate caracterizam-se pela produção por projeto (e não seriada), flexibilidade nula, prazos longos de retorno e empreendimentos submetidos a pressões inflacionárias e a perturbações de comportamento pouco ou nada monitoráveis ou mitigáveis. O resultado desta combinação impõe uma incerteza ao patamar de resultado que se poderá alcançar, porque, invariavelmente, o risco faz parte da natureza dos negócios do real estate. Por esta razão, o emprego de rotinas de planejamento e simulação são de fundamental importância para a tomada de decisão do empreendedor. Contudo, o processo de geração da informação para dar sustentação às decisões de empreender é, sobretudo, uma tarefa humana, do planejador (analista), que diante da complexidade do problema e da escassez de tempo e recursos pode fazer julgamentos intuitivos – que normalmente são rápidos, automáticos, sem esforços, implícitos e emocionais – que se desviam sistematicamente da racionalidade. De fato, planejadores contam com diversas estratégias simplificadoras, ou regras práticas, ao informar as expectativas e o grau de incerteza acerca da ideia concebida pelo empreendedor. Essas estratégias simplificadoras são denominadas heurísticas. Assim como as regras padrão que orientam implicitamente o julgamento, a heurística serve como um mecanismo para enfrentar o ambiente complexo em torno das decisões. O objetivo central deste artigo é identificar essas heurísticas – e os vieses delas resultantes – as quais se defronta o planejador no âmbito da análise de investimentos no mercado do realestate. Neste sentido, explicaremos como os planejadores se desviam de um processo decisório racional e o que podem fazer para evitar os erros sistemáticos que afetam a decisão.
Investments in the real estate segment are characterized by project production (and not serial), null flexibility, long term return and enterprises submitted to inflationary pressures and to behavioral disturbances little or not monitorable and mitigated at all. The result of such combination imposes an uncertainty to that concerns the baseline of result what is achievable, because, invariably, risk makes part of the nature in real estate business. For that reason, the use of planning and simulation routines are essential for decision-making of the entrepreneur. However, the process of generating information to support decisions to be taken is, above all, a human task, by the planner (analyst), who given the complexity of the problem and the scarcity of time and resources might take intuitive judgments – which are usually quick, automatic, effortless, implicit and emotional – which systematically deviate from rationality. In fact, planners count of several simplifying strategies, or practical rules, by informing expectations and the degree of uncertainty about the idea conceived by the entrepreneur. These simplifying strategies are known as heuristics. As well as standard rules that implicitly guide judgment, heuristics work as a tool to face the complex environment around decisions. The main goal of this article is to identify such heuristics – and the resulting biases – which the planner faces in the analysis of investments in the real estate market. In that sense, we will explain how planners deviate from a rational decisional process and what they can do to avoid the systematic errors affecting the decision.