Apesar da construção civil ser o segundo maior setor do PIB brasileiro, o déficit habitacional é alto no país, principalmente nas camadas menos favorecidas economicamente. Para além do desafio de diminuir o déficit, através de programas que fomentam a construção de habitação de interesse social, no período da pandemia do COVID-19 (2020 e 2021) verificou-se uma alta expressiva nos custos de construção, dificultando as análises de investimentos em empreendimentos voltados para esse público. A inflação é um tema sensível quando tratamos desses empreendimentos, que operaram com margens baixas, e pouco espaço para aumentos de custos acima do orçado nas análises. Além disso, o modelo de financiamento deste segmento, o crédito associativo, não repassa a inflação ao desenvolvedor imobiliário, que por sua vez tem que encontrar estratégias para continuar em atividade dentro deste cenário.

A análise foi pautada, inicialmente, em uma discussão teórica sobre a concepção do Índice Nacional da Construção Civil (INCC), e sua aderência aos orçamentos praticados em empreendimentos de baixo padrão. Ademais, o estudo buscou compreender o negócio de empreendimentos enquadrados do Casa Verde e Amarela (CVA), esmiuçando o funcionamento do crédito associativo, modelo de financiamento do segmento. Por fim, foi construída uma Análise da Qualidade do Investimento (AQI) com base em um estudo de caso, com dados reais de uma incorporadora inserida nesse modelo de negócio. A partir da análise feita, foi discutido como o descolamento global dos custos e de alguns pacotes de entrega de obra impactam em margem e taxa interna de retorno do empreendimento (TIR), visando auxiliar o empreendedor na tomada de decisão.

Esta pesquisa é um trabalho de conclusão de curso (TCC) realizado no período de abril a dezembro de 2021 pelos alunos da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, durante a Graduação em Engenharia Civil.